令和7年（2025年）問7｜民法総合

Aは自己の所有する甲建物を事務所としてBに賃貸し（以下この問において「本件契約」という。）、その後、本件契約の期間中に甲建物の屋根に雨漏りが生じたため、CがBから甲建物の屋根の修理を請け負い、Cによる修理が完了した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1．BがCに修理代金を支払わないまま無資力となり、賃料を滞納して本件契約が解除されたことにより甲建物はAに明け渡された。この場合、CはAに対して、事務管理に基づいて修理費用相当額の支払を求めることはできない。

2．BがCに修理代金を支払ったとしても、本件契約において、Aの負担に属するとされる甲建物の屋根の修理費用について直ちに償還請求することができる旨の特約がない限り、契約終了時でなければ、BはAに対して償還を求めることはできない。

3．BがCに修理代金を支払わない場合、Cは、Bが占有する甲建物につき、当然に不動産工事の先取特権を行使することができる。

4．BがCに修理代金を支払わないまま無資力となり、賃料を滞納して本件契約が解除されたことにより甲建物はAに明け渡された。本件契約において、BがAに権利金を支払わないことの代償として、甲建物の修理費用をBの負担とする旨の特約が存し、当該屋根の修理費用と権利金が相応していたときであっても、CはAに対して、不当利得に基づいて修理費用相当額の支払を求めることができる。

1・・・ 正しい

結論から言うと、「事務管理に基づいて請求することはできない」ため、この記述は正しいです。

事務管理（民法697条）とは、簡単に言うと「頼まれてもいないのに、他人のために良いことをしてあげること」です。

例えば、隣の家が火事になりそうだったので、勝手に消火活動をしたり、台風で隣の家の屋根が飛びそうだったので、勝手に補強したりすることです。

今回のケースで、Cさんは誰のために動きましたか？ CさんはBさんと「請負契約」を結んでいます。つまり、CさんはBさんからの依頼（義務）に基づいて仕事をしています。「頼まれてもいないのにAのためにやった（事務管理）」という理屈ではないので、事務管理ではありません。

2・・・ 誤り

まず、この問題を解く最大の鍵は、Bが支出した費用が「必要費」か「有益費」かを見極めることです。

問題文では「屋根の雨漏りの修理」とあります。これは建物として使用するために不可欠な修理ですから、「必要費」に該当します。

民法第608条1項（必要費）によると、 賃借人は、必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる、としています。

また、特約がない限り「契約終了時まで待たなければならない」とする本肢の記述は、民法の原則に反するため誤りとなります。

3・・・ 誤り

この選択肢が誤りである理由は、大きく分けて3つあります。

1. 「工事」ではなく「保存」にあたる点が誤り。

民法上、建物の雨漏り修理のような現状を維持する行為は「不動産保存」に該当します（民法326条）。

• 不動産保存の先取特権： 修理などのメンテナンス費用
• 不動産工事の先取特権： 新築や増築、大規模な改築などの費用

したがって、名称の時点で「不動産工事の先取特権」とするのは不適切です。

2. 「債務者」の不動産ではないから誤り

先取特権は、原則として「債務者の所有物」に対して成立します。

本問の債務者（修理代を払うべき人）はBさん（賃借人）です。

一方、建物の所有者はAさん（賃貸人）です。

Cさんが契約したのはBさんであって、建物の持ち主であるAさんではありません。他人の持ち物（Aの建物）に対して、Bの借金を理由に先取特権を行使することは原則としてできません。

3. 「当然に」行使はできない（登記が必要）から誤り

これが実務・試験共にもっとも重要な点です。不動産先取特権（保存・工事・売買）は、登記をしなければ効力を保存できません。

• 不動産保存： 保存行為が完了した後、直ちに登記が必要。
• 不動産工事： 工事を始める前に、費用の予算額を登記する必要。

問題文に「当然に（＝何の手続きもなしに）」とあるため、この点でも誤りとなります。

4・・・ 誤り

不当利得（民法703条）が成立するためには、Aが「法律上の原因なく」利益を得ている必要があります。

今回のケースで、Aは「屋根が直った」という利益を得ています。しかし、AとBの契約（本件契約）を見てください。

「Bが権利金を支払わない代わりに、修理費用をBが負担する」

という特約があります。

つまり、Aは権利金（本来もらえるはずのお金）をあきらめる代わりに、修理された建物を受け取っているのです。

これはAにとって「対価（コスト）を払って得た利益」であり、タダ乗りしたわけではありません。

そのため、「不当利得」には当たりません。

判例（最判平7.9.19）でも、
「修理業者の代金債権が無価値になったとしても、所有者（A）が「対価関係なしに」利益を受けたといえる場合に限って、不当利得が成立する」と言っています。

本問のように、賃貸借契約全体を見て「権利金分を修理代で相殺している」ような実態があるなら、Aには「法律上の原因（対価関係）」があるため、CはAに「お金を払え」とは言えないです。

令和7年（2025年）：宅建試験・過去問

問１

意思表示・物権変動

問２

保証・連帯保証

問３

意思表示

問４

担保物権・相殺

問５

相続（代襲相続）

問６

物権変動

問７

民法総合

問８

共有

問９

連帯債務

問１０

契約不適合責任

問１１

借地権

問１２

借家権

問１３

区分所有法

問１４

不動産登記法

問１５

都市計画法

問１６

都市計画法（開発許可）

問１７

建築基準法

問１８

建築基準法

問１９

盛土規制法

問２０

土地区画整理法

問２１

農地法

問２２

国土利用計画法

問２３

住宅ローン控除

問２４

不動産取得税

問２５

不動産鑑定評価基準

問２６

35条書面

問２７

宅建業法総合

問２８

報酬計算

問２９

宅建士

問３０

クーリングオフ

問３１

宅建業法総合

問３２

媒介契約

問３３

広告

問３４

手付金等の保全措置

問３５

37条書面

問３６

営業保証金

問３７

35条書面

問３８

免許

問３９

案内所

問４０

37条書面

問４１

重要事項説明

問４２

死に関する告知

問４３

宅建士証

問４４

37条書面

問４５

住宅瑕疵担保履行法

問４６

住宅金融支援機構

問４７

不当景品類及び不当表示防止法

問４８

統計

問４９

土地

問５０

建物