道路制限(接道義務・セットバック)の重要ポイントと解説

道路制限(接道義務・セットバック)のポイント一覧

  1. 建物の敷地は原則、道路に2m以上接しなければならない
  2. 建築基準法上の道路とは、原則、幅員(幅)4m以上の道路
  3. 4m未満でも特定行政庁が指定すれば(2項道路)、建築基準法上の道路として扱われる 
  4. 原則、道路に突き出して建物を建築してはいけない。例外として①地盤面下に設ける建築物(地下駐車場、地下商店街)、②公衆便所派出所など公益上必要な建物で特定行政庁建築審査会の同意を得て許可したものは、道路に突き出して建築できる
  5. 特定行政庁は、私道の変更や廃止を禁止したり、制限することができる

接道義務

建物の敷地は原則、道路に2m以上接しなければなりません。
つまり、建物を建てるには道路に2m以上接していないといけないということです。

ここで、道路とは「建築基準法上の道路」を表しています。
建築基準法上の道路とは原則、幅員(幅)4m以上であるが、4m未満でも特定行政庁が指定すれば(2項道路)、建築基準法上の道路として扱われます。

つまり、幅員4m未満の狭い道路であっても2項道路であれば、その道路に2m接していれば、建築可能ということになります。

摂動義務

セットバック

2項道路は幅員4m未満と非常に狭い道路です。
街づくりを考えるとできるだけ、広い道の方が都合がよいですよね。

そこで、新しく建築する場合は、道路の中心線から2m後退した線を敷地の境界線とします。
これをセットバックといいます。
つまり、 中心線から2m以内の敷地は建築することができず、容積率や建ぺい率の計算の際に、この部分の面積は敷地面積に入れません。

セットバックと二項道路

道路内の建築制限

原則、道路に突き出して建物を建築してはいけません
しかし例外があり、その例外が重要なので以下の2つを覚えよう。

  1. 地盤面下に設ける建築物(地下駐車場、地下商店街)
  2. 公衆便所派出所など公益上必要な建物で特定行政庁建築審査会の同意を得て許可したもの

私道の変更または廃止の制限

特定行政庁は、私道の変更や廃止を禁止したり、制限することができます。
建物を建てるために敷地に接する道路は私道でも構いません。よく、大規模開発をすると、その区域内の道路が私道であることはよくあります。これらの道路が勝手に変更されたり廃止されると、建替えができないなど困る場合があります。そのため、上記のような制限があります。

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道路制限(接道義務・セットバック)の問題一覧

■問1
地盤面下に設ける建築物については、道路内に建築することができる。 (2015-問18-3)

答え:正しい

原則、「建築物」「敷地を造成するための擁壁(ようへき)」は「道路内」または「道路に突き出して」建築または築造することはできません。 ただし、例外として ①地盤面下に設ける建築物 ②公衆便所、巡査派出所等の公益上必要な建築物で特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの 等、一定の例外に当てはまる場合は、道路内や道路に突き出して建築できます。 本問は①の例外に当てはまるので道路内に建築することができ、正しい記述です!


■問2
建築基準法が施行された時点で現に建築物が並んでいる幅員4m未満の道路は、特定行政庁の指定がなくとも法上の道路となる。 (2011-問19-2)

答え:誤り

幅員4メートル未満の道は、特定行政庁が指定したときは、建築基準法上の道路とみなされます。 道路法上の道路と建築基準法上の道路では意味が違います。 ちなみに、建物を建てるには「建築基準法上の道路」に2m以上接していないと建物を立てることはできません。 道路に関する関連ポイントは「個別指導」でお伝えします。


■問3
敷地が建築基準法第42条に規定する道路に2m以上接道していなくても、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて利害関係者の同意を得て許可した場合には、建築物を建築してもよい。 (2006-問21-4)

答え:誤り

道路に2m以上接していない土地でも敷地の周囲に広い空地を有する建築物等で、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した場合は、建物を建てることができます。「建築審査会の同意」が正しく、「利害関係者の同意」が誤りです。


■問4
建築基準法第42条第2項の規定により道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の敷地が私有地である場合は、敷地面積に算入される。 (2006-問21-2)

答え:誤り

法第42条第2項の規定により道路とみなされた道とは、二項道路を指しています。 二項道路については、原則として、道路の中心線からの水平距離2mの線が、その道路と建築物の敷地との境界線とみなされます。 そして、建築物の敷地内であっても、道路の中心線から2mまでの部分は「道路」とみなされ、建ぺい率や容積率の計算上でも、敷地面積に算入されません。 本問については図がないと分かりづらいし、イメージしにくいです。 でも、図があればイメージできると思いますので、「個別指導」では具体例の図を使ってこの部分が「敷地面積に入れないですよ!」と解説しています!


■問5
建築基準法第3章の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路法による道路は、特定行政庁の指定がなくても法上の道路とみなされる。 (2006-問21-1)

答え:誤り

建築基準法が施行された際に「現に存在する道路」で「幅員4m未満」のものは、「特定行政庁が指定」すれば、建築基準法上の道路とみなされます。したがって、「特定行政庁の指定がなくても」が誤りです。 建築基準法上の道路については頭に入れておいた方がよいでしょう! 「個別指導」ではこの点はまとめてあります!


■問6
幅員4m未満の道路は、建築物の敷地と道路との関係において、道路とみなされることはない。 (2001-問21-1)

答え:誤り

本問の「建築物の敷地と道路との関係において、道路とみなされる」とは「建築基準法で規定されている『道路』とみなされる」という意味です。 見た目は道路であっても、それが「建築基準法で規定されている道路」でない場合もあります。 現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路の場合、特定行政庁によって指定されれば、接道義務を満たす道路(建築基準法で規定されている道路)とみなされます(二項道路:建築物の敷地と道路との関係における道路)。 特定行政庁の指定がなければ、接道義務を満たす道路とはみなされません。 したがって、「幅員4m未満の道路は、・・・、道路とみなされることはない。」という記述は誤りです。 この点については細かいですが、重要なので、「個別指導」で解説します!

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