容積率の重要ポイントと解説

容積率のポイント一覧

  1. 容積率=延べ面積÷敷地面積
  2. 前面道路の幅員が12m以上の場合都市計画容積率を用いる
  3. 前面道路の幅員が12m未満の場合は、前面道路容積率と都市計画容積率の小さい方がその敷地の容積率となる
  4. 共用部分すべて延べ面積に算入しない
  5. 地階部分は、地階の住宅の用途に供する部分の床面積について、当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の1/3を限度に延べ面積に算入しない
  6. 車庫は、延べ床面積の1/5を限度に延べ面積に算入しない

容積率とは?

容積率とは、敷地面積に対して延床面積(延べ面積:建物の床面積の合計)がいくらまでの建物を建てられるかという割合を表します。
容積率には都市計画容積率前面道路容積率の2つあり、前面道路の幅員が12m以上の場合都市計画容積率を用い、12m未満の場合は、前面道路容積率と都市計画容積率の小さいものがその敷地の容積率となります。

都市計画容積率

都市計画容積率は、用途地域などに決められています。
これらは個別で覚える必要はございません。

それよりも、容積率がどのようようなものかを理解しましょう。

例えば、容積率200%で、敷地が100㎡のときは建物全体の延べ面積200㎡までの建物を建築できるといったイメージです。下記図の建物は容積率180%なので、建てることができます。

容積率の基本的な計算方法についての図です。建築面積が100㎡で、建物の延べ面積が180㎡の場合、容積率=180÷100×100%=180%となります。

前面道路容積率

ただし、例外があります。
それが、前面道路の幅員が12m未満である場合です。
この場合、都市計画容積率と前面道路容積率の2つを比べて、数値の小さいものを容積率とします。
前面道路容積率= 前面道路の幅員(m) × 4/10(住居系
前面道路容積率= 前面道路の幅員(m) × 6/10(商業系

例) 下記敷地の容積率を考えてみましょう。
近隣商業地域で都市計画容積率は40/10の敷地があります。前面道路が2つあり、道路の幅員は5mと6mの道路だったとします。この場合の容積率はいくらでしょうか?

前面道路容積率の計算についての図です。前面道が幅員5mと6mの2つの道路がある場合、広い方である6mを基準に前面道路容積率を計算することができます。

まず、敷地は商業系に属しているので、 前面道路に6/10を掛けるのですが、前面道路を広い方(6m)と使います。

前面道路容積率= 6m × 6/10 = 36/10

よって、40/10 と 36/10 を比べて小さい方がその敷地の容積率となるので
36/10 つまり 容積率360%

となります。
そして、容積率を表し方として試験では、80%を8/10、60%を6/10
と分数で表します。

建築物が容積率の異なる地域にわたる場合

各部分の面積の全体敷地面積に対する割合の合計で計算します。
建ぺい率と同じように扱います。
文字では分かりずらいので、下図を見てください。
左と右の敷地の合計面積は100㎡で左の敷地の容積率が20/10で敷地面積30㎡、右の敷地が30/10で敷地面積70㎡の場合の容積率の計算は下記のとおりです。

建築物が容積率の異なる地域にわたる場合の計算方法の具体例です。

容積率の延床面積に算入しない部分

容積率は延べ床面積の敷地面積に対する割合(延べ床面積÷敷地面積)ですが、延べ床面積に入れなくてよい部分があります。

  • 共用部分(マンションやアパートの廊下や階段等)
  • 地階部分地階の住宅の用途に供する部分の床面積について、当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の1/3を限度
  • 車庫(延べ床面積の1/5を限度

地下室や車庫がある場合、一定面積部分を延床面積に算入せずに、容積率を計算することができ、その具体例を図にしています。

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容積率の問題一覧

■問1
前面道路の幅員による容積率制限は、前面道路の幅員が12m以上ある場合は適用されない。 (2016-問19-2)

答え:正しい

前面道路の幅員による容積率制限は、前面道路の幅員が12m未満の場合に適用され、本肢のように12m上の場合は適用されません。 容積率の制限については、「都市計画で定められる容積率」と「前面道路の幅員から計算される容積率」の2つがあり、どちらの制限も満たす必要があります。(小さい方=厳しい方が適用される)


■問2
建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、エレベーターの昇降路の部分又は共同住宅の共用の廊下若しくは階段の用に供する部分の床面積は、一定の場合を除き、算入しない。 (2015-問18-1)

答え:正しい

エレベーターの昇降路の部分または共同住宅(アパート等)の共用の廊下、階段の用に供する部分の床面積は、容積率を算定する際の延べ面積に全て算入しません。 したがって、本問は正しいです。 これはどういうことを言っているのか?具体例を言えないといけない部分ですね! また、関連ポイントは何か? これらを「個別指導」では解説しています! 効率的に勉強して短期間で合格力を付けていきましょう!


■問3
容積率の制限は、都市計画において定められた数値によるが、建築物の前面道路(前面道路が二以上あるときは、その幅員の最大のもの。)の幅員が12m 未満である場合には、当該前面道路の幅員のメートルの数値に法第52条第2項各号に定められた数値を乗じたもの以下でなければならない。 (2011-問19-3)

答え:正しい

容積率は、都市計画法で定めた容積率(都市計画容積率)が原則ですが、前面道路が12m未満の場合に前面道路容積率を計算して、厳しい容積率を適用しなければなりません。 つまり、都市計画容積率以下であり、かつ、前面道路容積率以下でなければならないということです。 本肢の「当該前面道路の幅員のメートルの数値に法第52条第2項各号に定められた数値を乗じたもの」が前面道路容積率です。 具体例については「個別指導」で解説しています。 キチンと理解しておきましょう!


■問4
容積率を算定する上では、共同住宅の共用の廊下及び階段部分は、当該共同住宅の延べ面積の3分の1を限度として、当該共同住宅の延べ面積に算入しない。 (2008-問20-3)

答え:誤り

共同住宅(アパート等)の共用の廊下または階段の用に供する部分の床面積は、容積率を算定する際の延べ面積に全て算入しません。 したがって、本問は正しいです。 これはどういうことを言っているのか?具体例を言えないといけない部分ですね! また、関連ポイントは何か? これらを「個別指導」では解説しています! 効率的に勉強して短期間で合格力を付けていきましょう!


■問5
建築物の敷地が、幅員15m以上の道路(以下「特定道路」という。)に接続する幅員6m以上12m未満の前面道路のうち、当該特定道路からの延長が70m以内の部分において接する場合における当該敷地の容積率の限度の算定に当たっては、当該敷地の前面道路の幅員は、当該延長及び前面道路の幅員を基に一定の計算により算定した数値だけ広いものとみなす。 (2008-問20-2)

答え:正しい

建築物の敷地が、幅員15m以上の道路(特定道路)に接続する幅員6m以上12m未満の前面道路のうち、当該特定道路からの延長が70m以内の部分において接する場合における当該敷地の容積率の限度の算定に当たっては、当該敷地の前面道路の幅員は、当該延長及び前面道路の幅員を基に一定の計算により算定した数値だけ広いものとみなします。 したがって、本問は正しいです。 簡単に言えば、容積率が緩和されるということですが、なぜそのような結論が得られるのか? この結論に至るまでの考えるステップを「個別指導」では図を使いながら解説します! これでイメージできると思います! イメージしながら頭にいれていきましょう!


■問6
法第42条第2項の規定により道路とみなされた道は、実際は幅員が4m未満であるが、建築物が当該道路に接道している場合には、法52条第2項の規定による前面道路の幅員による容積率の制限を受ける。 (2006-問21-3)

答え:正しい

法第42条第2項の規定により道路とみなされた道とは、二項道路を指しています。 二項道路の場合、前面道路が12m未満なので、前面道路容積率も適用されます。 したがって、本問の「法52条第2項の規定による前面道路の幅員による容積率の制限を受ける」という記述は正しいです。 前面道路容積率がどういうものかはしっかり理解しておきましょう! 「個別指導」ではこの点は具体例を出して計算等しています!


■問7
用途地域の指定のない区域内に存する建築物の容積率は、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し、都市計画において定められた数値以下でなければならない。 (2005-問22-4)

答え:誤り

用途地域の指定のない区域内に存する建築物の容積率は、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し、当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めます。本問の「都市計画で定められた」という記述が誤りです。 これはどういうことか?なぜそんなことをするのかイメージできるようにしましょう! 「個別指導」では、なぜこのようなルールがあるのかまで解説しています! 理解できればそれほど難しくはありません!


■問8
建築物の敷地が都市計画に定められた計画道路 (建築基準法第42条1項第4号に該当するものを除く。) に接する場合において、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可した建築物については、当該計画道路を前面道路とみなして容積率を算定する。 (2005-問22-3)

答え:正しい

特定行政庁が許可すれば、計画道路も前面道路として容積率を計算できます。したがって、本問は正しいです。 計画道路がどのようなかはイメージできるようにしましょう!


■問9
建築物の前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得た数値による容積率の制限について、前面道路が二つ以上ある場合には、それぞれの前面道路の幅員に応じて容積率を算定し、そのうち最も低い数値となる。 (2005-問22-2)

答え:誤り

前面道路容積率について、前面道路が二つ以上ある場合には幅員が最大のものを基準とします。 したがって、「それぞれの前面道路の幅員に応じて容積率を算定し、そのうち最も低い数値となる」という記述が誤りです! ここは少し理解する余地はありそうですね!そうしないと、ヒッカケ問題で引っかかります! なので、「個別指導」では何を考えるかをお伝えします!


■問10
建築物の容積率の制限は、都市計画において定められた数値によるものと、建築物の前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得た数値によるものがあるが、前面道路の幅員が12m未満である場合には、当該建築物の容積率は、都市計画において定められた容積率以下でなければならない。 (2005-問22-1)

答え:誤り

建築物の敷地に接する前面道路の幅員が12m未満である場合には、都市計画において定められた容積率の数値と、前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得た容積率の数値とを比べて、小さい方の容積率以下でなければいけません。 都市計画で定められた容積率以下だけでは不十分だから誤りとすべきなのですが 少し問題も悪いかなとも思えます。 なので、あまり気にしなくていいでしょう! それよりも「前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得た容積率の数値」がどのように計算されるかをしっかり理解する方が重要です! 「個別指導」では、具体例を出して細かく解説していますので、その点をしっかり理解しておいた方がいいですね!

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■問11
建築物の敷地が、都市計画により定められた建築物の容積率の限度が異なる地域にまたがる場合、建築物が一方の地域内のみに建築される場合であっても、その容積率の限度は、それぞれの地域に属する敷地の部分の割合に応じて按分計算により算出された数値となる。 (2004-問20-3)

答え:正しい

建築物の敷地が、容積率の限度が異なる2つの地域・地区・区域にわたる場合は、建築物が一方の地域内のみに建築される場合であっても、その容積率の限度は、それぞれの地域・地区・区域に属する敷地の部分の割合に応じて按分計算(加重平均)により算出された数値になります。 したがって、本問は正しいです。 これについては、具体例を出して説明しないと理解するのが難しいので、「個別指導」では具体例を図を使って解説しています! 基本事項なので理解しておきましょう!


■問12
建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合は、都市計画において定められた数値以下でありさえすればよい。 (2001-問21-3)

答え:誤り

まず、「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合」とは容積率のことです。 そして、敷地の前面道路が12m未満の場合、「都市計画で定められた容積率(都市計画容積率)」だけでなく「前面道路を基準として計算された容積率(前面道路容積率)」の制限も受けます。 したがって、本問の「都市計画において定められた数値以下でありさえすればよい」という記述は誤りです。 ここはきちんと理解して頂きたい部分なので、 「個別指導」では、どういうことか分かりやすく具体例を出して解説します。

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