令和7年（2025年）問10｜契約不適合責任

Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった場合の売主の担保の責任（以下この問において「契約不適合責任」という。）に基づく損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定、宅地建物取引業法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1．Bは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から1年以内にAに通知した。Aが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Aが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Bは損害賠償を請求することはできない。

2．甲土地の引渡しの日から3年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Bが引渡しの日から4年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにAに通知した。Aが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Aが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Bは損害賠償を請求することはできない。

3．甲土地の引渡しの日から1年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Aは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。Bが引渡しの日から3年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちにAに通知した場合、Aが宅地建物取引業者であるか否かによって、Bが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。

4．売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Bは引渡しの日から1年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにAに通知した。Aが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Aが宅地建物取引業者であるか否かによって、Bが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。

1・・・ 正しい

この枝を理解するカギは、買主が売主に文句を言える「期限」には、実は2つのハードルがあるという点です。

1. 「通知期間」のルール（民法第566条）

買主は、種類または品質に関する不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければ、責任を追及できません。本問では「発見から1年以内に通知」しているので、このハードルはクリアしています。

2. 「消滅時効」のルール（民法第166条）

通知期間とは別に、権利そのものが消えてしまう「時効」が存在します。

• 主観的起算点： 権利を行使できることを知った時から5年
• 客観的起算点： 権利を行使できる時から10年

本問では、甲土地の引渡し（＝権利を行使できる時）から11年が経過しています。
つまり、客観的な時効期間である10年を超えてしまっているため、たとえ発見から1年以内に通知したとしても、売主に対して損害賠償を請求することはできません。

2・・・ 正しい

この選択肢は、「売主が業者か否かにかかわらず、その特約が有効である」という点がポイントです。

この問題を解くには、まず「原則（民法）」と「制限（宅建業法）」を分けて考える必要があります。

1. 民法（原則）

民法では、契約不適合責任を追及する場合、買主は不適合を「知った時から1年以内」に通知しなければなりません。

ただし、この民法のルールは任意規定（特約で自由に変えられる）なので、個人間の売買であれば「引渡しから3年」といった期間短縮の特約も原則として有効です。

2. 宅建業法（プロへの制限）

売主が「宅建業者（プロ）」、買主が「非業者（アマ）」の場合、民法よりもさらに買主に不利な特約は禁止されています。ただし、たった一つだけ許されている例外があります。

それは、通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約は、例外的に有効です。

では、本問の特約を見てみます。

本問の特約は「引渡しから3年以内」となっています。

• 売主Aが一般人の場合： 民法の原則通り、契約自由の原則により「3年以内」という特約は有効です。
• 売主Aが宅建業者の場合： 宅建業法40条の例外（2年以上）を満たしているため、「3年以内」という特約は有効です。

つまり、Aが業者であってもなくても、この「3年」という特約は有効に成立します。

Bが土壌汚染を発見して通知したのは「4年後」ですから、特約の期間（3年）を過ぎています。

そのため、Aが汚染を知りながら告げなかった等の悪意・重過失がない限り、Bは損害賠償を請求することはできません。（Aに悪意・重過失があれば、Bは損害賠償できる）

3・・・ 誤り

【Aが一般人の場合】

「売主が引渡しの時にその不適合を知り（悪意）、又は重大な過失によって知らなかったときは、売主を保護する必要はないので、通知期間の制限がなく、契約不適合責任の消滅時効期間が満了するまでは請求できます。（民法566条）。

本肢では「契約時点で知っていて告げていなかった」とあるため、当該不適合については担保責任の特約は適用されません。

このため、契約不適合責任を負わない旨の特約があっても、引渡しから3年後に発見した不適合について、Bは契約不適合責任を追及することができます。

【Aが宅建業者の場合】

そもそも「引渡しから1年」という特約自体が宅建業法違反（2年以上が必要）で無効です。さらに、Aが悪意である以上、どのみち民法の原則通り責任を負います。

結果として、Aが誰であろうと、「Bは通知期間の制限を受けずに責任を追及できる（消滅時効の範囲内）」という結論は同じです。

4・・・ 正しい

1. 売主Aが「個人（非業者）」の場合：民法の原則

民法では、契約自由の原則に基づき、特約で「一切の責任を負わない」と決めることが可能です。

ただし、売主Aが汚染を知っていたのに教えなかった（信義則違反）場合は責任を負わないといけませんが、問題文には「重大な過失なく知らなかった」とあるため、特約が優先されます。

よって、Bは損害賠償を請求できません。

2. 売主Aが「宅地建物取引業者」の場合：宅建業法の制限

プロである業者が素人（一般消費者）に売る場合、宅建業法40条という強力なルールが発動します。

そのため「一切責任を負わない」という特約は、民法よりも明らかに買主に不利なため無効となります。

特約が無効になると、民法の原則（不適合を知った時から1年以内に通知すればOK）に戻ります。

そのため、Bは発見後直ちに通知しているため、損害賠償を請求できます。

令和7年（2025年）：宅建試験・過去問

問１

意思表示・物権変動

問２

保証・連帯保証

問３

意思表示

問４

担保物権・相殺

問５

相続（代襲相続）

問６

物権変動

問７

民法総合

問８

共有

問９

連帯債務

問１０

契約不適合責任

問１１

借地権

問１２

借家権

問１３

区分所有法

問１４

不動産登記法

問１５

都市計画法

問１６

都市計画法（開発許可）

問１７

建築基準法

問１８

建築基準法

問１９

盛土規制法

問２０

土地区画整理法

問２１

農地法

問２２

国土利用計画法

問２３

住宅ローン控除

問２４

不動産取得税

問２５

不動産鑑定評価基準

問２６

35条書面

問２７

宅建業法総合

問２８

報酬計算

問２９

宅建士

問３０

クーリングオフ

問３１

宅建業法総合

問３２

媒介契約

問３３

広告

問３４

手付金等の保全措置

問３５

37条書面

問３６

営業保証金

問３７

35条書面

問３８

免許

問３９

案内所

問４０

37条書面

問４１

重要事項説明

問４２

死に関する告知

問４３

宅建士証

問４４

37条書面

問４５

住宅瑕疵担保履行法

問４６

住宅金融支援機構

問４７

不当景品類及び不当表示防止法

問４８

統計

問４９

土地

問５０

建物