平成25年(2013年)問36/宅建過去問

宅地建物取引業者A社が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において「37条書面」とは、法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

1.A社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の直前に、当該宅地の一部に私道に関する負担があることに気付いた。既に買主に重要事項説明を 行った後だったので、A社は、私道の負担に関する追加の重要事項説明は行わず、37条書面にその旨記載し、売主及び買主の双方に交付した。

2.A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。

3.A社は、媒介により建物の貸借の契約を成立させ、37条書面を借主に交付するに当たり、37条書面に記名押印をした取引士が不在であったことから、取引士ではない従業員に37条書面を交付させた。

4.A社は、宅地建物取引業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約に目的物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関する特約はあったが、宅地建物取引業者間の取引であったため、当該特約の内容について37条書面への記載を省略した。


 

 

 

 

 

【答え:3】


1.A社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の直前に、当該宅地の一部に私道に関する負担があることに気付いた。既に買主に重要事項説明を 行った後だったので、A社は、私道の負担に関する追加の重要事項説明は行わず、37条書面にその旨記載し、売主及び買主の双方に交付した。

1・・・違反する

宅地の売買の媒介の場合、「私道に関する負担」について重要事項として説明しなければなりません。
本肢では、既に重要事項を説明をしていまっているのですが、
契約前に、「私道に関する負担」について説明すればいい話です。
しかしこれを怠り説明しなかったので宅建業法違反となります。


2.A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。

2・・・違反する

供託所等に関する説明は、「契約が成立するまでの間に」しなければなりません。
本肢は、契約の時に供託所等に関する事項を伝えているので、遅いです。
つまり、宅建業法違反です。

>>営業保証金の概要はこちら


3.A社は、媒介により建物の貸借の契約を成立させ、37条書面を借主に交付するに当たり、37条書面に記名押印をした取引士が不在であったことから、取引士ではない従業員に37条書面を交付させた。

3・・・違反しない

契約書(37条書面)は取引士記名・押印しなければりません。
37条書面の交付義務は宅建業者が負っていますが、実際は誰が交付してもよいです。
取引士でない従業員でも構いません。
ちなみに、契約書の内容の説明はルール化されていないので、してもしなくてもよいです。つまり、説明する場合、取引士でなくても従業員でも構いません

>>37条書面の概要はこちら


4.A社は、宅地建物取引業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約に目的物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関する特約はあったが、宅地建物取引業者間の取引であったため、当該特約の内容について37条書面への記載を省略した。

4・・・違反する

契約不適合責任に関する定めは、売買・交換の場合の任意的記載事項です。
任意的記載事項とは、「約束を定めたときは記載しなければならない」ということです。
本肢では、上記事項について特約しているので、37条書面に記載しなければなりません。
ちなみに、「担保責任についての特約制限」については、8種制限の一つなので、業者間では適用されません。
言い換えると、
担保責任の通知期間を「引渡しから2年未満」にしても有効だということです。
そして、上記のように担保責任の通知期間を引渡しから2年未満と決めたのであれば
その内容は37条書面に記載しなければなりません。
37条書面の記載事項のルールと8種制限のルールは別です。
それぞれについて考える必要があります。


全て基本問題なので解けないといけない問題です。

平成25年(2013年)宅建試験過去問集

内容
問1 民法の条文
問2 未成年者
問3 囲繞地通行権・地役権
問4 留置権
問5 抵当権
問6 物上保証・物上代位
問7 保証
問8 事務管理・賃貸借
問9 使用者責任・不法行為
問10 相続
問11 定期建物賃貸借
問12 借地権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 都市計画法
問16 都市計画法・開発許可
問17 建築基準法
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 農地法
問22 その他法令
国土利用計画法
問23 印紙税
問24 固定資産税
問25 地価公示法
問26 免許の基準
問27 営業保証金
問28 媒介契約
問29 重要事項説明
問30 重要事項説明
問31 37条書面
問32 広告開始時期の制限
契約締結時期の制限
問33 重要事項説明
問34 クーリングオフ
問35 37条書面
問36 37条書面
問37 報酬
問38 損害賠償額の予定・違約金
問39 保証協会
問40 手付金等の保全措置
問41 従業者名簿・帳簿
問42 監督処分
問43 宅建業法総合
問44 宅建士
問45 特定住宅瑕疵担保責任
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
平成24年の宅建本試験を総括すると、 例年通りのレベルでした。 過去問分析をしっかりできている方は40点近くとれたとでしょう。 内容については、 民法については、一つの問題について、色々な分野から出題する複合的な問題が多かったように思えます。 そのため、曖昧な知識だと得点することができず、しっかり、ポイントを理解していなかった方は厳しかったかもしれません。 法令上の制限、宅建業法、税・その他については、基本的な問題が多かったですね。 個々の問題について、得点すべき問題か間違ってもよい問題かは各解説ページに記載してありますので、ご確認ください!
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