定期借地権のポイント一覧
| 定期借地権 の種類 |
存続期間 | 目的 | 建物について | 契約の仕方 |
|---|---|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 何でもよい | 買取請求権なし | 書面 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 何でもよい | 譲渡特約が付く | 書面不要（口頭でもよい） |
| 事業用借地権 | 10年以上50年未満 | もっぱら事業（居住用建物はダメ） | 買取請求権なし | 公正証書 |
定期借地権とは？
定期借地権とは、更新のない借地権のことで、３種類（一般定期借地権、建物譲渡特約付き借地権、事業用借地権）あります。
一般定期借地権
下記1～4の内容すべてを含む契約内容である定期借地権が「一般定期借地権」です。
- 契約の存続期間は50年以上とする
- 更新による期間の延長がない（更新なし）
- 期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができない（建物買取請求権なし）
- 上記内容が記載された内容を書面で契約しないといけない（書面で契約）
よって、契約期間満了後、借地権者は借地を更地にして地主に返さないといけません。
建物譲渡特約付き借地権
建物譲渡特約付き借地権とは、期間満了後に、借地上の建物を地主に相当対価で譲渡することにより、借地権を消滅させるものを言います。
そして、下記、1～4の内容すべてを含む契約内容である定期借地権が「建物譲渡特約付き借地権」です。
- 契約の存続期間は30年以上とする
- 更新による期間の延長がない（更新なし）
- 期間満了後、借地上の建物を地主が購入する（建物の譲渡特約が付く）
建物譲渡特約付借地権は、書面による契約は不要です。つまり、口頭でも有効となります。
事業用借地権（事業用定期借地権）
下記1～4の内容すべてを含む契約内容である定期借地権が「一般定期借地権」です。
- 契約の存続期間は10年以上50年未満とする
- 更新による期間の延長がない（更新なし）
- もっぱら事業用の建物を建築する目的である（居住用建物を建築することはできない）
- 期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができない（建物買取請求権なし）
- 上記内容が記載された内容を公正証書で契約しないといけない（公正証書で契約）
例えば、賃貸事業を行うために、地主が賃貸用アパートを建築しようとする場合、上記3の要件から、「事業用借地権」を設定することはできません。この場合、普通借地権や一般定期借地権、建物譲渡特約借地権で契約します。
定期借地権の問題一覧
■問１
Ａが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてＢから乙土地を賃借した。 ＡＢ間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはＡが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。 （2016-問11-3）
答え：誤り
「更新がなく期間満了により終了し、終了時にはＡが甲建物を収去すべき旨を有効に規定する」 ということは、定期借地権にする必要があります。
定期借地権は「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」があります。
建物譲渡特約付き借地権とは、期間満了後に、借地上の建物を地主に相当対価で譲渡することにより、借地権を消滅させるものなので、これに当てはまりません。そうなると、「一般定期借地権」と「事業用定期借地権」のどちらかになります。
「一般定期借地権」は、存続期間を50年以上で設定する必要があり、本肢は30年なのでこれも満たしません。
次に、「事業用定期借地権」は、「居住用建物」所有を目的とする場合は設定できません。
したがって、これも満たしません。
つまり、定期借地権にすることはできないので、本肢は誤りです。
■問２
事業用定期借地権が設定された借地上にある建物につき賃貸借契約を締結する場合、建物を取り壊すこととなるときに建物賃貸借契約が終了する旨を定めることができるが、その特約は公正証書によってしなければならない。 （2010-問11-3）
答え：誤り
取壊し予定建物の賃貸借契約は、書面によってしなければならないが、その書面が公正証書である必要はありません。
したがって、「その特約は公正証書によってしなければならない」という記述は誤りです。
■問３
存続期間を10年以上20年未満とする短期の事業用定期借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によらなくとも、書面又は電磁的記録によって適法に締結することができる。 （2010-問11-2）
答え：誤り
事業用定期借地権の設定する場合、公正証書で契約（特約）しなければなりません。したがって、「公正証書によらなくとも、書面又は電磁的記録によって適法に締結することができる」という記述が誤りです。
本問も色々関連ポイントを学習していかないと本試験で得点できないので「個別指導」で具体例を挙げながら解説をしています！
■問４
事業の用に供する建物の所有を目的とする場合であれば、従業員の社宅として従業員の居住の用に供するときであっても、事業用定期借地権を設定することができる。 （2010-問11-1）
答え：誤り
居住用建物（居住用の賃貸マンション等）を所有する場合は事業用借地権を設定できません。
本問の「従業員の社宅として従業員の居住の用」は居住用の建物です。したがって、本問は誤りです。
事業用借地権の細かりルール対比ポイントは「個別指導」で解説しています！
このあたりは、対比して学習していかないと混乱の原因になるので、対比しながら学習を進めていきましょう！
