用途制限とは？
用途制限とは、都市計画法で定められた13種類の用途地域ごとに、建築できる建物の種類を制限するルールです。住環境の保護と商業・工業の適正配置を目的としており、宅建試験では「どの地域で何が建てられないか」が繰り返し問われます。
まずは以下の表で、試験に頻出の建築物が建てられる範囲を確認しましょう。
主要建築物の建築可否一覧【宅建頻出】
| 建築物 | 建築できる地域 | 試験のポイント |
|---|---|---|
| 宗教施設・診療所・保育所 | 全用途地域（制限なし） | 工業専用地域でも建築可能な数少ない施設 |
| 住宅・共同住宅 | 工業専用地域以外すべて | 住宅NGは工業専用地域のみ |
| 病院 | 第1種中高層住居専用～準工業地域 | 低層住居専用・田園住居・工業系は不可 |
| 大学・高等専門学校 | 第1種中高層住居専用～準工業地域 | 病院と同じ範囲がそのまま使える |
| カラオケボックス | 準住居～工業専用地域 | 住居系の大半では建築不可 |
| 映画館（200㎡以上） | 近隣商業～準工業地域 | 商業系＋準工業のみ建築可 |
用途制限とは？
用途地域とは、建築物の用途に応じて工場はここ、商業地はここ、住宅はここと区分された区域のことです。
そして、用途地域は「住居系が８種類」「商業系が２種類」「工業系が３種類」の計１３種類に分けられます。
それを、もう少し大雑把にまとめたのが以下の図で９種類にまとめてあります。
こちらの方が今後、いろいろ覚えていくうえで覚えやすいのでこちらで覚えましょう。
そして、番号を言われたら何を指すかも覚えましょう。
| 住居系 | １ | ２ | ３ | ４ |
|---|---|---|---|---|
| 第1種・2種低層住居専用地域、田園住居地域 | 第1種・2種中高層住居専用地域 | 第1種・2種住居地域 | 準住居地域 |
| 商業系 | ５ | ６ | ||
|---|---|---|---|---|
| 近隣商業地域 | 商業地域 |
| 工業系 | ７ | ８ | ９ | |
|---|---|---|---|---|
| 準工業地域 | 工業地域 | 工業専用地域 |
上記地域がどのような地域なのかは下の方に書きましたが、覚えなくても大丈夫です。大体のイメージだけで十分でしょう。
それよりも、それぞれの地域について、建てられる建物と建てられない建物は何なのかを覚えることの方が重要です。
用途制限に関するよくある質問
用途制限とは何のためにあるのですか？
用途制限は、住環境の保護と都市機能の適正配置を両立するための建築規制です。たとえば閑静な住宅街に大規模な工場やカラオケボックスが建つと住環境が悪化するため、用途地域ごとに建築できる建物の種類を制限しています。宅建試験では「建てられない組合せ」を問う出題パターンが多いため、各地域のNG建築物を優先的に押さえるのが得点に直結します。
用途地域は全部で何種類ですか？試験ではすべて覚える必要がありますか？
用途地域は全13種類（住居系8・商業系2・工業系3）ですが、宅建試験では9グループに整理して覚える方法が効率的です。特に頻出なのは①低層住居専用系と工業専用地域の対比、②準住居と近隣商業の境界線の2パターンで、この2つを正確に区別できれば本試験の用途制限問題の大半に対応できます。
商業地域で住宅は建てられますか？
建てられます。住宅・共同住宅が建築できないのは工業専用地域のみで、商業地域を含む他の12種類の用途地域ではすべて建築可能です。試験では「商業地域＝商業施設だけ」という引っかけ選択肢が出ることがあるため、住宅NGは工業専用地域だけという原則を確実に覚えておきましょう。
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用途制限とは？
簡単に言えば、どの地域で、どのような建物が建てることができて、どのような建物が建てることができないのか？を定めています。
下の表の１～9の数字（用途地域を分けるための数字）は、それぞれ、上図の数字となっています。このページでは「９つ」に分けていますが、第一種と第二種を分けて考えると「13個」に分かれます。どちらの分け方でも構いません！
| １ | ２ | ３ | ４ | ５ | ６ | ７ | ８ | ９ | ||||
| １ | ２ | １ | ２ | １ | ２ | |||||||
| 宗教施設 公衆浴場 診療所 保育所 |
どこでも建つ | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 老人ホーム 住宅 図書館 |
○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | × |
| 幼稚園 小中高等学校 |
○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | × | × |
| 大学 病院 |
× | × | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | × | × |
| スポーツ施設 | × | × | × | × | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | × |
| ホテル・宿泊所 | × | × | × | × | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | × | × |
| カラオケボックス ダンスホール |
× | × | × | × | × | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 麻雀屋 パチンコ屋 馬券・車券発売所 |
× | × | × | × | × | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | × |
| 映画館・劇場・ナイトクラブ (客席面積200㎡未満) |
× | × | × | × | × | × | ○ | ○ | ○ | ○ | × | × |
| 映画館・劇場・ナイトクラブ (客席面積200㎡以上) |
× | × | × | × | × | × | × | ○ | ○ | ○ | × | × |
| 風俗店・キャバレー・料理店 | × | × | × | × | × | × | × | × | ○ | ○ | × | × |
第一種低層住居専用地域 ・・・ 低層住宅の良好な住居環境を保護する地域
第二種低層住居専用地域 ・・・ 主に低層住宅の良好な住居環境を保護する地域
田園住居地域 ・・・ 農業の利用の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域
第一種中高層住居専用地域 ・・・ 中高層住宅の良好な住居環境を保護する地域
第二種中高層住居専用地域 ・・・ 主に中高層住宅の良好な住居環境を保護する地域
第一種住居地域 ・・・ 住居の環境を保護する地域
第二種住居地域 ・・・ 主に住居の環境を保護する地域
準住居地域 ・・・ 道路の沿道として調和した住居環境を保護する地域
近隣商業地域 ・・・ 近隣の住民の日用品の供給を行うなど利便を増進させる地域
商業地域 ・・・ 主に商業その他利便を増進させる地域
準工業地域 ・・・ 主に環境悪化のおそれのない工業の利便を増進させる地域
工業地域 ・・・ 主に工業の利便を増進させる地域
工業専用地域 ・・・ 工業の利便を増進させる地域
商業地域の用途制限｜建てられないものは？
商業地域は13種類の中で最も建築制限が緩い地域の一つです。住宅・オフィス・ホテル・病院・大学・映画館・カラオケボックスはもちろん、キャバレーや個室付浴場など風俗営業施設まで建築できます。
ただし工場については、原動機を使用する150㎡超の工場や危険物を扱う工場は建築できません。宅建試験では「近隣商業地域との違い」として、個室付浴場の可否が問われることがあります。
工業専用地域の用途制限｜住宅が建てられない唯一の地域
工業専用地域は住宅・共同住宅が建築できない唯一の用途地域です。この1点は宅建試験で繰り返し出題される最重要ポイントです。
住宅のほか、病院・大学・ホテル・映画館・カラオケボックスも建築不可です。一方で、宗教施設・診療所・保育所・公衆浴場はすべての用途地域で建築可能なため、工業専用地域でも例外的に建てられます。試験では「工業専用地域で建てられるもの」を選ばせるひっかけ問題に注意しましょう。
準住居地域の用途制限｜住居系で最も制限が緩い
準住居地域は幹線道路沿いを想定した地域で、住居系8地域の中で最も幅広い建築物が認められます。
- カラオケボックス・200㎡未満の劇場や映画館が建築可能（第1・2種住居地域では不可）
- 営業用倉庫が建築可能（住居系で唯一）
- 自動車修理工場は150㎡以下まで建築可能
宅建試験では「住居系のどこからカラオケボックスが建てられるか」という出題が定番です。答えは準住居地域からと覚えておきましょう。
都市計画法の問題一覧
