平成２６年（２０１４年）問１／宅建過去問
次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。
１．賃借人の債務不履行を理由に、賃貸人が不動産の賃貸者契約を解除するには、信頼関係が破壊されていなければならない旨
２．当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる旨
３．債務の履行のために債務者が使用する者の故意又は過失は、債務者の責めに帰すべき事由に含まれる旨
４．債務不履行によって生じた特別の損害のうち、債務者が、債務不履行時に予見し、又は予見することができた損害のみが賠償範囲に含まれる旨
【答え：２】
本問は条文問題ですが、条文問題には条文問題の解き方があります(^^)
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１・・・規定されていない
債務不履行による契約解除についての条文は下記があります。
「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。」（民法541条）
また、別のルールに下記があります。
「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。そして、賃借人がこれに違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる」（民法612条）
しかし、本肢のような「信頼関係が破壊されていなければならない旨」のルールは規定されていません。
ちなみに、「信頼関係が破壊されて契約解除」というのは、貸主に無断転貸（無断で又貸し）した場合の判例を思い浮かべてください！
これとヒッカケています！
判例では、転貸や賃借権の無断譲渡が背信的行為と認めるに足りない事情がある場合は、612条による解除はできないとしています。
※ 背信的行為＝信頼関係を破壊する行為（裏切り行為）
６１２条と判例をまとめると、
例外：信頼関係を破壊するとまではいえない場合は、 解除できない
上記例外は民法の条文には規定されていない判例です！
２・・・規定されている
「当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。この場合において、裁判所は、その額を増減することができない。」（民法420第1項）
上記の通り、この選択肢は民法に規定されています！
３・・・規定されていない
「債務者の責めに帰すべき事由」には、債務者自身の故意・過失だけでなく、信義則上これと同視すべきものとして、履行補助者の故意・過失が含まれると考えられています。
ここで気を付けてもらいたいことは問題文をしっかり読むことです。
『「債務者が使用する者」の故意・過失が「債務者の」責めに帰すべき事由に含まれるかどうか』これが民法に記述されているかどうかを質問しています。
具体的にはＡ社がＢを雇っていたとします。
Ａ社がＣ社に商品を１月末に納品する契約を結んだとします。
この場合、債務者が使用する者＝Ｂ（従業員）です。
この従業員が故意（わざと）もしくは過失（落ち度）があって１月末に商品を納品できなかった場合、Ａ社の責任になります。
ただし、これは、民法の条文に書かれているのではなく、民法の条文から「このように考えることができますよ！」という解釈の話です。
したがって本肢は民法に規定されていません。
４・・・規定されていない
民法の条文（416条2項）では下記のように規定されています。
「債務不履行について特別の事情によって生じた損害であっても、当事者がその事情を予見し、又は予見することができたときは、債権者は、その賠償を請求することができる。」
つまり、「債務者が、債務不履行時に予見し、又は予見することができた損害のみ」と限定している部分が誤りです。
条文では、「当事者」となっているので、債権者も含みます。
この問題は、４は初出題で分からないかもしれませんが、
２が正しいことは基本事項なので、答えは導けます。
解けないといけない問題ですね！
平成２６年度（２０１４年）宅建試験・過去問
| 内容 | 内容 | ||
|---|---|---|---|
| 問１ | 民法の条文 | 問２６ | 宅地建物取引業の免許 |
| 問２ | 代理 | 問２７ | 宅建業法総合問題 |
| 問３ | 時効・即時取得 | 問２８ | 案内所等 |
| 問４ | 抵当権・根抵当権 | 問２９ | 営業保証金 |
| 問５ | 債権譲渡 | 問３０ | 広告規制 |
| 問６ | 担保責任 | 問３１ | ８種制限 |
| 問７ | 賃貸借 | 問３２ | 媒介契約 |
| 問８ | 不法行為 | 問３３ | ８種制限・手付金額の制限 |
| 問９ | 制限行為能力者 | 問３４ | 重要事項説明 |
| 問１０ | 相続 | 問３５ | 重要事項説明 |
| 問１１ | 借地権 | 問３６ | 重要事項説明 |
| 問１２ | 借家権・定期建物賃貸借 | 問３７ | 報酬 |
| 問１３ | 区分所有法 | 問３８ | ８種制限・クーリングオフ |
| 問１４ | 不動産登記法 | 問３９ | 保証協会 |
| 問１５ | 都市計画法 | 問４０ | ３７条書面 |
| 問１６ | 開発許可 | 問４１ | 宅建業法 総合 |
| 問１７ | 建築基準法 | 問４２ | ３７条書面 |
| 問１８ | 建築基準法 | 問４３ | 業務上の規制 |
| 問１９ | 宅地造成等規制法 | 問４４ | 監督処分 |
| 問２０ | 土地区画整理法 | 問４５ | 住宅瑕疵担保履行法 |
| 問２１ | 農地法 | 問４６ | 住宅金融支援機構 |
| 問２２ | その他法令 | 問４７ | 不当景品類及び不当表示防止法 |
| 問２３ | 登録免許税 | 問４８ | 統計 |
| 問２４ | 不動産取得税 | 問４９ | 土地 |
| 問２５ | 地価公示法 | 問５０ | 建物 |
