建ぺい率(建蔽率)の重要ポイントと解説

建ぺい率(建蔽率)のポイント一覧

  1. 建ぺい率建築面積÷敷地面積
  2. 下記の①~④の場合、建ぺい率が緩和される建ぺい率が緩和される場合
  3. 下記の場合、建ぺい率の制限はない
    建ぺい率の制限がなくなる場合

建ぺい率(建蔽率)とは?

建ぺい率とは、敷地全体のうち、どれだけの面積を建物の面積とできるかという割合を表します。
つまり、敷地面積に対する建築面積の割合です。
例えば建ぺい率80%で、敷地が100㎡のときは80㎡を建物の床面積として使用できるといったイメージです。下記建物は一階の敷地面積が80㎡なので、建ぺい率を満たしているということです。

建ぺい率の基本的な計算方法

そして、建ぺい率を表し方として試験では、80%を8/10、60%を6/10
と分数で表します。

商業地域では建ぺい率が法律で定められており、8/10です。

建蔽率が緩和される場合

  1. 特定行政庁が指定する角地の場合、建ぺい率が+10%される
  2. ・防火地域内耐火建築物等である場合、建ぺい率が+10%される
    準防火地域内で内で耐火建築物等または準耐火建築物等である場合、建ぺい率が+10%される
  3. 上記1と2の2つを同時に満たす場合+20%となる。

建ぺい率が適用されない場合

建ぺい率が適用されない場合とは、敷地一杯まで建物を建てられるということです。

  • 建ぺい率の限度が8/10かつ防火地域内の耐火建築物
  • 派出所公衆便所など
  • 公園広場道路などの内にある建築物で特定行政庁が安全上、防火上、衛生上支障がないものと認めて許可したもの

建築物が建ぺい率の異なる地域にわたる場合

各部分の面積の全体敷地面積に対する割合の合計で計算します。
容積率と同じように扱います。
文字では分かりずらいので、下図を見てください。 左と右の敷地の合計面積は100㎡で左の敷地の建ぺい率が6/10で敷地面積30㎡、右の敷地が8/10で敷地面積70㎡の場合の建ぺい率の計算は下記のとおりです。

建築物が建ぺい率の異なる地域にわたる場合

建ぺい率(建蔽率)の問題一覧

■問1
公園内にある建築物で特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものについては、建ぺい率の制限は適用されない。 (2016-問19-3)

答え:正しい

「公園、広場、道路、川その他これらに類するものの内にある建築物」で「特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したもの」については、建ぺい率の制限が適用されません。 したがって、本肢は正しい記述です。 しっかり、内容を理解しながら勉強を進めていきましょう! どのように理解していくかは個別指導でお伝えします!


■問2
建築物の敷地が建ぺい率に関する制限を受ける地域又は区域の2以上にわたる場合においては、当該建築物の建ぺい率は、当該各地域又は区域内の建築物の建ぺい率の限度の合計の2分の1以下でなければならない。 (2015-問18-2)

答え:誤り

建築物の敷地が、建ぺい率の限度が異なる2つの地域・地区・区域にわたる場合は、建築物が一方の地域内のみに建築される場合であっても、その建ぺい率の限度は、それぞれの地域・地区・区域に属する敷地の部分の割合に応じて按分計算(加重平均)により算出された数値になります。本問は誤りです。按分計算(加重平均)の計算の仕方についての具体例については「個別指導」で解説します。


■問3
都市計画において定められた建ぺい率の限度が10分の8とされている地域外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物の建ぺい率については、都市計画において定められた建ぺい率の数値に10分の1を加えた数値が限度となる。 (2014-問18-4)

答え:正しい

問題文をしっかり読んでくださいね! 建ぺい率の限度が10分の8とされている地域「外」で、 かつ 防火地域内にある耐火建築物 と記載されています! ヒッカケ問題です! もし、 建ぺい率の限度が10分の8とされている地域「内」で、 かつ 防火地域内にある耐火建築物 となっていれば、建ぺい率の制限は適用されません。 つまり、建ぺい率10分の10です。 言い換えれば、敷地いっぱいに建物を建てられるわけです! でも、本問は建ぺい率の限度が10分の8とされている地域「外」となっているので 上記ルールは適用できず 防火地域内で耐火建築物→都市計画で定める建ぺい率 + 1/10 のルールが適用されます! つまり、本問は正しい記述です。 ちなみに、本問に関連するポイントは一緒に学べると効率的なので、 「個別指導」では、その点もまとめて解説しています!


■問4
街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地内にある建築物の建ぺい率については、特定行政庁の指定がなくとも都市計画において定められた建ぺい率の数値に10分の1を加えた数値が限度となる。 (2012-問19-1)

答え:誤り

街区にある角地は、特定の行政庁が指定があった場合に建ぺい率が10%緩和されます。 特定行政庁の指定がなければ、緩和されません。 したがって、本問は誤りです。 本問がどういう内容かをしっかり理解する必要があるので「個別指導」では具体例を出して解説しています! こういう部分を単に暗記するだけでは本試験で合格点を取れないので注意しましょう!


■問5
建ぺい率の限度が10分の8とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の制限は適用されない。 (2013-問18-2)

答え:正しい

建ぺい率の限度が10分の8とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の制限が適用されなくなります。つまり、敷地いっぱいいっぱいに建物を建てることができるわけです。 分かりやすくイメージできるように「個別指導」では図を使って解説しています! イメージして理解していきましょう! イメージすべきポイントが多いので、一つ一つ確認してください!


■問6
建ぺい率の限度が10分の8とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の限度が10分の9に緩和される。 (2011-問19-4)

答え:誤り

建ぺい率の限度が10分の8とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の制限はありません。つまり、建ぺい率10分の10ということです。簡単に言えば、敷地面積いっぱいに建物を建築できるということですね! 10分の9に緩和されるわけではないので、本問は誤りです!


■問7
建ぺい率の限度が80%とされている防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率による制限は適用されない。 (2008-問20-1)

答え:正しい

建ぺい率の限度が80%とされている区域内にあり、かつ、防火地域内にある耐火建築物には、建ぺい率による制限は適用されません。 したがって、本問は正しいです。 これはもう少し整理したほうがシックリくると思うので「個別指導」では、端的に考え方を解説しています。

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