敷金返還と引渡の同時履行の抗弁の重要ポイントと解説

敷金返還と引渡の同時履行の抗弁のポイント一覧

敷金とは？

敷金とは、賃貸借契約の際に賃借人が賃貸人に預け入れるお金のことです。

契約終了後、賃借人が負担しなければならない負担部分を確認し、賃借人の負担金額を差し引いて返還されます。

重要なポイントは、敷金返還請求権は明渡し時に発生するものです。 つまり、明渡しまでの間の支払っていない賃料について、「敷金を充当してくれ！」と賃借人が主張することはできないということです。一方、「敷金を充当しますね」と賃貸人が主張することはできます。

敷金と同時履行の抗弁

敷金返還請求権は先にも言ったように、明渡し時に発生するので、同時履行の抗弁権が主張できるように思います。
しかし、同時履行の趣旨は当事者間の公平性を保つためであり、
「数十万円の敷金」と「数千万円の家屋」を同時履行の関係と考えるのは公平とは言えないとして、判例により、明渡しが先、敷金返還が後としています。

賃貸人・賃借人が変更した場合の敷金の請求権者と請求相手

賃貸人が変更した場合

賃借人は新所有者に対して、敷金返還請求できます。
実際に賃借人は新所有者ではなく前所有者に預け入れをしているが、賃借人の保護の観点から考えれば分かりやすいと思います。（敷金返還債務は、新所有者に承継します）

賃借人が変更した場合

新賃借人は賃貸人に敷金返還請求できません。 この場合、前賃借人が敷金返還請求できます。