Aが所有している甲土地についての物権変動に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1．Bが甲土地をAに無断でCに売却し、その後、BがAから甲土地を購入した場合、Cは、Bから甲土地を購入した時点に遡って甲土地の所有権を取得する。
2．Dが甲土地につき、Aに無断でDへの虚偽の所有権の移転の登記をした上で、甲土地をEに売却してその旨の登記をした場合において、その後、AがFに甲土地を売却したときは、Fは、Eに対し、甲土地の所有権を主張することができる。
3．Gが甲土地の所有権を時効取得した場合、Gはその後にAを単独相続したHに対して、登記を備えていなくても、甲土地の所有権を主張することができる。
4．Aが甲土地上の立木の所有権を留保して甲土地をJに売却し、その後、JがKに甲土地及びその上の立木を売却した場合には、Aは、Kに対し、立木の所有権の留保につき登記又は明認方法を備えない限り、立木の所有権を主張することができない。
1・・・ 誤り
Cが所有権を取得するのは「売買の時点（過去）」に遡ってではなく、「Bが所有権を取得した時点（現在）」です。よって、誤りです。
民法では、他人の物であっても売買契約を結ぶこと自体は有効です（民法560条）。しかし、売主Bは持っていないものをCに渡すことはできません。
そのため、BとCの間で契約は成立しますが、所有権はまだAにあります。
BがAから購入した時にこの瞬間、Bに所有権が移ります。
つまり、Bが所有権を手に入れた瞬間に、その所有権は「自動的（当然）」にCへと流れていきます。
ここで重要なのは、「過去に遡って（バックして）所有権が移るわけではない」という点です。Bが権利を手に入れた「その瞬間」にCに移る、という時間の流れを正確に掴んでください。
そして、宅建試験では「契約の時に遡って」というフレーズが「ひっかけ」としてよく使われます。この点を個別指導では整理しています。
2・・・ 正しい
不動産取引の鉄則は「自分の持っている権利以上のものを他人に渡すことはできない」ということです。
- Dの立場：Aに無断で登記を偽造した「無権利者」です。
- Eの立場：無権利者であるDから買った人です。日本の不動産登記には「公信力」がないため、いくら登記を信じて買ったとしても、売主が無権利者であれば、買主Eも原則として権利を取得できません。
つまり、甲土地の所有権は依然としてA（真の所有者）にあり、そこから適法に買い受けたFが現在の正当な所有者となります。
ちなみに、Eが第三者に該当するのか？といった部分など関連ポイントも理解する必要があるので、この点は個別指導で解説します！
3・・・ 正しい
この問題の核心は、「誰が当事者で、誰が第三者か？」を見極めることにあります。
時効によって権利を得る人（時効取得者）と、権利を失う人（もとの所有者）の関係は、いわば「直接の権利移転」のような関係です。
ルールとしては、当事者間では、登記がなくても権利を主張できます。
例えば、問題文のG（時効取得者）とA（元所有者）は当事者同士なので、Gは登記なしでAに「これは俺の土地だ！」と言えます。
■ここが試験での重要ポイントです。
相続人Hは、亡くなったAの権利も義務も「丸ごと（包括的に）」引き継ぎます。つまり、法律上、HはAと同一視されます。つまり、相続人Hは第三者ではありません。
そのため、Aに対して登記なしで主張できるなら、その地位を継いだHに対しても、当然に登記なしで主張できます。
4・・・ 正しい
本肢は正しい内容です。土地の元の所有者Aが、土地を売る際に「木だけは自分のものとして残しておきたい（所有権の留保）」と考えたとしても、それを外部からわかる形（公示）にしておかないと、後から土地を買ったKさんには勝てない、という理屈で、本肢は正しいです。
ここは、理解しておくべき内容なので、個別指導で詳細解説します！
令和7年（2025年）：宅建試験・過去問
- 問１
- 意思表示・物権変動
- 問２
- 保証・連帯保証
- 問３
- 意思表示
- 問４
- 担保物権・相殺
- 問５
- 相続（代襲相続）
- 問６
- 物権変動
- 問７
- 賃貸借
- 問８
- 共有
- 問９
- 承諾・債務引受
- 問１０
- 契約不適合責任
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法（開発許可）
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 住宅ローン控除
- 問２４
- 不動産取得税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 35条書面
- 問２７
- 宅建業法総合
- 問２８
- 報酬計算
- 問２９
- 宅建士
- 問３０
- クーリングオフ
- 問３１
- 宅建業法総合
- 問３２
- 媒介契約
- 問３３
- 広告
- 問３４
- 手付金等の保全措置
- 問３５
- 37条書面
- 問３６
- 営業保証金
- 問３７
- 35条書面
- 問３８
- 免許
- 問３９
- 案内所
- 問４０
- 37条書面
- 問４１
- 重要事項説明
- 問４２
- 死に関する告知
- 問４３
- 宅建士証
- 問４４
- 37条書面
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
