特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金（以下この問において「保証金」という。）の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約（以下この問において「保険契約」という。）の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1．宅地建物取引業者は、基準日から3週間を経過する日までの間において、当該基準日前15年間に自ら売主となる売買契約に基づき宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した新築住宅（保険契約に係る新築住宅を除く。）について、保証金の供託をしていなければならない。
2．宅地建物取引業者は、自ら売主となる売買契約に基づき新築住宅を引き渡す場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、保証金の供託又は保険契約の締結をしなければならない。
3．保険契約を締結している宅地建物取引業者は、新築住宅を引き渡した時から10年間、構造耐力上主要な部分の瑕疵によって生じた損害についてのみ当該保険契約に係る保険金を請求することができる。
4．保険契約を締結している宅地建物取引業者及び当該業者が売主となっている新築住宅の買主は、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をすることにより、当該新築住宅の売買契約に関する宅地建物取引業者と買主との間の紛争について、あっせん、調停又は仲裁を受けることができる。
1・・・ 誤り
住宅瑕疵担保履行法は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」 とセットで覚えるのがコツです。
品確法では、新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」について、売主に10年間の瑕疵担保責任（契約不適合責任）を義務付けています。
まず、住宅瑕疵担保履行法は、この「10年間の責任」を果たすための「お金（資力）」を、業者がちゃんと持っているかをチェックする法律です。責任が10年なら、バックアップする仕組みも10年分で足りる、と考えると覚えやすいです。
今回の問題文には「宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した」とあります。これは非常に重要なポイントです。
- 業者間の取引：この法律の適用はありません。資力確保措置は不要です。
- 一般のお客さんへの販売：この法律が適用され、保証金の供託や保険への加入が必要です。
問題文にある「基準日から3週間を経過する日までの間」という表現も、本試験でよく問われるので覚えておきましょう！
- 基準日：毎年 3月31日
- 届出期間：基準日から 3週間以内（4月21日まで）
2・・・ 誤り
住宅瑕疵担保履行法における「資力確保措置（供託や保険）」の義務を負うのは、「自ら売主となる宅建業者」 だけです。
なぜなら、この法律の目的は、建物に欠陥（瑕疵）があった際に修理費用を払うべき「売主」が倒産していても、買主が困らないようにすることだからです。媒介業者はあくまで「契約の橋渡し」役であり、建物の品質そのものに対して「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」を負う立場ではないため、お金を積んでおく義務もありません。
「じゃあ、仲介業者は何もしなくていいの？」というと、そうではありません。宅建業法上の「重要事項説明（35条書面）」としての役割があります。
まとめると下記の通りです。
- 媒介業者の義務： 売主が「供託」しているのか「保険」に入っているのか、その内容をしっかり買主に説明する義務があります。
- 自ら売主の義務： 資力確保措置（供託・保険）を講じる実行義務があります。
3・・・ 誤り
新築住宅の売主が負うべき責任の範囲（保険または供託の対象範囲）は、建物の中でも特に重要な以下の2箇所です。
- 構造耐力上主要な部分：基礎、柱、梁、床、屋根版など、家を支える骨組み。
- 雨水の浸入を防止する部分：屋根、外壁、開口部（窓など）など、雨漏りを防ぐ場所。
では、保険金を請求できるのは「誰」か？ ここには「二段構え」の保護があります。
原則： 宅建業者（売主）が修理を行い、そのかかった費用を保険会社に請求します。
例外： 宅建業者が倒産などで修理できない場合、買主が直接保険会社に「お金をください」と請求できます。
4・・・ 正しい
「指定住宅紛争処理機関による特別住宅紛争処理」とは、裁判よりも「早く・安く・専門的」に問題を解決するための仕組み（ADR：裁判外紛争解決手続）です。
この紛争処理制度は、すべての住宅トラブルで使えるわけではありません。
- 利用できる場合： 「保険契約」を締結している新築住宅に関する紛争。
- 利用できない場合（原則）： 単に「保証金の供託」だけをしている住宅。
※ただし、住宅性能評価を受けている「評価住宅」であれば供託物件でも利用可能ですが、宅建試験ではまず「保険＝紛争処理OK」のセットで覚えましょう。
令和7年（2025年）：宅建試験・過去問
- 問１
- 意思表示・物権変動
- 問２
- 保証・連帯保証
- 問３
- 意思表示
- 問４
- 担保物権・相殺
- 問５
- 相続（代襲相続）
- 問６
- 物権変動
- 問７
- 民法総合
- 問８
- 共有
- 問９
- 連帯債務
- 問１０
- 契約不適合責任
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法（開発許可）
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 登録免許税
- 問２４
- 固定資産税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 報酬計算
- 問２７
- 重要事項説明・35条書面
- 問２８
- 業務上の規制
- 問２９
- 37条書面
- 問３０
- 重要事項説明・35条書面
- 問３１
- 業務上の規制
- 問３２
- 8種制限
- 問３３
- 35条書面・37条書面
- 問３４
- 免許の基準
- 問３５
- 保証協会
- 問３６
- 重要事項説明
- 問３７
- 業務上の規制
- 問３８
- 免許
- 問３９
- 媒介契約
- 問４０
- クーリングオフ
- 問４１
- 免許
- 問４２
- 宅建士
- 問４３
- 重要事項説明書・35条書面
- 問４４
- 犯罪収益移転防止法
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
