宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間でマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。
1．Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にBから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。
2．Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円を受領した。
3．Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にBから手付金500万円を受領したが、Bに債務不履行がないにもかかわらず当該手付金500万円を返還して、契約を一方的に解除した。
4．Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。
1・・・ 違反する
まず、手付金だけでなく、引渡し前に支払われる金銭（中間金など）はすべて「手付金等」に含まれます。
つまり、「手付金 200万円 ＋ 中間金 200万円 ＝ 合計400万円」 が保全の対象となります。
そして、未完成物件（工事完了前）の場合、以下のいずれにも該当する場合のみ、例外的に保全措置が不要です。
- 代金の5％以下
- かつ 1,000万円以下
本問のケース（代金4,000万円）で計算してみると「4,000万円 × 5％ = 200万円」
つまり、200万円を超える「手付金等」を受け取るなら、受領前に保全措置が必要ということです。
2・・・ 違反しない
宅建業者が自ら売主となる場合、原則として手付金等を受け取る前に保全措置を講じなければなりませんが、例外として「少額である場合」は措置を講じずに受領できます。
今回のケースは「建築工事完了後（完成物件）」ですので、以下の2つの条件を両方満たせば、保全措置は不要です。
- 10%以下であること（4,000万円 × 10% = 400万円）
- かつ、1,000万円以下であること
本肢の場合、手付金400万円ピッタリなので、上記2つの条件を満たします。よって、手付金等の保全措置は不要です。よって、本肢は違反しません。
3・・・ 違反する
売主である宅建業者が「一方的に（手付解除で）」契約を解除したい場合、単に預かっていた手付金を返すだけでは足りません。
売主が解除するには、「手付金の倍額」を現実に提供しなければなりません。
本問の場合、手付金が500万円ですから、AはBに対して1,000万円（500万＋500万）を支払う必要があります。
預かった500万円だけを返す行為は、実質的にA（業者）が1円も負担せずに契約をなかったことにしようとするものであり、買主Bの期待を裏切る行為として禁止されています。
4・・・ 違反する
自ら売主となる宅建業者は、損害賠償額の予定や違約金を定める際、それらの合計額が代金の20％（2割）を超えてはいけません。
本問の場合、代金 4,000万円 × 20％ ＝ 800万円
これが法律上の上限となります。
債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約については、800万円を超えているため、宅建業法違反となります。
令和7年（2025年）：宅建試験・過去問
- 問１
- 意思表示・物権変動
- 問２
- 保証・連帯保証
- 問３
- 意思表示
- 問４
- 担保物権・相殺
- 問５
- 相続（代襲相続）
- 問６
- 物権変動
- 問７
- 民法総合
- 問８
- 共有
- 問９
- 連帯債務
- 問１０
- 契約不適合責任
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法（開発許可）
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 登録免許税
- 問２４
- 固定資産税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 報酬計算
- 問２７
- 重要事項説明・35条書面
- 問２８
- 業務上の規制
- 問２９
- 37条書面
- 問３０
- 重要事項説明・35条書面
- 問３１
- 業務上の規制
- 問３２
- 8種制限
- 問３３
- 35条書面・37条書面
- 問３４
- 免許の基準
- 問３５
- 保証協会
- 問３６
- 重要事項説明
- 問３７
- 業務上の規制
- 問３８
- 免許
- 問３９
- 媒介契約
- 問４０
- クーリングオフ
- 問４１
- 免許
- 問４２
- 宅建士
- 問４３
- 重要事項説明書・35条書面
- 問４４
- 犯罪収益移転防止法
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
