「重要事項説明」の重要ポイントと解説

重要事項説明のポイント一覧

  1. 重要事項説明は、契約成立前に行う
  2. 重要事項説明は、宅建士が行う
  3. 重要事項説明の説明場所に制限はなく、どこでもよい
  4. 宅建士記名押印した書面を交付し、宅建士証提示して説明する

重要事項説明とは?

不動産を買おうとしている人、借りようとしている人は、その不動産について十分理解していません。そのため、買った後、借りた後大きな損失を被る可能性があります。そこで、宅建業法では、契約成立の前に、宅建士が責任をもって、重要事項を説明しなければなりません。

重要事項の説明方法

説明義務者
(誰が説明するか)
重要事項の説明をするのは取引士(宅建士)です。
必ずしも、専任である必要はありません
説明時期 契約が成立する
説明場所 どこでもよい
喫茶店でも、公園でも構いません。
説明すべき相手
(誰に説明するか)
売買:買主のみ ・・・ 売主には説明しなくてよい!
※宅建業者が売主となる場合、宅建業者である売主も、媒介業者同様、重要事項説明義務を負う貸借:借主のみ ・・・ 貸主には説明しなくてよい!

交換:両当事者

相手方(買主・借主)が宅建業者の場合、重要事項説明は不要平成29年度の法改正内容

説明方法 取引士記名押印した書面を交付し、取引士証提示して説明します。
相手から提示の請求がなくても取引士証は提示しなければなりません

ITによる重要事項の説明

「賃貸借」「売買」の重要事項説明について、下記の要件をすべて満たす場合に限って対面でなく、IT(テレビ会議やテレビ電話、スカイプ等)を使って重要事項説明が行なえます。

その際のポイント(やるべき事)は下記の通りです。

  • 説明の内容(文字)が映像でしっかり読むことができ、音声がしっかり聞き取ることができ、お互いが話すことができる環境において実施すること。
  • 取引士により記名押印された重要事項説明書などを説明の相手方に事前に、お客様(借主)に送付していること
  • お客様が重要事項説明等を確認しながら説明を受けることが状況にあること、また、映像や音声が聞き取れることを、取引士が説明を開始する前に確認すること
  • 取引士証を提示し、お客様が「画面上できちんと確認できたこと」を、取引士がお客様に確認すること。

覚えるべき重要事項の説明内容

では、具体的に何を説明しないといけないのか?と考えてしまいますが、説明すべき事項は非常に多いです。また、「重要事項で説明すべき事項」と「契約書に書くべき事項」が重複したりする部分もあり、多くの方が混乱してしまします。

ではどうするのか?
契約書には記載しなければならないが、重要事項説明では説明しなくていいものを覚えていけば効率的かつ効果的です。

契約書には記載しなければいけないが、重要事項説明では説明しなくていいもの
  • 登記申請の時期
  • 売買代金、賃料の支払い方法と支払時期
  • 引渡時期

売買・交換、賃貸での違い

重要事項の説明内容は売買・の場合と賃貸借の場合など細かく分かれています。全てを完璧に覚えることはかなり無理がありますし、時間がかかる割にテストで出ても1点と効率が悪いので、少し重要な部分をまとめました。時間に余裕がある方のみ覚えてください。

売買・交換のみ
記載必要
  • 契約不適合責任の履行に関する保証保険等の内容
  • 割賦契約の場合はその旨
  • 住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨(建物のみ)

など

区分所有建物の
売買・交換のみ
記載必要
  • 敷地に関する権利の種類および内容
  • 共用部分に関する規約(案)がるときはその内容
  • 一部を特定の者のみに使用を許す旨の規約(案)があるときはその内容

など

賃貸借のみ
記載必要
  • 敷金その他契約終了時に精算される金銭に関する事項
  • 台所、浴室、便所その他の当該建物設備の整備状況

など

私道の負担に関しては、建物の賃貸借のみ記載しなくてよい。

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重要事項説明の問題一覧

■問1
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地について借地借家法第22条に規定する定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。 (2005-問37-4)

答え:正しい

宅地の貸借について、「定期借地権」である場合、その旨は35条書面の記載事項しなければいけません。 したがって、本問は正しいです。 これは理解していただきたい部分なので「個別指導」では関連ポイントも含めて解説しています。


■問2
法第35条の規定による重要事項の説明及び書面の交付は、取引士が設置されている事務所だけでなく、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、それ以外の場所で行うことができる。 (2009-問34-4)

答え:正しい

「重要事項の説明」および「重要事項説明書の交付」を行う場所はどこでもよいです。したがって、本問は正しいです。 本問は関連ポイントも学習したほうがよいので「個別指導」ではその点も含めて解説しています!


■問3
取引士は、法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記名押印することが必要とされており、建物の貸借の媒介であってもこれを省略することはできない。 (2006-問36-4)

答え:正しい

重要事項の説明義務は媒介契約と異なり、貸借でも適用されます。つまり、建物の貸借の媒介において取引士は重要事項説明への記名押印を省略することはできません。 ただし、「自ら貸主」の宅建業者が物件を賃貸する場合、この宅建業者の「賃貸する行為」は「宅建業」に当てはまりません。つまり、宅建業法が適用されないため、「自ら貸主の宅建業者」は例外的に重要事項の説明義務を負いません。


■問4
自ら売主として宅地の売買をする場合において、買主が宅地建物取引業者であるため、重要事項を記載した書面を交付しなかった場合、違反となる。 (2006-問35-1)

答え:正しい

宅地や建物の売買を行った場合、「売主業者」は誰に重要事項説明書(35条書面)を交付しないといけないのでしょうか? 「売主業者」は取引士を使って、「買主」に対して重要事項を説明させ、35条書面を交付しなければなりません。 この場合、買主が宅建業者であっても、また、『35条書面は要らない!』と言ったとしても、「重要事項の説明」と「35条書面の交付」はしなければなりません。 したがって、本問は正しいです。 本問は類題も一緒に学んでほしいので「個別指導」ではその点もつなげて学習できるようにしています!


■問5
建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者がその取引の相手方に対して「この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。」と発言した場合、違反となる。 (2014-問36-4)

答え:正しい(違反する)

重要事項の説明は「契約前」に行う必要があります。 それにも関わらず、 契約してから重要事項の説明をする流れになっているので違反です。 そもそも重要事項説明は、物件を借りる人買う人が契約前に「こんな物件でも借りるか?買うか?」を確認するためのものです。 契約後に説明されても困りますよね! しかも、本問は重要事項説明書を送付するだけで、説明していない点も違反です。


■問6
建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者がその取引の相手方に対して「この物件の担当である取引士が急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある取引士欄を訂正の上、取引士である私が記名押印をし、代わりに重要事項説明をさせていただきます。私の宅地建物取引士証をお見せします。」と発言した場合、違反となる。 (2014-問36-3)

答え:誤り(違反しない)

重要事項説明をする取引士は誰でも構いません。 つまり、「専任の取引士」の必要もなければ 「37条書面に記名押印した取引士」の必要もありません。 本問のように重要事項説明書の取引士欄を訂正して別の取引士が、取引士証を示して、重要事項説明しても違反ではありません。


■問7
建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者がその取引の相手方に対して「この物件の契約条件につきましては、お手元のチラシに詳しく書いてありますので、重要事項説明は、内容が重複するため省略させていただきます。ただ、重要事項説明書の交付は、法律上の義務ですので、入居後、郵便受けに入れておきます。」と発言した場合、違反となる。 (2014-問36-2)

答え:正しい(違反する)

広告に記載されていたとしても、重要事項の記載事項については説明しなければなりません。 したがって、本肢のように広告と重複する内容を省略することは違反です! ちなみに、重要事項説明については、 対面で取引士証を提示した上で説明しなければならないので、 郵送での交付・郵便受けに入れるだけでは違反となります。


■問8
建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者がその取引の相手方に対して「重要事項説明のため、明日お宅にお伺いする当社の者は、取引士ではありませんが、当社の最高責任者である代表取締役ですので、重要事項説明をする者として問題ございません。」と発言した場合、違反となる。 (2014-問36-1)

答え:正しい(違反する)

重要事項説明ができるのは取引士だけです。 本肢の代表取締役は取引士ではないので重要事項説明はできません。 問題ありです!! したがって、違反です!


■問9
区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を重要事項として説明する必要があるが、1棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。 (2014-問34-4)

答え:正しい

区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合 専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があります。 一方、1棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要はありません。 これは具体例があれば分かりやすいです! 覚えなくても理解すれば答えは導けるようになります! 理解の仕方については、「個別指導」で解説します! 「専有部分の用途制限」や「専用使用権」も具体例を出して解説しています! これですんなり理解できるはずです!


■問10
建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要 を重要事項として説明する必要があるが、当該建物に契約不適合責任を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。 (2014-問34-3)

答え:誤り

建物の売買の媒介を行う場合 住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があります。 建物の契約不適合責任を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要があります。 これは、少し細かいですが、「重要事項説明」の問題でよく出題される部分なので、「個別指導」で詳しく解説します!

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■問11
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第1項の規定に 基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を重要事項として説明 する必要があるが、同法第53条第1項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。 (2014-問34-2)

答え:誤り

建物の貸借の媒介を行う場合、 建物が 「津波防護施設区域」に位置しているときはその旨を重要事項として説明する必要はありません。
一方、「津波災害警戒区域」に位置しているときはその旨を重要事項として説明する必要です。


■問12
建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を重要事項として説明する必要がある。 (2014-問34-1)

答え:誤り

建物の売買の媒介をするにあたって、 耐震診断を受けている時はその内容を重要事項として説明する必要があります。 本肢のように、 建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、 「記録の照会はしたが耐震診断の記録の有無は分からない」旨を説明するだけで十分です。 耐震診断の実施する必要はありません。 これも理解すれば分かるスンナリ頭に入る内容です! ではどうやって理解するか? 「個別指導」では関連ポイントも細かく解説しています!


■問13
建物の貸借の媒介を行う場合、契約の期間については説明する必要があるが、契約の更新については、宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面への記載事項であり、説明する必要はない。 (2015-問32-4)

答え:誤り

「契約期間・契約更新」については「貸借」のみ関係して、「売買」には関係しません。そのため、「宅地・建物の貸借」の場合、重要事項として説明が必要です。これはそのまま覚えましょう。


■問14
建物の貸借の媒介を行う場合、消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項を説明しなければならない。 (2015-問32-3)

答え:誤り

消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項は、売買においても貸借においても35条書面の記載事項となっていないので説明不要です。 これもヒッカケ問題ですが、本試験では見たことがない問題も出てきます!それに対応するためにはどうするのか? 「個別指導」では、あなたが、「本試験で得点できるように」その点も併せて解説しています。


■問15
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地について借地借家法第22条に規定する定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。 (2015-問32-2)

答え:正しい

宅地の貸借について、「定期借地権」である場合、その旨は35条書面の記載事項しなければいけません。 したがって、本問は正しいです。 これは理解していただきたい部分なので「個別指導」では関連ポイントも含めて解説しています。


■問16
建物の売買の媒介に関し、受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金の額が売買代金の額の100分の10以下であるときは、その措置の概要を説明する必要はない。 (2015-問32-1)

答え:誤り

「支払金又は預り金を受領しようとする場合において、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要」については、原則、35条書面の記載事項です。 ただし例外もあり、 「50万円未満の場合」や「手付金等の保全措置が講ぜられている場合」等の場合は説明不要です。 この説明不要の中に、 「売買代金の額の100分の10以下の場合」は含まれていません。 したがって、本問は誤りです。 この点は細かいことも含めてしっかり整理したほうがよいので、「個別指導」では詳しく解説しています!!


■問17
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。 (2015-問31-ウ)

答え:違反しない(正しい)

建物の貸借において「準防火地域に基づく建物の構造に係る制限(準防火地域内の建築物であり、建物の構造に制限があります)」は35条書面の記載事項ではありません。したがって、重要事項として説明しなくても、宅建業法違反ではありません。 これは理解すれば分かるので、理解の仕方を「個別指導」でお伝えします!


■問18
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。 (2015-問31-イ)

答え:違反する(誤り)

新住宅市街地開発法32条1項の規定に基づく建物の使用等に関する制限は、建物の貸借の契約においても重要事項説明書の記載事項となっています。つまり、これを重要事項として説明しないことは、宅建業法違反となります。 「建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する」ということは、借主が建物を使用する際に制限があるということです。したがって、建物の借主にはその旨と概要を伝えなければなりません。


■問19
宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった (2015-問31-ア)

答え:違反する(誤り)

「法令に基づく制限」については重要事項説明書(35条書面)の記載事項です。 宅地の貸借の場合、「斜線制限(道路斜線制限等)」については重要事項説明書の記載事項となっています。 つまり、重要事項として説明しないことは、宅建業法違反となります。 この問題は類題も解けるようにしておいた方がよいので、「個別指導」ではその点も解説しています。


■問20
重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。 (2015-問29-4)

答え:誤り

取引士であれば、誰でも重要事項説明を行うことができるし、35条書面に記名押印もできます。専任の取引士である必要はありません。これも関連ポイントを一緒に勉強すると効率的です。 関連ポイントとは「個別指導」で解説しています!

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■問21
宅地建物取引業者が代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合は、代理を依頼した者に対して重要事項の説明をする必要はない。 (2015-問29-3)

答え:誤り

そもそも、重要事項説明とは、宅建業者が、物件の取得する者(買主・借主)に対して行うものです。 したがって、代理の宅建業者は買主に重要事項説明が必要です。 したがって、誤りです。 本問は理解するために、「個別指導」では民法と絡めて、詳しく解説しています。 単に覚えるだけでなく、意味を理解すれば答えは導けます! 覚えるでは理解する!それが、合格への近道です!


■問22
重要事項の説明及び書面の交付は、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、宅地建物取引業者の事務所以外の場所において行うことができる。 (2015-問29-2)

答え:正しい

「重要事項の説明及び書面の交付の場所」については、ルールとして決まりはありません。 つまり、公園で行っても、喫茶店で行ってもどこで行っても大丈夫です。 したがって、本問は正しいです。 この問題も類題が出題されるので、混乱しやすい場所です。 対比して学習するのが効率的なので「個別指導」では、対比できるように表にまとめています。


■問23
宅地建物取引業者ではない売主に対しては、買主に対してと同様に、宅地建物取引士をして、契約締結時までに重要事項を記載した書面を交付して、その説明をさせなければならない。 (2015-問29-1)

答え:誤り

重要事項説明および35条書面の交付は、物件を使用する者(買主や借主)に対して行います。 売主に対して、重要事項説明をする必要はないので、本問は誤りです。 本問も、すこし理解を深めればヒッカケ問題にも対応できるようになるし、対比して勉強すべき部分でもあるので、「個別指導」では、理解と対比する勉強法を使って解説しています!


■問24
宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その金銭の額、授受の目的及び保管方法を重要事項として説明しなければならない。 (2013-問33-4)

答え:誤り

宅建業者が建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に金銭の授受があるときは、 その「額」及び授受の「目的」について、35条書面には「必ず」記載し、37条書面には「定めがある場合」は記載しなければなりません。 本問の「保管方法」は35条書面・37条書面どちらの記載事項でもありません。 したがって、誤りです。 この辺りはややこしいですね。。。 実際、「代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭」については、35条書面だけでなく、37条書面も関わってくるので、まとめて覚えないと得点できない部分です。 この部分もしっかり得点していただきたいので「個別指導」では表にしてまとめています! また、「借賃以外の金銭」がどういうものかも具体的に解説しています!


■問25
宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは、その制限内容を重要事項として説明しなければならない。 (2013-問33-3)

答え:誤り

建物の貸借の場合、容積率・建ぺい率に関する制限について説明する必要はありません。 建物を借りる人は、建物を建て替えることは基本的にないので「容積率と建ぺい率」は重要ではないです。 関連事項も一緒に勉強しないと、類題が出たときに対応できないです。 なので、「個別指導」では、類題にも対応できるように関連ポイントも併せて解説します! 本試験では過去問と全く同じ問題を出すより、関連ポイントを出すことを好みます! なので、しっかり頭に入れておきましょう!


■問26
宅地建物取引業者は、分譲マンションの売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めが案の段階であっても、その案の内容を重要事項として説明しなければならない。 (2013-問33-2)

答え:正しい

マンションの分譲に関する重要事項説明では、共用部分に関する規約の定め(その案を含む。)があるときはその内容を説明しなければなりません。まだ案の段階である場合も、契約締結前に重要事項として説明しなければなりません。 したがって、本問は正しいのですが、そもそも「共用部分について規約の定め」って何ですか? こういった部分を理解せずに勉強を進めるから実力がつかず本試験で落ちてしまうんです・・・ 勉強したら実力をつけたいですよね! それを実現するために「個別指導」では具体例を用いて解説しています。 「覚える」ではなく「理解する」です! そうしないと本試験に対応できないですよ!


■問27
宅地建物取引業者は、自ら売主として分譲マンションの売買を行う場合、管理組合の総会の議決権に関する事項について、管理規約を添付して説明しなければならない。 (2013-問33-1)

答え:誤り

管理組合の総会の議決権に関する事項は重要事項の記載事項ではありません。 結論はこれだけなのですが、こんな法律あったっけ?といった問題は本試験ではしょっちゅう出題されます。 そういった場合、どのように対応するか? 過去問は何度も復習するので、解けるようになりますが、本試験では初めて見るルールも出てきます。 そういった場合の対策が実はあるんです! これを知っておくだけで、ヒッカケ問題にも対応できますよね! これは重要なノウハウなので、「個別指導」でお伝えします。


■問28
宅地建物取引業者は、重要事項説明において、取引の対象となる宅地又は建物が、津波防災地域づくりに関する法律の規定により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。 (2013-問30-4)

答え:正しい

津波災害警戒区域内にある宅地や建物の取引を行う場合は、当該区域にある旨を説明しなければなりません。 関連ポイントについては「個別指導」では、考え方をお伝えしています!


■問29
宅地建物取引業者は、貸借の媒介の対象となる建物(昭和56年5月31日以前に新築)が、指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであっても、その内容を重要事項説明において説明しなくてもよい。 (2013-問30-3)

答え:誤り

昭和56年5月31日以前に着工された建物の売買・交換・貸借の場合、その建物が耐震診断を受けたものであるときには、その内容について説明しなければなりません。 一方、昭和56年6月1以降に着工された建物については、新耐震基準を満たしているので上記説明は不要です。 この耐震診断についての重要事項説明は理解すべき部分です! 「個別指導」では理解するための解説をしていますが、 理由が分かると「なるほど!」と思いますよね! この「なるほど!」が記憶の定着を促します! 何も理解していないのに覚えるのはしんどいですよね。。。 だから、「個別指導」では、理由についてもできる限り解説に入れています!


■問30
宅地建物取引業者が、取引士をして取引の相手方に対し重要事項説明をさせる場合、当該取引士は、取引の相手方から請求がなくても、宅地建物取引士証を相手方に提示しなければならず、提示しなかったときは、20万円以下の罰金に処せられることがある。 (2013-問30-2)

答え:誤り

宅建取引士は、重要事項の説明をするときは、相手方に対し、取引士証を提示しなければなりません。 相手方の請求がなかったとしても、取引士証を提示しなければなりません。 違反した場合は、10万円以下の過料に処されます。 本問は、「20万円以下の罰金」という記述が誤り。 本問は2つ視点から関連ポイントがあります。これらをしっかり勉強すると他分野渡った横断的な学習ができるので、より頭に定着します。そのため、「個別指導」ではその点も含めて解説しています。

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■問31
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買について売主となる場合、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明は行わなければならないが、35条書面の交付は省略してよい。 (2013-問30-1)

答え:誤り

重要事項の説明義務は宅建業者間であっても適用されます。 そして、宅建業者間であっても省略することはできません。


■問32
区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主は当該買主に対し、法第35条の2に規定する供託所等の説明をする必要はない。 (2013-問29-4)

答え:正しい

原則、宅建業者は売買契約が成立するまでの間に、 「供託所等の説明に関する事項(営業保証金制度利用)」 「加盟している保証協会に関する事項(保証協会利用)」 のいずれかを説明しなくてはなりません。 しかし、相手方が宅建業者の場合、供託所等の説明は不要です。(2017年の法改正) したがって、「売主が買主業者に対して供託所等の説明をする必要はない」という記述は正しいです。 本問は関連ポイントがたくさんあります!まとめて確認しておいた方がよいので、「個別指導」ではなぜ、供託所の説明が必要など理解に関する部分も含めて解説しているので理解しながら学習を進めましょう!


■問33
区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主は当該買主に対し、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額の説明をすれば、滞納があることについては説明をしなくてもよい。 (2013-問29-3)

答え:誤り

重要事項の説明に関する規定は、宅建業者間の取引であれば、省略できます。 一方、35条書面の交付については、宅建業者間の取引であっても、省略することはできません。 そして、35条書面の記載事項について、区分所有建物(マンション)の売買にあたっては、計画修繕積立金や管理費の滞納があるときはその額を記載しなければなりません。 よって、本肢は誤りです。 本問は、関連ポイントも一緒に勉強すると効率黄なので、「個別指導」では、まとめて解説しています! 関連ポイントも一緒に学ぶことは理解学習(効率的な勉強法)の基本です。 多くの方が効率的な勉強の重要性に気づいていない、もしくは気づいても実行できていない中、今あなたは、その重要性気づき、一歩を踏み出そうとしていますよね!この一歩がこれから先の実力アップに大きく影響を与えるはずです! 効率的な勉強ができないとどれだけ勉強しても合格できず、悩む羽目になってしまいます。そうならないために効率的な勉強を今すぐ実践していきましょう!その手助けをしてくれるのが「個別指導」です。 解説自体、効率的な勉強をするための解説なので、解説を読めば理解学習ができます。 何を調べればいいの?どうやって調べればいいの?と迷うことがなくなります! 普通に「個別指導」を使って勉強を進めれば誰でも簡単に理解学習ができます! 次の試験で絶対合格しましょう!


■問34
建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。 (2013-問29-2)

答え:正しい

「管理者の住所・氏名」については「マンションの売買・交換」「建物の貸借」の場合に35条書面に記載必要です。 この点も理解すれば答えを導けるでしょう! 次の試験で合格するために丸暗記ではなく理解学習を実践してきましょう! 理解の仕方は「個別指導」でお伝えしています。


■問35
宅地建物取引業者でない売主と宅地建物取引業者である買主が、媒介業者を介さず宅地の売買契約を締結する場合、法第35条の規定に基づく重要事項の説明義務を負うのは買主の宅地建物取引業者である。 (2013-問29-1)

答え:誤り

そもそも、重要事項説明とは、宅建業者が、物件の取得する者(買主・借主)に対して行うものです。 本肢では、宅建業者が買主であり、宅建業者でない者が売主です。 買主業者は物件を取得する側なので、重要事項説明の義務は負わないし、また、宅建業者でない売主は、宅建業法の適用はないため重要事項説明をする義務はありません。 したがって、本肢は誤りです。 ここはしっかり理解しなければいけないので詳しい解説および対比ポイントを「個別指導」で解説しています。


■問36
昭和55年に竣工した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について耐震診断を実施した上で、その内容を重要事項として説明しなければならない。 (2012-問30-4)

答え:誤り

建物の売買・交換・貸借の場合、「昭和56年5月31日以前に着工された建物」については耐震診断を受けているときはその内容を説明しなければなりません。もし受けていなければ、受けていない旨を説明するだけでよいです。 改めて耐震診断を実施する必要はありません。 この点については、細かい知識が必要なので、「個別指導」では表を使いながら解説しています! 重要事項説明の分野なので、出題頻度も高く、毎年理解度の高い問題が出題されているので是非、「個別指導」で詳しい内容を確認してください!


■問37
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その旨について説明しなければならないが、当該記録の内容までを説明する重要事項として必要はない。 (2012-問30-3)

答え:誤り

石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容まで説明しなければなりません。 本問は「当該記録の内容までを説明する重要事項として必要はない」という記述は誤りです。 そして、重要事項説明が必要なのは、建物の売買・交換・貸借です。 石綿(アスベスト)は建物に使用するものなので、土地では使用しないため関係ないですよね。 石綿がどのようなものかは「個別指導」で解説しています!


■問38
建物の売買の媒介を行う場合、飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設が整備されていないときは、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項を重要事項として説明しなければならない。 (2012-問30-2)

答え:正しい

飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設が整備されていないときは、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項を重要事項として説明しなければならないのは、土地および建物の売買・交換・貸借すべてにおいてです。 飲用水、電気及びガス(インフラ)がなければ生活できないですよね。


■問39
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨について重要事項として説明しなければならないが、当該評価の内容までを重要事項として説明する必要はない。 (2012-問30-1)

答え:誤り

建物の売買では、住宅性能評価を受けた新築住宅の場合、その旨を重要事項として説明しなければなりません。 一方、建物の貸借では、このことは説明しなくてもよいです。 したがって、本問は「住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨について重要事項として説明しなければならない」という記述は誤りです。 なぜ、このような違いがあるのか? また、住宅性能評価を受けた新築住宅ってどんな建物か? これらを理解すると、この問題は簡単に解けます!というよりは当然に答えが導けます! どのように理解するかは「個別指導」で解説しています!


■問40
宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。この場合において、事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。 (2011-問33-4)

答え:違反しない

ここでのポイントは、「重要事項説明書は買主(借主)に交付しなければならない」ことと「契約成立前に重要事項の説明を行うこと」です。 本肢は、書面の交付→説明→契約成立の順を取っており、宅地建物取引業法に違反しません。 本問については、注意点があるので、この点は確認しておきましょう!実際の試験でも出そうなヒッカケ問題です。 試験に出そうな注意点はこちらで解説しています>>

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■問41
宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。この場合において、事情を知ったB社の代表者丙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、A社は35条書面を交付し、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。 (2011-問33-3)

答え:違反しない

重要事項説明はどんなことがあっても、契約の前にしなければなりません。契約の前に物件に関する重要なことを話すから、意味があるのです。宅建業者間の場合、重要事項説明のみ省略することができます。(35条書面の交付は必要) 本問は「A社は35条書面を交付」しているので、重要事項説明を契約後に行っていても違反ではありません。そもそも、宅建業者に対しては説明が不要だからですね! 関連ポイントは「個別指導」で解説しています。


■問42
宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。この場合において、A社の従業者である丁は、有効期間は満了しているが、宅地建物取引士証を持っていたため、丁がその宅地建物取引士証を提示した上、B社の代表者丙に重要事項説明を行った。 (2011-問33-2)

答え:違反する

「取引士証の交付」や「有効期間の更新を受けていない者」は、取引士ではないので、「取引士としてすべき事務」を行うことはできません。 有効期間内の取引士証の交付を受けているから取引士です。取引士証の交付を受けていないものも取引士とは言えないので、単に宅建士の試験に合格しただけの者は取引士ではありません。 この解説の関連ポイントは「個別指導」で解説します。 この関連ポイントを使って体系的につながりを持たせて学習してください!


■問43
宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。この場合において、A社の代表者である乙は、取引士ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、 甲を代理してB社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引士証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。 (2011-問33-1)

答え:違反する

重要事項の説明は、どんなことがあっても、取引士が行わなければなりません。 これは基本的な問題なので、解けるでしょう! でも、本問は解けるかどうかはそれほど重要ではありません。 「解き方」のほうが重要です。 もし、あなたが、本試験のヒッカケ問題で戸惑った経験があるのであれば、「この解き方」を知らないからでしょう! この解き方は、分かるだけではダメです。 いつでもできるようにしておかないといけない事なので、日ごろから訓練する必要があります。 この解き方をマスターして、本試験で「実力を発揮」できるようにしましょう! 解き方はこちら>>


■問44
自ら売主となって建物の売買契約を締結する場合、買主が宅地建物取引業者でないときは、当該建物の引渡時期を重要事項として説明する必要がある。 (2011-問32-4)

答え:誤り

「引渡し時期」は37条書面の記載事項(定めた場合のみ)であって、35条書面には記載する必要はありません。 この点も覚え方があるので、それに従って解けば簡単に答えを導けます! 覚え方については、「個別指導」で解説しています。


■問45
建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が宅地造成等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を説明しなければならないが、当該建物の貸借の媒介を行う場合においては、重要事項として説明する必要はない。 (2011-問32-3)

答え:誤り

物件が「造成宅地防災区域」内にあるときは、土地や建物を売買・交換する場合だけでなく、貸借の場合も重要事項として説明しなければなりません。これも考え方が分かれば覚えるまでもないので、「個別指導」では、考え方をお伝えしています!


■問46
昭和60年10月1日に新築の工事に着手し、完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものであっても、その内容は重要事項として説明する必要はない。 (2011-問32-2)

答え:正しい

昭和56年6月1以降に新築工事に着工した建物については、耐震基準の変更により新耐震基準を満たした建物となっています。 つまり、指定確認検査機関による耐震診断を受けたものを含めすべての建物について一定の耐震性を有しているため、重要事項として説明は不要です。 簡単にですが、理由を記載しましたが、理由が分かると「なるほど!」と思いますよね! この「なるほど!」が記憶の定着を促します! 何も理解していないのに覚えるのはしんどいですよね。。。 だから、「個別指導」では、理由についてもできる限り解説に入れています!


■問47
建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額については説明しなければならないが、当該金銭の授受の目的については重要事項として説明する必要はない。 (2011-問32-1)

答え:誤り

宅建業者が建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に金銭の授受があるときは、 その「額」及び授受の「目的」について、35条書面には「必ず」記載しなければなりません。 したがって、「当該金銭の授受の目的については重要事項として説明する必要はない」という記述は誤りです。 35条書面の記載事項やら、37条書面の記載事項やらややこしいですね。。。 「個別指導」では表にしてまとめています! また、「借賃以外の金銭」がどういうものかも具体的に解説しています!


■問48
宅地建物取引業者Aが、マンションの分譲に際して行う重要事項説明について、建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約がまだ案の段階である場合、Aは、規約の設定を待ってから、その内容を説明しなければならない。 (2008-問37-2)

答え:誤り

マンションの分譲に関する重要事項説明では、共用部分に関する規約の定め(その案を含む。)があるときはその内容を説明しなければなりません。まだ案の段階である場合、規約の設定を待ってからではなく、案の状態でも契約締結前に説明しなければなりません。 これも、「個別指導」では具体例を用いて解説しています。 「覚える」ではなく「理解する」です! そうしないと本試験に対応できないですよ!


■問49
宅地建物取引業者Aが、マンションの分譲に際して行う重要事項説明について、当該マンションの建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがある場合、Aは、その内容だけでなく、その使用者の氏名及び住所について説明しなければならない。 (2008-問37-1)

答え:誤り

マンションの分譲に際して行う重要事項説明について、専用使用権の規約の定めがあればその内容を重要事項として説明しなければなりません。 どういうことか?具体例については「個別指導」で解説します! 分かれば簡単なので理解した方がいいですね!


■問50
宅地建物取引業者Aが、建物に係る信託の受益権を販売する場合において、当該信託財産である建物の契約不適合責任を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約を締結していたが、買主Eに対しその説明を省略した。 (2008-問36-エ)

答え:誤り

宅建業者が信託の受益権の売主となる場合、契約不適合責任の履行に関し、保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、およびその措置の概要を説明しなければなりません。 この点についてはどう考えるか「個別指導」でお伝えします。

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■問51
宅建業者A(売主)は、買主Dが金融商品取引法第2条第31項に規定する特定投資家であったので、重要事項説明を省略した。 (2008-問36-ウ)

答え:正しい

特定投資家というのは不動産投資も含めて投資のプロです!そのため、宅建業法の重要事項は知っているのが当然です。だから、重要事項説明を省略してよいです。


■問52
宅建業者A(売主)は、当該信託の受益権の売買契約を締結する半年前に、買主Cに対して、当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明していたので、今回は重要事項説明を省略した。 (2008-問36-イ)

答え:正しい

宅建業者が信託の受益権の売主となる場合であっても、「信託受益権の売買契約を締結する前1年以内に売買の相手方に対して、同一の内容の契約について重要事項説明書を交付して、説明をしている場合」は重要事項の説明は不要です。 サラッと解説を読んで終了!ではなく理解してくださいね! 「個別指導」ではどのように理解するかを解説しています!


■問53
宅建業者A(売主)は、販売の対象が信託の受益権であったので、買主Bに対し、取引士でない従業員に重要事項を説明をさせた。 (2008-問36-ア)

答え:誤り

宅建業者が信託の受益権の売主となる場合、原則、取引士による重要事項説明が必要です。 本問のように、取引士でない者に説明させると違反です。 「個別指導」では信託のイメージ等も追加で解説しています!


■問54
宅建業者Aが売主Bと買主Cの間の建物の売買について媒介を行う場合について、Aが、宅地建物取引業者Dと共同で媒介を行う場合、35条書面にAが調査して記入した内容に誤りがあったときは、Aだけでなく、Dも業務停止処分を受けることがある。 (2007-問40-4)

答え:正しい

共同で媒介を行った場合、全ての宅建業者が責任を負います。 つまり、Aの調査ミスであっても重要事項の説明義務を負うのはAとD。 したがって、AとDの連帯責任なので、AだけでなくDも監督処分(指示処分・業務停止処分・免許取消処分)を受けることがあります。 この点について「個別指導」では図を使って解説しています。


■問55
売主A、買主Bの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Cが媒介をした場合、AとBどちらからも、早く契約したいとの意思表示があったため、Cは契約締結後に重要事項説明をする旨AとBの了解を得た後に契約を締結させ、契約書面を交付した場合、違反となる。 (2005-問39-4)

答え:正しい

重要事項説明は、「契約締結前」に行わなければなりません。 したがって、重要事項説明を行わずに契約締結している本問は違反となります。


■問56
売主A、買主Bの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Cが媒介をした場合、Cの従業者である取引士がBに対して重要事項説明を行う際に、Bから請求がなかったので、宅地建物取引士証を提示せず重要事項説明を行ったとしても違反とはならない。なお、Bは宅地建物取引業者でないものとする。 (2005-問39-2)

答え:誤り

35条の重要事項説明を行う場合は必ず取引士証を相手方に提示しなければなりません。 つまり、請求がなくても取引士証の提示は必要です。 したがって、本問は違反です。


■問57
宅地の売買について、売主A、Aの媒介業者B及び買主の媒介業者Cの三者がいずれも宅地建物取引業者である場合は、B及びCのみならず、Aも、買主に対して法第35条に規定する重要事項の説明をすべき義務を負う。なお、買主は宅建業者でないものとする。 (2003-問37-3)

答え:正しい

媒介業者がいたとしても、売主が宅建業者であれば、この売主業者も買主に対して重要事項の説明義務を負います。 つまり、本問の場合、A、B、Cの3者が買主に対して重要事項説明義務を負います。 したがって、本問は正しい記述です。 ちなみに、この問題については具体的にどのような状況かを理解したほうが分かりやすいので、「個別指導」では具体例を使って解説しています!


■問58
宅地建物取引業者Aが、自ら所有する土地を20区画の一団の宅地に造成し、これを分譲しようとしている。Aが、現地案内所を設置して、そこで法第35条の規定による重要事項の説明をさせようとするときには、その業務を行うのは、専任の取引士でなければならない。 (2001-問43-1)

答え:誤り

案内所に限らず、事務所であっても、重要事項の説明をするのは、取引士であれば、専任であってもなくても行うことができます。 よく「専任の取引士」と「専任でない取引士」の違いについて質問があるので、「個別指導」ではその点についても解説しています! これは知っておけば、ヒッカケ問題にも対応できるようになるでしょう!


■問59
取引士は、法第35条の規定による重要事項の説明をするときに、その相手方から要求がなければ、宅地建物取引士証の提示はしなくてもよい。 (2001-問32-1)

答え:誤り

取引士は、重要事項の説明をするときに、相手方から要求がなかったとしても、宅地建物取引士証の提示はしなければなりません。 この問題は一緒に覚えていただきポイントが複数あります! 効率的に勉強していただくために「個別指導」で複数のポイントをお伝えします!

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