定期建物賃貸借(定期借家権)の重要ポイントと解説

定期建物賃貸借(定期借家権)のポイント一覧

  1. 定期建物賃貸借とは、更新がない建物賃貸借契約であり、更新がなく、期間満了で契約が終了すること書面を交付して説明しなければ、無効
  2. 定期建物賃貸借の契約期間が1年以上の場合、建物賃貸人は、期間満了の1年前から6ヶ月前迄(通知期間)に、賃借人に通知すれば、存続期間満了時に契約終了
  3. 上記通知がない場合(通知を忘れていた場合)、通知の日から6ヶ月経過するまでは、賃貸人は賃借人に対抗できない6ヶ月経過をすれば、賃借人に対抗できる。

定期建物賃貸借(定期借家権)とは?

存続期間の更新がない建物賃貸借契約です。

土地の定期借地契約と同様に、この特約も書面で行わなければなりません。

そして、定期建物賃貸借契約をする場合、建物の賃貸人あらかじめ、建物の賃借人に対して、更新がなく、期間満了で契約が終了すること書面を交付して説明しなければなりません。
この説明をしなかった場合、契約更新がないこととする旨の定めは無効となります。

期間満了の通知

契約期間が1年以上の場合、建物賃貸人は、期間満了の1年前から6ヶ月前迄(通知期間)に、賃貸借契約が終了する旨の通知をしなければ、契約終了を賃借人に対抗できない。
つまり、通知期間内に通知すれば、存続期間満了時に契約終了します。

ただし、建物賃貸人が通知を忘れていて、存続期間の6ヶ月を超えてしまった場合、通知の日から6ヶ月経過するまでは、賃貸人は賃借人に対抗できず6ヶ月経過をすれば、「出ていけ!」と賃借人に対抗できます。

定期建物賃貸借の期間が満了する1年前から6か月まで迄が通知期間である旨を示した図です。この期間に通知すれば、期間満了で定期建物賃貸借契約は終了します。一方で、定期建物賃貸借の期間が満了する6か月前より後に通知した場合、通知をしてから6か月経過後に定期建物賃貸借契約は終了します。

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定期建物賃貸借(定期借家権)の問題一覧

■問1
賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として定期借家契約を締結する場合、賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、有効である。 (2015-問12-4)

 

答え:誤り

定期借家契約も、原則、契約期間内に中途解約することはできません。
ただし、例外があります。①②を同時に満たせば「賃借人から」は中途解約ができます!

①床面積200m2未満の建物に限って
②転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己 の生活の本拠として使用することが困難となったときは、

賃借人からは中途解約はできます。

この場合、「中途解約できる旨」の特約があっても、法律上守られたルールなので、賃借人は中途解約ができます!

したがって、本問の「賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効」という記述が誤りです。

その他関連ポイントや注意点を含めてまとめた表は「個別指導」で解説しています!

関連ポイントも含めて整理するために使ってください!


■問2
定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。 (2014-問12-4)

 

答え:正しい

契約前に書面を交付した上で「更新がなく、期間満了により終了」する旨を説明しなかった場合は 「更新がない旨」は無効となります。

これも一つのストーリーとして関連ポイントを勉強できると効率的ですね!

なので、「個別指導」ではその点も併せて解説しています!


■問3
定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。 (2014-問12-3)

 

答え:誤り

この問題はヒッカケ問題ですね。

定期建物賃貸借の要件の一つとして 契約書とは別書面を使って説明することが挙げられます。

つまり、
「当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる」問う記述が誤りです。

定期建物賃貸借の要件は非常に重要です!

個別指導」では表にまとめて詳しく解説しています!


■問4
定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を1年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。 (2014-問12-2)

 

答え:正しい

定期建物賃貸借は存続期間に制限がないので、1年未満でも構いません!
例えば、3ヶ月と定めたら、3ヶ月となります。

ここで一つ注意していただきたいことは、必ず存続期間は定めないといけない
ということです。

そして、さらに重要な関連ポイントと、そこから一歩進んだ内容も「個別指導」ではつながりを持たせて解説をしています!

一つの問題から関連付けを行って複数のポイントを一つのストーリーとして覚える!

これは宅建の学習では非常に重要な勉強の仕方です!

複数のポイントを効率よく頭に定着させてくれます!

なので、「個別指導」でもこの勉強法を取り入れています!

短期間で合格できるよう今すぐ「個別指導」で効率的学習法を実践しましょう!


■問5
定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。 (2014-問12-1)

 

答え:正しい

定期建物賃貸借契約は、書面で契約しないといけません!
ちなみに、この書面は普通の書面(契約書)でもいいですし、公正証書でも構いません。

この問題を解くだけであれば、上記解説で十分ですが、 本試験に対応するにはそれだけでは不十分すぎます。

そもそも定期建物賃貸借契約とはどんな契約なのか?

これはイメージが非常に重要です!

個別指導」では、本試験で合格点を取ることを目的とした学習を行っていくので、無駄がありません!!


■問6
Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸(転貸)した。AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。 (2013-問11-4)

 

答え:正しい

定期建物賃貸借契約においては、 賃料増額請求をしない特約だけでなく、 賃借人に不利となる賃料減額請求をしない特約も有効となります。

これは関連ポイントも含めて理解すべき部分です!

個別指導」では理解していただくために細かく解説しています。


■問7
Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸(転貸)した。AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。 (2013-問11-3)

 

答え:誤り

賃貸借契約が期間満了により賃貸借契約は終了する場合、正当な事由がなくてもAはCに明渡請求ができます。したがって、誤りです。

この点については、理解すべき部分なので、「個別指導」では何を理解するのかを細かく解説します。


■問8
Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸(転貸)した。Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。 (2013-問11-2)

 

答え:誤り

賃貸借契約がBの債務不履行により契約解除となる場合、転借人Cは賃貸人Aに対抗できません。

つまり、Cは明渡さないといけないんです。

この点は理解した方がいいので、関連ポイントも含めて「個別指導」で解説します!


■問9
A所有の居住用建物(床面積50㎡)につき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約を締結する場合、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れることができる。 (2012-問12-4)

 

答え:正しい

定期建物賃貸借契約では居住用建物で居住部分が200㎡未満の場合に限り、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があるなどの一定の要件を満たせば、建物の賃借人は、建物の賃貸借を途中で解約申入れをすることができます。


■問10
A所有の居住用建物(床面積50㎡)につき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約を締結する場合、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。 (2012-問12-3)

 

答え:誤り

定期建物賃貸借は「更新しない旨」は有効です。ただし、有効にするには、書面を交付し、説明しなければなりません。

本問は「交付さえしておけば」という記述が誤りです。「説明」もしないと有効にはなりません。

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■問11
A所有の居住用建物(床面積50㎡)につき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約を締結する場合、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。 (2012-問12-2)

 

答え:正しい

定期建物賃貸借契約は、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができます。


■問12
Aが所有する甲建物をBに対して賃貸する場合、法令によって甲建物を2年後には取り壊すことが明らかである場合、取り壊し事由を記載した書面によって契約を締結するのであれば、建物を取り壊すこととなる2年後には更新なく賃貸借契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。 (2011-問12-3)

 

答え:正しい

取壊し予定建物の賃貸借は、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができます。

本問も関連ポイントは併せて学習したほうが良いですね!


■問13
Aが所有する甲建物をBに対して賃貸する場合、AB間で公正証書等の書面によって借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約を契約期間を2年として締結する場合、契約の更新がなく期間満了により終了することを書面を交付してあらかじめBに説明すれば、期間満了前にAがBに改めて通知しなくても契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。 (2011-問12-2)

 

答え:誤り

期間が1年以上の定期建物賃貸借においては、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければなりません。これに反する特約は無効です。したがって、本問は誤りですね!

これも理解しておく必要があるので、「個別指導」では具体例を挙げて解説します!


■問14
Aが所有する甲建物をBに対して賃貸する場合のAB間の賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Bの造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に定めることができる。 (2011-問12-1)

 

答え:正しい

賃借人の造作買取請求権を排除する特約も有効です。

つまり、この特約がある場合、借主がオーナーの承諾を得てエアコンを設置しても、退去の際に、エアコンを買い取ってとオーナーに主張することができないことになります。

本問は関連ポイントも一緒に学習すると効率的なので、「個別指導」ではその点も併せて解説しています!

この問題1つだけ覚えても非効率です。


■問15
Aは、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約をBと締結して建物の引渡しを受けた。当該契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料の改定に関する特約がない場合、契約期間中に賃料が不相当になったと考えたA又はBは、賃料の増減額請求権を行使できる。 (2010-問12-4)

 

答え:正しい

普通建物賃貸借では、「賃料を減額しない」特約というのは、近隣相場が下がっているにも関わらず、賃料を下げてもらえなくなるので、借主にとって不利な特約となります。それゆえ、無効になります。

一方、定期建物賃貸借契約において、借主が不利となる「一定期間減額しない」旨の特約をしても、その特約は有効となります。

この違いについては「個別指導」で理由を解説しています!


■問16
居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることができる。 (2008-問14-4)

 

答え:誤り

居住の用に供する建物に関する定期建物賃貸借の場合、一定の要件を満たせば、中途解約ができます。

要件は2つです。

1. 居住部分が200㎡未満であること
2.転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったとき

この2つを満たすことで、契約期間中でも、賃借人から中途解約を申し入れることができます。

したがって、「床面積の規模にかかわりなく」という記述が誤りです。

本問の答えるだけでは実力は付きません。しっかり関連ポイントもまとめて勉強しないと体系的な知識は頭に入らないです。

そうなると、結局、本試験で点数が取れないので、日ごろの勉強の仕方には注意を払いましょう!

体系的な知識を付けたい方はこちら>>


■問17
期間が1年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。 ができる。 (2008-問14-3)

 

答え:正しい

存続期間が1年以上の定期建物賃貸借について期間満了で契約終了させるには、 「賃貸人」からの通知が必要です。したがって、本問は正しいです。これも一緒に勉強してほしいことがあるので、その点は「個別指導」でお伝えします。


■問18
公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。 (2008-問14-2)

 

答え:誤り

定期建物賃貸借契約を締結しようとするときには、賃貸人は、契約を締結する前(=あらかじめ)に、賃借人になろうとする者に対して、「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了すること」について、その旨を記載した書面を交付して説明しておかなければなりません。

つまり、公正証書によって契約締結しても書面の交付と説明は必要なので本問は誤りです。

定期建物賃貸借契約についてはポイントが限られているのでその点は「個別指導」でまとめています!

是非活用して効率よく学習を進めてください!


■問19
賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。 (2008-問14-1)

 

答え:誤り

定期建物賃貸借契約を締結する場合、存続期間を定めて、契約締結前に、書面(公正証書でなくてよい)を交付した上で説明することが要件です。

本問のような賃貸人・賃借人の事情は定期建物賃貸借契約締結の要件はありません。

したがって、誤りです。

ヒッカケポイントがあるのでその点は「個別指導」でお伝えします!

もしかしたら、そのヒッカケに今回の問題でひっかかったかもしれないですね。


■問20
賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できない。 (2007-問14-4)

 

答え:正しい

定期建物賃貸借は借地借家法が適用されるので、対抗要件は「建物の賃借権の登記」もしくは「建物の引渡し」です。

したがって、賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すれば、借主は新所有者に賃借権を主張できません。

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■問21
定期建物賃貸借契約は契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできない。 (2007-問14-3)

 

答え:誤り

定期建物賃貸借契約は一定要件を満たせば賃借人から中途解約はできます。


■問22
定期建物賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができる。 (2007-問14-2)

 

答え:正しい

定期建物賃貸借は、期間の長さについて、制限はありません。

したがって、定期建物賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができます。


■問23
定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならない。 (2007-問14-1)

 

答え:正しい

定期建物賃貸借は、「書面」によって契約を締結する場合に限り、有効です。


■問24
定期借家契約を適法に締結した場合、賃貸人は、期間満了日1ヵ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば、その終了を賃借人に対抗できる。 (2003-問14-4)

 

答え:誤り

期間が1年以上の定期借家契約では、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に期間が満了して契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗できません。この通知は口頭でもかまわないとされています。


■問25
定期建物賃貸借契約を締結しようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。 (2003-問14-3)

 

答え:正しい

定期建物賃貸借契約を締結しようとするときは、賃貸人はあらかじめ賃借人に対し、「契約の更新がなく期間満了により賃貸借が終了すること」について、書面を交付して説明しなければなりません。ポイントはこれだけですが、なぜこのようなルールがあるのか理解してますか?

こういった部分を理解していないと、すぐにポイントを忘れてしまうし、本試験の応用問題が解けません。

だから、理解学習をしていく必要があるわけです!

とはいうものの、理解学習の仕方が分からないかもしれません。もしそうだとすれば「個別指導」をご活用ください!

この個別指導の解説には理解すべき内容が記載されています。

つまり、あなたは理解学習を実践することができるわけです。

丸暗記学習は勉強するだけ無駄です!

今すぐ理解学習に変えていきましょう!


■問26
定期借家契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。 (2003-問14-2)

 

答え:誤り

定期借家契約は、「書面」であればよく、公正証書でなくてもよいです。

本問のポイントはこれだけですが、定期建物賃貸借(定期借家契約)のポイントは、細かい部分を入れると10個くらいあります!これらを一度に学習できるように勉強の仕方を変えていきましょう!


■問27
事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借においては、定期借家契約とすることはできない。 (2003-問14-1)

 

答え:誤り

定期借家契約は、「居住用・非居住用を問わず」契約できます。
これはそのまま覚えればよいでしょう。


■問28
公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。 (2008-問14-2)

 

答え:誤り

定期建物賃貸借契約を締結しようとするときには、賃貸人は、契約を締結する前(=あらかじめ)に、賃借人になろうとする者に対して、「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了すること」について、その旨を記載した書面を交付して説明しておかなければなりません。

つまり、公正証書によって契約締結しても書面の交付と説明は必要なので本問は誤りです。

定期建物賃貸借契約についてはポイントが限られているのでその点は「個別指導」でまとめています!

是非活用して効率よく学習を進めてください!


■問29
賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。 (2008-問14-1)

 

答え:誤り

定期建物賃貸借契約を締結する場合、存続期間を定めて、契約締結前に、書面(公正証書でなくてよい)を交付した上で説明することが要件です。

本問のような賃貸人・賃借人の事情は定期建物賃貸借契約締結の要件はありません。

したがって、誤りです。

ヒッカケポイントがあるのでその点は「個別指導」でお伝えします!

もしかしたら、そのヒッカケに今回の問題でひっかかったかもしれないですね。


■問30
賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できない。 (2007-問14-4)

 

答え:正しい

定期建物賃貸借は借地借家法が適用されるので、対抗要件は「建物の賃借権の登記」もしくは「建物の引渡し」です。

したがって、賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すれば、借主は新所有者に賃借権を主張できません。

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