令和7年（2025年）問40｜クーリングオフ

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Cとの間で宅地の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア　Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。

イ　AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。

ウ　Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。

エ　クーリング・オフについてCに告げる書面には、Aの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならないが、Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号の記載は必要ない。

1．一つ

2．二つ

3．三つ

4．なし

ア・・・ 正しい

ア　宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Cとの間で宅地の売買契約を締結した。
Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。

ア・・・ 正しい

クーリング・オフができるかどうかは、「買受けの申込み」または「売買契約」のいずれか早い方の場所で判定します。

今回のケースは、

買受けの申込み： 媒介業者Bの事務所（＝「事務所等」に該当）
↓
売買契約の締結： 喫茶店（＝「事務所等」以外）

よって、先に行った「Bの事務所」がクーリングオフができるかどうかの場所の基準となります。

そして、宅建業法上、以下の場所で申し込みや契約をした場合、買主は「冷静に判断できる環境にいた」とみなされ、クーリング・オフができなくなります。

• 売主（A）の事務所
• 媒介・代理業者（B）の事務所 ← 【今回のケースはココ！】
• 土地に定着する案内所（モデルルームなど）
• 買主が自ら申し出た場合の「自宅」または「勤務先」

よって、本肢は「Bの事務所で買受けの申込み」行っているので、クーリングオフはできません。」

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イ・・・ 正しい

クーリング・オフは、業者から書面でクーリング・オフの告知を受けた日から起算して8日以内に、書面で意思表示することによって行います。
そして、宅建業法では、買主を守るために「書面を発した時（ポストに投函した時など）」に解除の効力が生じると定めています。これを発信主義と呼びます。

• 法律の原則： 8日以内に「発送」すればOK
• 本肢の特約の内容： 8日以内に「到達」しなければダメ（到達主義）・・・これはダメ！＝無効

クーリング・オフに関する規定は、買主を保護するため、上記「法律の原則」に反する特約で、「買主に不利なもの」はすべて無効となります。

「発送すればいい」ものを「届かなければダメ」とするのは、郵便の遅延リスクなどを買主に負わせることになり、明らかに買主に不利です。

したがって、この特約は無効となり、法律の原則通り「発送」すれば解除できることになります。

ウ・・・ 誤り

宅建業法では、買主の自宅や勤務先であっても、『買主が「自ら申し出た」場合であること』という条件を満たさない限り、そこは「事務所等」とはみなされません。

今回のケースは、『業者Bの「提案」により自宅で申し込み』をしています。

つまり、買主が「家に来て説明してほしい」と言ったわけではなく、業者が「お宅に伺いますよ」と提案した場合は、たとえ場所が自宅であっても、そこは「クーリング・オフができる場所」扱いになります。

もう一つのポイントは期間です。クーリング・オフができる期間（8日間）のカウントが始まるのは、「書面で告知された日」からです。

本問では「告知されていない」ため、8日間のカウントダウン自体がスタートしていません。

したがって、たとえ10日経っていようが、契約を締結していようが、「いつでも」解除できる状態が続いています。

よって、Cは、クーリング・オフによる契約の解除ができます。

エ・・・ 正しい

エ　宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Cとの間で宅地の売買契約を締結した。
クーリング・オフについてCに告げる書面には、Aの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならないが、Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号の記載は必要ない。

エ・・・ 正しい

クーリング・オフは、買主が「売主」に対して一方的に契約解除を突きつける強力な権利です。そのため、書面には「誰に対して」「いつまでに」アクションを起こすべきかを正確に書く必要があります。

具体的には「売主Aの商号又は名称及び住所並びに免許証番号」は記載しないといけません（宅建業法規則16条の6）。

では、なぜ「媒介業者B」の情報は不要なのか？

クーリング・オフによる解除の通知（書面）は、原則として「売主」に対して行います。

媒介業者Bは、あくまで契約の「橋渡し」をしたに過ぎません。クーリング・オフの効果（契約の消滅、手付金の返還義務など）はすべて売主Aと買主Cの間で完結するため、Bの情報は告知書面において必須ではないです。

令和7年（2025年）：宅建試験・過去問

問１

意思表示・物権変動

問２

保証・連帯保証

問３

意思表示

問４

担保物権・相殺

問５

相続（代襲相続）

問６

物権変動

問７

民法総合

問８

共有

問９

連帯債務

問１０

契約不適合責任

問１１

借地権

問１２

借家権

問１３

区分所有法

問１４

不動産登記法

問１５

都市計画法

問１６

都市計画法（開発許可）

問１７

建築基準法

問１８

建築基準法

問１９

盛土規制法

問２０

土地区画整理法

問２１

農地法

問２２

国土利用計画法

問２３

登録免許税

問２４

固定資産税

問２５

不動産鑑定評価基準

問２６

報酬計算

問２７

重要事項説明・35条書面

問２８

業務上の規制

問２９

37条書面

問３０

重要事項説明・35条書面

問３１

業務上の規制

問３２

8種制限

問３３

35条書面・37条書面

問３４

免許の基準

問３５

保証協会

問３６

重要事項説明

問３７

業務上の規制

問３８

免許

問３９

媒介契約

問４０

クーリングオフ

問４１

免許

問４２

宅建士

問４３

重要事項説明書・35条書面

問４４

犯罪収益移転防止法

問４５

住宅瑕疵担保履行法

問４６

住宅金融支援機構

問４７

不当景品類及び不当表示防止法

問４８

統計

問４９

土地

問５０

建物