宅地建物取引士資格試験の「造作買取請求権」を解説|宅建通信講座

宅建合格のために必要な「造作買取請求権」の学習すべき点は?

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造作買取請求権

造作(ぞうさく)とは
建物に設置された物で取り外しが簡単なものをさします。
例えば、「畳、建具、エアコン」などがあり、造作は賃借人の所有となります。

それゆえ、賃貸人の同意を得て付加した造作については
賃貸借が終了する時に、賃貸人に対して、
「このエアコン買い取ってよ!」
と請求することができます。
これを造作買取請求と言います。

  • 請求できる時期は、期間満了時解約申入れによって終了する時期です。
  • 請求金額は、造作の時価です。
  • 造作買取請求を排除する特約は可能です。

建物買取請求権とは違うので比較して覚えてください。

簡単に説明すると、
建物買取請求権は、
土地の賃貸借について、借地権者が地主に対して、建物を買い取って!という権利

造作買取請求権
建物の賃貸借について、借主が貸主(オーナー)に対して、造作を買い取って!と言う権利
を言います。

同時履行の抗弁権と留置権

造作買取請求権は造作に関して生じた債権であり、 建物の賃貸借に関して生じた債権ではありません。
なので、造作に関わる代金を賃貸人(オーナー)が支払わないからと言って、 建物の明渡しを拒むことはできません。
つまり、同時履行の抗弁権を主張できないということになります。
少し、難しい話なので、分かりやすく解説致します。 下図を見てください。

造作買取請求

賃借人はエアコンを賃貸人の同意を得て、設置(付加)しました。
なので、賃貸借契約終了時にエアコン設置費用を返して!と 造作買取請求権を主張しました。 賃貸人は先に明渡してよ! と明渡請求権を主張しました。
ここで、双方の主張をお互いが同時に履行しましょ! ということを、同時履行と言い、 相手が履行しないのであれば、私も履行しないよ! というのが、同時履行の抗弁権と言います。

今回の場合、大家さん(賃貸人、オーナー)が明渡しをしろと言われたら、 賃借人は明渡しを拒むことができません。 なぜなら、明渡しをしないことによる大家さんの損害(毎日不払い賃料が増えていく)と エアコン代金が返ってこない賃借人の損害(5万円程)とを比べると、 大家さんの損失のが明らかに大きいということで 賃借人は同時履行の抗弁権を主張できない と判例で出ています。

有益費

話は戻るのですが、
造作は取り外しが簡単なものであるが 取り外しが難しいものの費用は何になるかというと?
有益費になります。
有益費は、張り替えた外壁のタイル、張り替えた床板など建物と一体化したものを指します。 つまり、建物と一体化して、そのもの自体独立した物ではないということです。 この有益費を請求することを有益費償還請求権と言います。

 ⇒ 有益費と必要費の違いはこちら

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