建物賃貸借の終了と転貸借の関係のポイント一覧
- 賃貸借契約について期間満了 or 解約申入れがあった場合、転貸借契約は、当然には終了しない。
賃貸人Ａが転借人Ｃへその旨を通知し、６ヶ月後に転貸借契約は終了する。 - 賃貸借契約について合意による解除があった場合、賃貸人は転借人に対抗することができない。
- 賃貸借契約について賃借人の債務不履行による解除があった場合、賃貸人が転借人に返還請求をしたときに、転貸借契約は終了。
転借人Ｃに支払いの機会を与える必要はない
転貸借契約をしていて、万一そのもととなる賃貸借契約が終了したらどうなるのかをご説明します。
これは、賃貸借契約終了の原因によって異なります。
| 賃貸借の終了原因 | 転借人とその後 |
|---|---|
| 期間満了、解約申入れ | 当然には転貸借契約は終了しません。 賃貸人Ａが転借人Ｃへその旨を通知し、６ヶ月後に転貸借契約は終了します。 |
| 合意による解除 | 賃貸人Ａは転借人Ｃに対抗することができません。 |
| 賃借人の債務不履行による解除 | 賃貸人Ａが転借人Ｃに返還請求をしたときに、転貸借契約（ＢＣ間の契約）が終了します。 |
原賃貸借の期間満了、解約申入れで終了された場合
賃貸人は転借人にそのことを通知して、通知された日から６ヶ月経過することで 転貸借契約も終了します。
注意すべき点は、賃貸人が転借人に通知しなければならないことです。
原賃貸借が合意解除された場合
合意解除とは、賃貸人と賃借人が話し合って、解約することです。
今回、転借人の意見を聞かずに原契約を解約できるわけです。
契約自由の原則から、原契約の合意解除は賃貸人と賃借人のみで決めれます。
しかし、第三者の利益を不当に侵害することは許されません。
つまり、この場合、転借人は保護されます。
言い換えると、転借人は賃貸人に対抗でき、 賃貸人は転借人に対抗できません。
原賃貸借の債務不履行で解除された場合
例えば賃借人が賃貸人に家賃を支払わなかった場合です。
このような場合、賃貸人が賃借人に目的物の返還請求をしたときに 転貸借契約が終了します。 ここで考えるべきことは、 転借人Ｃは、賃貸人Ａに直接義務を負うルールがあることから、 原契約解除前に、ＡはＣに賃料の支払いの機会を与えなければならないか？ という問題です。
判例では、賃料の延滞を理由に賃貸借を解除するには、ＡはＢに催告するだけで足り、 転借人Ｃに支払いの機会を与える必要はないとしています。
