借地権・借家権の存続期間の重要ポイントと解説

(このページは、改正民法に対応しています)

借地権・借家権の存続期間のポイント一覧

  1. 普通借地権の存続期間は、最長30年。それより長く設定した場合は30年に短縮される。
  2. 普通借地権の更新後の存続期間は、最初の更新の場合、20年以上
    2回目以降の更新の場合10年以上で定めること。
  3. 普通建物賃貸借(借家権)の存続期間に制限はないが、1年未満で定めると期間の定めのない建物賃貸借となる。

存続期間とは?

存続期間とは、簡単にいうと、契約期間です。
そして、民法と借地借家法で異なる部分はありますが、借地借家法は民法に優先します。
それゆえ、不動産について存続期間を問う場合は、借地借家法で答えてください。

存続期間の比較を以下の表で確認してください。
下記表の「借地」、「借家」は借地借家法の内容です。

最初の存続期間 最初の更新後の存続期間
民法 50年以下
最短は定められていない
賃貸人が異議を述べない場合、
前賃貸借と同一条件
借地 30年以上
最長は定められていない
最初の更新20年以上
2回目以降の更新10年以上
借家 制限はないが、1年未満で定めると「期間の定めのないもの」とみなされる 更新しない通知をしなければ
従前の契約と同一の条件
ただし、存続期間は
期間の定めのないものとされます。

民法

賃借権の存続期間は最長で50年
当事者の契約で60年と定めても50年になります。
最短期間については特に制限がありません。
契約期間満了の際の更新も50年を超えて設定できません。

借地権(建物所有目的の土地の賃貸借)

存続期間定める場合、
30年より長く定めなければならず30年より短い期間で定めた場合は30年となります
また、最長期間に制限はなく、期間を定めなかった場合は30年となります。
更新後の存続期間は最初の更新は20年以上次の更新以降は10年以上で定めなければなりません。

借家権

存続期間は定めても定めなくてもよいです。
ただし、1年未満で定めた場合は存続期間の定めのない契約と見なされます。
当事者が期間満了1年前から6ヶ月前までの間に更新しない旨の通知をしなかった時は、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものと見なします。

期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ(民法の賃貸借)

当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができます。
この場合においては、解約の申入れの日から下記期間を経過することによって、賃貸借契約は終了します。

  • 土地の賃貸借・・・1年
  • 建物の賃貸借・・・3か月
  • 動産の賃貸借・・・1日

賃貸借契約の更新

賃貸借の期間が満了した後、賃借人が賃借物の使用収益を継続する場合、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前契約と同一の条件で更に賃貸借をしたものとなります。

この場合、存続期間の定めのない賃貸借になります。したがって、当事者は、いつでも解約の申し入れができ、解約の申し入れから、土地の賃貸借は1年経過後、建物の賃貸借は3か月経過後、動産の賃貸借は1日経過後に、終了します。

借地権の更新

合意更新

借地上の建物の有無にかかわらず、地主と借地権者の合意によって更新されます。最初の更新は20年以上、2回目以降は10年以上で定めなければなりません。

請求による更新

借地上に建物が存在している場合に限って、借地権者が地主に対して請求することで更新されます。(地主の承諾は不要
最初の更新は20年、2回目以降は10年となり、それ以外の条件は従前の契約と同じです。(期間について、上記より長い期間で定めた場合はその期間となる)

ただし、地主が遅滞なく正当事由をもって意義を述べた場合は更新されません

使用継続による更新

借地上に建物が存在していて、契約期間満了後も引き続き使用継続をし、地主が遅滞なく正当事由をもって意義を述べない場合、更新されます。
最初の更新は20年、2回目以降は10年となり、それ以外の条件は従前の契約と同じです。(期間について、上記より長い期間で定めた場合はその期間となる)

正当事由とは?

下記内容を考慮して正当事由があるかどうかを判断します。

  1. 土地の使用を必要とする事情
  2. 借地に関する従前の経緯
  3. 土地の利用状況
  4. 立退料

 

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借地権・借家権の存続期間の問題一覧

■問1
甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合(以下「ケース1」という)と、建物の所有を目的とせずに資材置き場として賃貸する場合(以下「ケース2」という)に関して賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、「ケース 1」では賃借人側は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、「ケース2」では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に 中途解約することができる。 (2014-問11-4)

 

答え:誤り

■ケース1

借地借家法では中途解約について規定されていないため、民法のルールを適用します。

民法では存続期間が定められていれば原則、中途解約はできません。

したがって、ケース1は誤りです。

■ケース2

民法でも存続期間が定められていれば原則、中途解約はできません。

ただし、特約で中途解約ができる旨が定められていれば、中途解約はできます。また、当事者の合意がある場合も中途解約はできます。

したがって、ケース2も誤りです。

この問題は問題文自体を理解することが重要です!

単に、解説を覚えても、問題文の意味が分かっていなければ

本試験で得点できません!

単に解説を読んで覚えるだけの勉強法では宅建試験に太刀打ちできません。だからこそ、理解しながら学習を進めていきましょう!


■問2
甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合(以下「ケース1」という)と、建物の所有を目的とせずに資材置き場として賃貸する場合(以下「ケース2」という)に関して期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、「ケース 1」では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、「ケース2」では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年 を経過することによって終了する。 (2014-問11-3)

 

答え:正しい

■ケース1

借地借家法においては、期間の定めがない場合、借地契約は30年となります。なぜなら、借地権の存続期間は最短でも30年で定めないといけないからです。

この期間内に解除するには当事者の合意が必要です。

■ケース2

民法では、期間の定めのない土地の賃貸借は解約の申し入れから1年経過した時に終了します。

また、期間の定めのない建物の賃貸借は解約の申入れから3ヶ月経過した時に終了します。

民法の賃貸借と普通借地権の違いについては比較しながら覚えると効果的です!

「個別指導プログラム」では比較学習を取り入れて、効率的に学習ができるようにしています!


■問3(改正民法)
自らが所有している甲土地を有効利用したいAと、同土地上で事業を行いたいBとの間の契約に関して、甲土地につき、Bが建物を所有して小売業を行う目的で公正証書によらずに存続期間を35年とする土地の賃貸借契約を締結する場合、約定の期間、当該契約は存続する。しかし、Bが建物を建築せず駐車場用地として利用する目的で存続期間を35年として土地の賃貸借契約を締結する場合には、期間は定めなかったものとみなされる。 (2006-問13-1)

 

答え:誤り

「小売業を行う目的」という言葉からパッと「事業用借地権に決定!」だと思わないでくださいね!

事業用借地権にするには「公正証書」で契約しなければならないのですが、本問は「公正証書によらずに」土地の賃貸借契約を締結しているので、事業用借地権ではありません。

建物所有を目的としているので、普通借地権となり、普通借地権であれば、存続期間を35年とする契約の場合、契約期間は35年となります。

この点は正しいですね!

次に後半について考えます。駐車場用地目的の賃貸借なので、民法の賃貸借です。

民法の賃貸借では、存続期間は50年を超えることはできません。

したがって、後半部分は「期間は定めなかったものとみなされる」のではなく、契約通り「35年」です。つまり、後半部分が誤りです。

個別指導」ではもう少し考え方のポイントを追加しながら解説しています!


■問4
甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合(以下「ケース1」という)と、建物の所有を目的とせずに資材置き場として賃貸する場合(以下「ケース2」という)に関して賃貸借の存続期間を40年と定めた場合には、「ケース1」では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、「ケース2」では口頭による合意であっても期間は40年となる。 (2011-問2-1)

 

答え:誤り

■まず、ケース1は建物所有を目的とした土地の賃貸借なので「借地借家法」が適用されます。

■ 一方、ケース2は建物所有ではない資材置き場のための土地の賃貸借なので「民法」の賃貸借が適用されます。

ここまでは前提として必ず頭に入れておく部分です(^^)

そして、借地借家法では、存続期間は30年以上で定める必要があるため、40年と定めれば40年となります。この点が誤りです。

一方、民法では存続期間は50年以下でないといけません。それより長い期間で定めても50年となります。したがって、40年と定めた場合、40年となります。この点は正しいです。

でもこれって意外と覚えにくいですよね!?

個別指導」では、この点は「語呂合わせ」もしくは「図」で覚えるようにしています!

何でもかんでも語呂合わせで覚えるのはおススメできませんが、単に数字を覚えるだけと言うのであれば語呂合わせは使えます!

とにかく宅建合格するには、いろいろな勉強法を使って、より簡単に合格点を取る方が効率的です!


■問5
借地権の存続期間が満了する際、借地権者の契約の更新請求に対し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合には、借地契約は当然に終了する。 (2013-問12-2)

 

答え:誤り

借地上に建物が存在し、借地権者が借地権の更新を請求を請求した場合、 地主の承諾がなくても更新されます。

地主が更新を拒絶するには、正当な事由が必要です。

そして、正当な事由がなければ、地主は異議を述べることができません。

本問はしっかり理解すべき部分です!

何を理解するのか?

それは「個別指導プログラム」で解説しています!


■問6
借地権の当初の存続期間が満了し借地契約を更新する場合において、当事者間でその期間を更新の日から10年と定めたときは、その定めは効力を生じず、更新後の存続期間は更新の日から20年となる。 (2009-問11-4)

 

答え:正しい

借地契約を更新する場合、その存続期間は当事者の協議によって定めますが、借地借家法では、借地権の設定後の最初の更新では20年以上、2回目の更新以降は10年以上で定めなければなりません。この期間よりも短い期間を定めても、その定めは効力を生じません。もし、初めての更新で、10年と定めると効力は生じず、存続期間は更新の日から20年となります。

だから、本問は正しいですね!


■問7
借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。 (2009-問11-3)

 

答え:誤り

当初の存続期間中に建物が滅失しても契約したとおり、原則、存続期間が満了するまでは借り続けなければなりません。

したがって、「借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる」という記述は誤りです。

本問は関連ポイントも一緒に学習しないと、混乱するので注意しましょう!

個別指導」では、関連ポイントも一緒に学習できるように解説しています。


■問8
借地権の当初の存続期間が満了する場合において、借地権者が借地契約の更新を請求したときに、建物があるときは、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときでも、その異議の理由にかかわりなく、従前の借地契約と同一の条件で借地契約を更新したものとみなされる。 (2009-問11-2)

 

答え:誤り

期間満了の際に建物存在すれば、借地権者は更新の請求をすることができます。

そして、この請求に対して、借地権設定者(地主)が正当な事由をもって異議を述べた場合(更新を拒絶した場合)は、更新されません。

つまり、本問の場合、「借地権設定者の異議の理由にかかわりなく・・・更新したものとみなされる」という記述は誤りです。

「異議」に正当な事由であれば、更新されません。

本問は少しまとめてほうが良いですね!

何の話をしているのか?体系的に理解しておけば、本問は簡単に解けます!

個別指導」は簡単に解けるようになるために、体系的に解説しています。


■問9
Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合、土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。 (2008-問13-3)

 

答え:誤り

【AB間の賃貸借について(民法適用)】

賃貸借期間を定めなかった場合、賃貸人・賃借人のどちらについても、「いつでも」解約の申入れをすることができます。

したがって、「Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができる」という記述は誤りです。

いつでも解約の申入れはできます。

【AC間の賃貸借について(借地借家法適用)】

借地権の存続期間は最低でも30年です。それより短い期間で設定したり、また賃貸借期間を定めなかった場合は、存続期間は30年となります。すると、この期間中は解約できません。この点は正しいと考えられます。

正しいと考えられるという記述をしたのは、意味があるのですが、「個別指導」ではもう少し細かく解説します。


■問10
Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合、土地賃貸借契約の期間満了後に、Bが甲土地の使用を継続していてもAB間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にCが甲土地の使用を継続した場合には、AC間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。 (2008-問13-3)

 

答え:誤り

【AB間の賃貸借について(民法適用)】

賃貸借期間の満了後、賃借人が使用を継続する場合、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定されます。したがって、「AB間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはない」という記述が誤りです。

【AC間の賃貸借について(借地借家法適用)】

賃貸借期間の満了後、賃借人が土地の使用を継続していた場合、賃貸人が遅滞なく異議を述べないときは、期間を除いて契約が更新されたものとみなされます。

したがって、「AC間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある」という記述は正しいです。

個別指導」では、対比できるように表を用いて解説をしたり、少し深堀して解説しています。

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■問11(改正民法)
Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合、AB間の土地賃貸借契約の期間は、AB間で60年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、AC間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である。 (2008-問13-1)

 

答え:誤り

まず、AB間の甲土地の賃貸借については、「平置きの駐車場用地」を目的とした土地の賃貸借なので、借地借家法の適用はなく、民法が適用されます。一方、AC間の甲土地の賃貸借については「建物所有」を目的とした土地の賃貸借なので借地借家法が適用されます。 【AB間の賃貸借について(民法適用)】

民法の存続期間については、50年以下で定め、50年を超えて契約した場合、50年となります。

したがって、「AB間の土地賃貸借契約の期間は、AB間で60年と合意すればそのとおり有効である」という記述は誤りです。

正しくは50年となります。

【AC間の賃貸借について(借地借家法適用)】

借地借家法では、借地については存続期間は30年以上で定める必要があり、30年より短く契約した場合、30年となります。

したがって、「AC間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である」という記述は誤りです。

60年と合意(契約)すれば、存続期間は60年となります。

存続期間の違いについては覚え方があるので、「個別指導」ではその点もお伝えしています。


■問12(定期借地権の解説はこちら>>)
自らが所有している甲土地を有効利用したいAと、同土地上で事業を行いたいBとの間の契約に関して、甲土地につき、小売業を行うというBの計画に対し、借地借家法が定める要件に従えば、甲土地の賃貸借契約締結によっても、又は、甲土地上にAが建物を建築しその建物についてAB間で賃貸借契約を締結することによっても、Aは20年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができる。 (2006-問13-3)

 

答え:正しい

■1つ目:「小売業」を行う目的で甲土地を借りるパターン

事業用借地権では存続期間は10年以上50年未満で定めれば「更新しない」旨の特約は有効になります。

つまり、Aは20年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができます。したがって、前半部分は正しい記述です。

■2つ目の:「建物」についての賃貸借のパターン

これは、「借家権」の問題です。

定期建物賃貸借の存続期間に制限はありません。定期建物賃貸借の要件としては、「更新がない旨」を書面で説明する必要があります。

つまり、 20年後に建物の賃貸借契約を終了させることもできます。したがって、後半部分も正しい記述です。

本問で重要なことは、 「何が問われているのか?」を理解すること、また、問題文の細かい一つ一つの単語を考えることが重要です。

この点については上記解説では省略していますが、その省略した部分が理解できないと本試験には対応できないでしょう!

本試験に対応するための解説は「個別指導プログラム」で解説しています。


■問13
自らが所有している甲土地を有効利用したいAと、同土地上で事業を行いたいBとの間の契約に関して、甲土地につき、Bが1年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、当該契約の更新をしない特約は有効である。しかし、Bが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を15年としても、更新しない特約は無効である。 (2006-問13-2)

 

答え:正しい

前半部分について、一時使用目的の借地権は、借地借家法での存続期間・更新の規定とも適用されないため、更新をしない特約は有効です。

したがって、正しい記述です。

後半部分について、居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合、事業用借地契約とはなりません。したがって、公正証書により存続期間を15年としても、更新しない特約は無効です。

本問は上記ポイントだけでなく、関連ポイントもまとめて学習しないと整理できないでしょう!

なので、「個別指導」では細かい解説に加え、関連ポイントも表などにして解説しています!

「点」を覚えるのではなく、「点と点」を結んで「線」にしていきましょう!

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