宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
ア Aは、宅地又は建物の売買に関する広告をする際に取引態様の別を明示した場合、当該広告を見た者から売買に関する注文を受けたときは、改めて取引態様の別を明示する必要はない。
イ Aは、宅地の売買に関する広告をするに当たり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。
ウ Aは、複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をする予定でいる場合、最初に行う広告に取引態様の別を明示すれば足り、それ以降は明示する必要はない。
エ Aは、建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない広告をした場合、国土交通大臣の定める報酬限度額となる媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領できる。
1．一つ
2．二つ
3．三つ
4．四つ
ア・・・ 誤り
取引態様の別（売主・貸主・代理・媒介（仲介）どれか）の明示は、広告の都度行うだけではなく、注文を受けた時にその注文者に対しても行う必要があります（宅建業法34条2項）。宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければなりません。
このルールは、「広告のとき」と「注文のとき」のセットで覚えましょう。
広告時： 不特定多数の人に知らせるため
注文時： 特定の契約希望者に、トラブル防止のため念押しするため
また、この明示は「書面」である必要はなく、「口頭」でもOKという点も併せて覚えておくと、ひっかけ問題に対応しやすくなります！
イ・・・ 正しい
宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはいけません（宅建業法32条）。
「形質」という言葉は少し難しく感じるかもしれませんが、土地であれば「地目や傾斜、造成の状態」、建物であれば「構造や材質」のことだと考えればOKです。
そして、上記のような「おとり広告」や「盛りすぎ広告」は出しただけでアウトです。つまり、注文がなく、売買が成立しなかったときでも、上記のような広告を出したら監督処分及び罰則の対象となります。
上記を簡単にいうと、著しく事実と異なる広告表示をすることは、誇大広告として宅建業法で禁止されているということです（宅建業法32条）。
そして、誇大広告は、監督処分の対象です（宅建業法65条）。また、6月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金、またはこれを併科されます（宅建業法81条）。
ウ・・・ 誤り
取引態様の別の明示は、広告の都度行わなければなりません。つまり、分譲地などで、第1期、第2期……と数回に分けて広告を出す場合、すべての広告に取引態様（売主・媒介など）を明示しなければなりません。
第2期の広告だけを見た人は、第1期の広告内容を知りません。その人が「これは売主物件（仲介手数料なし）だ！」と勘違いしてしまったら、トラブルの原因になりますよね。だから、上記のように「広告の都度」、取引態様の別を明示するように義務付けています。
エ・・・ 誤り
宅建業者がもらう「報酬（仲介手数料など）」には、通常の営業活動費（チラシ作成、ネット掲載、現地案内など）がすべて含まれています。つまり、原則として報酬以外にお金をもらってはいけません。
報酬以外の「広告料」を受領するためには、以下の2つの厳しい条件を両方満たす必要があります。
- 依頼主からの「依頼」があること： 「特別な新聞広告を出してほしい」「ネットの有料枠で大々的に宣伝してほしい」といった、お客さん側からの積極的なリクエストが必要です。
- 実費であること： 業者が利益を乗せることは許されず、かかった費用そのもの（実費）でなければなりません。
今回の問題文にある「依頼者の依頼によらない広告」は、業者が勝手に行った営業活動に過ぎません。したがって、その代金を請求することは宅建業法違反となります。
令和7年（2025年）：宅建試験・過去問
- 問１
- 意思表示・物権変動
- 問２
- 保証・連帯保証
- 問３
- 意思表示
- 問４
- 担保物権・相殺
- 問５
- 相続（代襲相続）
- 問６
- 物権変動
- 問７
- 民法総合
- 問８
- 共有
- 問９
- 連帯債務
- 問１０
- 契約不適合責任
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法（開発許可）
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 登録免許税
- 問２４
- 固定資産税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 報酬計算
- 問２７
- 重要事項説明・35条書面
- 問２８
- 業務上の規制
- 問２９
- 37条書面
- 問３０
- 重要事項説明・35条書面
- 問３１
- 業務上の規制
- 問３２
- 8種制限
- 問３３
- 35条書面・37条書面
- 問３４
- 免許の基準
- 問３５
- 保証協会
- 問３６
- 重要事項説明
- 問３７
- 業務上の規制
- 問３８
- 免許
- 問３９
- 媒介契約
- 問４０
- クーリングオフ
- 問４１
- 免許
- 問４２
- 宅建士
- 問４３
- 重要事項説明書・35条書面
- 問４４
- 犯罪収益移転防止法
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
