「賃貸借の基本」と「賃貸借の対抗」の重要ポイントと解説

賃貸借の対抗のポイント一覧

  1. 建物の貸借の場合、登記もしくは引渡しを受けていれば第三者に対抗できる
  2. 土地の貸借の場合、登記もしくは借地上の建物を登記していれば第三者に対抗できる

賃貸借の基本ポイント一覧

  1. 賃貸物の使用・収益に必要な修繕は、賃貸人が負担する
  2. 賃借物の修繕が必要で、かつ、急迫の事情があるとき等の場合、賃借人は、自ら修繕をすることができる
  3. 賃借人が「必要費や有益費」を支出した場合、賃貸人に対して、支出したお金を請求できる
  4. 賃借物の一部が滅失して、使用・収益できない場合、それが賃借人の落ち度ではないときは、賃料は、その使用・収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される
  5. 賃借物の一部が滅失して、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約解除をすることができる
  6. 賃借物の全部が滅失した場合、賃貸借契約は、当然に終了

賃貸借とは?

賃借権とは、賃借人(借りる人)が賃貸人(貸す人)に対して何かを借してもらえる権利のことです。

この賃借権は債権ですが、物権に類似していることから、登記することができます。

つまり、債権でも登記できる権利があるということです。

そして、登記をすれば、賃貸人が建物を第三者に譲渡したとしても、
賃借人は第三者に対抗することができます

ただし、賃貸人には登記の協力義務がないため、ほとんどの場合、登記させてくれません。

なので、借地借家法により、建物の賃借の場合引渡をしてもらえれば、第三者に対抗できるとしています。
また、土地の賃借の場合、借地上の建物を登記していれば第三者に対抗できます。

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賃借物の修繕

賃貸人による修繕

賃貸人は、賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負います。

ただし、賃借人の落ち度によって修繕が必要となったとき(物が壊れた場合)は、賃貸人は修繕義務を負いません。この場合、物を壊した賃借人が自らの負担で修繕しないといけないです。

そして、賃貸人が、賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができません。これも具体例を考えれば当然です!
具体例は個別指導で解説します!しっかり、具体例を頭に入れて理解しましょう!

賃借人による修繕

賃借物の修繕が必要である場合において、下記、2つのいずれかに該当するとき、賃借人は、修繕をすることができます。

  1. 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
  2. 急迫の事情があるとき

賃借人が費用を支出した場合

賃借人が「必要費や有益費」を支出した場合、賃貸人に対して、支出したお金を請求できます

例えば、建物賃借人が、雨漏りをする屋根を修繕するために、工務店にお金を払って直した場合、その修繕費用を賃貸人に請求することができます!

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賃借物の滅失

一部が滅失した場合

賃借物の一部が滅失したことにより使用・収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の落ち度ではないときは、賃料は、その使用・収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額されます。

例えば、2階建ての建物を借りていて、台風で、屋根が飛ばされて、2階のすべてが使用できなくなった場合、建物の半分が使えないので、賃料は半額に減額となります。

また、賃借物の一部が滅失したことにより使用・収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約解除をすることができます。

例えば、建物を借りていて、地震により、電気・水道・ガスが使えなくなり、住むことができないような状態になれば、借主は契約解除ができるということです。

全部が滅失した場合

賃借物の全部が滅失したことにより使用・収益をすることができなくなった場合には、賃貸借契約は、当然に終了します。

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