宅地建物取引業者の業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 自ら売主として販売する宅地又は建物の広告に取引態様の別を明示しなかった場合は、罰則の対象とはならないが監督処分の対象となり、宅地又は建物の規模について著しく事実に相違する表示をした場合は、罰則の対象にも監督処分の対象にもなる。
イ 自ら売主として土地付建物の売買契約を締結しようとする場合、当該土地上に建てようとする建物が建築確認申請前であっても、広告することはできるが、建築確認を受けるまで、契約を締結することはできない。
ウ 宅地建物取引業者は、自ら売主として、宅地建物取引業者である買主との間で、自ら所有しない造成前の宅地の売買契約を締結するためには、法第41条の規定による手付金等の保全措置を講じ、かつ、売主である宅地建物取引業者が当該宅地を取得する契約を締結しなければならない。
エ 宅地建物取引業者は、宅地の売買の専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結の日から5日以内（休業日を除く。）に、当該宅地について指定流通機構に所定の事項を登録しなければならない。
1．一つ
2．二つ
3．三つ
4．なし
ア・・・ 正しい
宅建業法では、消費者が安心して不動産取引ができるよう、広告に対して厳しいルールを設けています。まず、宅建業法34条では、広告を行う際に「自ら売主」「代理」「媒介」といった「取引態様の別」を明示することを義務付けています。このルールに違反した場合、指示処分や業務停止処分といった「監督処分」の対象にはなりますが、懲役や罰金といった「罰則」までは科されません。
一方で、宅建業法32条は、物件の規模や形質などについて、著しく事実に相違する表示や、実際よりも優良であると誤認させるような「誇大広告」を禁止しています。誇大広告は消費者に与える損害が非常に大きいため、監督処分の対象になるのはもちろんのこと、さらに厳しい「罰則（6か月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはこれの併科）」が設けられています。
【具体例】 例えば、仲介（媒介）物件なのに「自ら売主」と偽って広告をした場合、これは取引態様の明示義務違反となり、県知事などから「業務停止」などの厳しい処分を受ける可能性があります。しかし、警察に捕まって罰金を払うような事態にはなりません。一方、本当は50平方メートルしかない土地を「100平方メートルあります！」と倍の広さで広告した場合は誇大広告にあたります。この場合は、業務停止処分などの監督処分に加えて、最悪の場合は刑務所に入ったり、100万円の罰金を支払ったりすることになるのです。
イ・・・ 誤り
建築確認を受ける前は、契約を締結することができないのはもちろんですが、広告をすることも禁止されています。よって、誤りです。
宅建業法33条（広告開始時期の制限）および36条（契約締結時期の制限）には、未完成の物件（工事完了前）についての厳しいルールが定められています。未完成の建物の場合、建築基準法に基づく「建築確認」を受けるまでは、その物件について広告を出してはいけませんし、売買契約を締結することもできません。
もし建築確認が下りる前に広告や契約を認めてしまうと、後から「実は法律違反で建物が建てられませんでした」となった場合に、消費者が大きな損害を受けてしまうからです。この「建築確認」というお墨付きを得るまでは、一切の営業活動をスタートさせないというのが宅建業法の鉄則です。
【具体例】例えば、まだ野原の状態で「ここに素敵なマイホームを建てます！」という広告チラシを配る場合を考えてみましょう。たとえ「建築確認申請中です」と正直に書いたとしても、確認が正式に下りていない以上、そのチラシを配ることは宅建業法違反となります。広告も契約も、スタートラインは「建築確認を受けた後」という一点に尽きます。
ウ・・・ 誤り
買主が宅建業者である場合、他人物売買の制限や手付金等の保全措置といったルール（8種制限）は適用されません。したがって、保全措置を講じる必要も、取得契約を締結しておく必要もありません。
宅建業法には、自ら売主制限（いわゆる8種制限）というものがあります。これは、プロである「宅建業者」が、素人である「一般の消費者」を相手に商売をする際、消費者が不利にならないようプロの行動を制限するルールです。
しかし、宅建業法78条2項には「業者間取引の適用除外」というルールがあります。プロ同士の取引であれば、お互いに法律知識があるため、わざわざ厳しい制限をかけて守る必要がないと考えられているのです。今回のケースでは、買主が「宅建業者」ですので、8種制限はすべて無視してよいことになります。
【具体例】例えば、あなたが不動産会社の社長だとして、別の不動産会社の社長から土地を買う場面をイメージしてください。相手がまだその土地を正式に持っていなくても、プロ同士なら「後でちゃんと手に入る見込みがあるなら契約しよう」と判断できますよね。また、手付金の保全措置がなくても、プロならそのリスクを承知で取引ができるはずです。だからこそ、法律は「プロ同士なら自由にやっていいですよ」と手を引いているのです。
エ・・・ 正しい
専属専任媒介契約を締結したときは、契約締結日から5日以内（休業日を除きます）に、指定流通機構（レインズ）へ登録しなければなりません。
宅建業法34条の2第5項および同施行規則15条の10では、物件の情報を広く公開して取引をスムーズに進めるため、指定流通機構への登録義務を定めています。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類がありますが、この登録義務があるのは、1社にのみ依頼する「専任」と「専属専任」だけです。
登録までの期間は、その拘束力の強さに応じて決まっており、以下のようになっています。
- 専属専任媒介契約：5日以内
- 専任媒介契約：7日以内
このカウントには、不動産屋さんの定休日などの「休業日」は含めなくてよいことになっています。
【具体例】例えば、水曜日が定休日の不動産屋さんが、月曜日に専属専任媒介契約を結んだとします。1日目（火）、（水曜日は休みなので飛ばす）、2日目（木）、3日目（金）、4日目（土）、5日目（日）となります。つまり、翌週の月曜日までに登録すればセーフということになります。
令和7年（2025年）：宅建試験・過去問
- 問１
- 意思表示・物権変動
- 問２
- 保証・連帯保証
- 問３
- 意思表示
- 問４
- 担保物権・相殺
- 問５
- 相続（代襲相続）
- 問６
- 物権変動
- 問７
- 民法総合
- 問８
- 共有
- 問９
- 連帯債務
- 問１０
- 契約不適合責任
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法（開発許可）
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 登録免許税
- 問２４
- 固定資産税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 報酬計算
- 問２７
- 重要事項説明・35条書面
- 問２８
- 業務上の規制
- 問２９
- 37条書面
- 問３０
- 重要事項説明・35条書面
- 問３１
- 業務上の規制
- 問３２
- 8種制限
- 問３３
- 35条書面・37条書面
- 問３４
- 免許の基準
- 問３５
- 保証協会
- 問３６
- 重要事項説明
- 問３７
- 業務上の規制
- 問３８
- 免許
- 問３９
- 媒介契約
- 問４０
- クーリングオフ
- 問４１
- 免許
- 問４２
- 宅建士
- 問４３
- 重要事項説明書・35条書面
- 問４４
- 犯罪収益移転防止法
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
