宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
ア 自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、相手方に金融商品取引法第2条第10項に規定する目論見書を交付し、宅地建物取引業法第35条第3項の規定に基づき説明すべき事項のすべてが当該目論見書に記載されているときは、重要事項説明書の交付及び説明を省略することができる。
イ 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前のものであるときは、その完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。
ウ 建物の貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。
エ 宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が津波防災地域づくりに関する法律第21条第1項により指定された津波防護施設区域内にあるときは、同法第23条第1項の規定による制限の概要について説明しなければならない。
1．一つ
2．二つ
3．三つ
4．四つ
ア・・・ 正しい
ア 自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、相手方に金融商品取引法第2条第10項に規定する目論見書を交付し、宅地建物取引業法第35条第3項の規定に基づき説明すべき事項のすべてが当該目論見書に記載されているときは、重要事項説明書の交付及び説明を省略することができる。
ア・・・ 正しい
通常、宅地建物の売買であれば、相手が「宅建業者」でない限り、重要事項説明（35条書面の交付・説明）を省略することはできません。しかし、「信託受益権」（不動産を信託銀行などに預け、そこから出る利益を受け取る権利）は、実態は不動産ですが、法律上は「有価証券（金融商品）」として扱われます。
そのため、金商法（金融商品取引法）のルールが優先される場面が出てきます。
金商法の規定を背景に、宅建業法施行規則では、以下の場合は「相手方の保護に支障がない」として、重説を省略できると定めています。
- 相手が「プロ（特定投資家）」である場合
銀行や保険会社など、投資のプロにわざわざ説明する必要はない、という考え方です。 - 1年以内に「リピート（同一内容）」の説明をしている場合
つい最近説明したばかりなら、二度手間は省こうという趣旨です。 - 「目論見書（もくろみしょ）」を交付している場合（本肢のケース）
目論見書とは、投資信託などの内容を詳しく説明した資料です。これに重説で説明すべき事項がすべて記載されているのであれば、改めて重説を行う必要はありません。
本肢は、「3」に該当するため、重要事項説明書の交付・説明は不要です。
イ・・・ 正しい
売買・貸借の取引対象の物件が工事完了前の場合、工事完了時の形状・構造等について必要に応じ図面を交付し、重要事項説明する必要があります（宅建業法35条1項5号）。建物の場合には形状・構造に加えて、①主要構造部、②内装・外装の構造又は仕上げ、③設備の設置・構造が説明対象です（宅建業法規則16条）。
まだ実物が見られない「未完成」の物件を扱う場合、お客さんは「どんな建物が建つのか」が分からなければ怖くて契約できませんよね。そのため、宅建業法では、完成後の姿を具体的に説明することを義務付けています。
建物の場合、以下の3セットを「図面を使いながら」説明しなければなりません。
- 主要構造部（柱、壁、梁、屋根、階段など）
- 内装・外装の構造、仕上げ（壁紙、外壁のタイルなど）
- 設備の設置・構造（キッチン、バス、トイレ、エアコンなどの仕様）
ウ・・・ 正しい
アパートを借りる時、最初に預ける「敷金」などが、退去時にどれくらい戻ってくるのか（あるいはクリーニング代で引かれるのか）は、借り主にとって最大の関心事です。
そのため、宅建業法では、名目が「敷金」「保証金」「権利金」など、どんな名前であっても、「契約が終わった時に精算するルールがあるお金」については、その内容をしっかり説明しなさいと定めています（宅建業法規則16条の4の3第11号）。
エ・・・ 正しい
「津波防護施設」とは、堤防や護岸、胸壁（きょうへき）など、津波から街を守るための施設のことです。その施設を守るために設定されているのが「津波防護施設区域」です。
この区域内で、土地を掘削したり建物を建てたりする行為を勝手にされると、いざという時に堤防が壊れてしまうかもしれません。そのため、「管理者の許可が必要」という強い制限がかかります。
宅地を買う人にとって、自分の土地なのに自由に穴を掘ったり建てたりできないのは一大事ですから、プロとして事前にその制限の概要を説明しなければなりません。
令和7年（2025年）：宅建試験・過去問
- 問１
- 意思表示・物権変動
- 問２
- 保証・連帯保証
- 問３
- 意思表示
- 問４
- 担保物権・相殺
- 問５
- 相続（代襲相続）
- 問６
- 物権変動
- 問７
- 民法総合
- 問８
- 共有
- 問９
- 連帯債務
- 問１０
- 契約不適合責任
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法（開発許可）
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 登録免許税
- 問２４
- 固定資産税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 報酬計算
- 問２７
- 重要事項説明・35条書面
- 問２８
- 業務上の規制
- 問２９
- 37条書面
- 問３０
- 重要事項説明・35条書面
- 問３１
- 業務上の規制
- 問３２
- 8種制限
- 問３３
- 35条書面・37条書面
- 問３４
- 免許の基準
- 問３５
- 保証協会
- 問３６
- 重要事項説明
- 問３７
- 業務上の規制
- 問３８
- 免許
- 問３９
- 媒介契約
- 問４０
- クーリングオフ
- 問４１
- 免許
- 問４２
- 宅建士
- 問４３
- 重要事項説明書・35条書面
- 問４４
- 犯罪収益移転防止法
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
