宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者B（消費税課税事業者）が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものを全て掲げたものは1から4のうちどれか。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。
ア Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃24万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金1,400万円（権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、依頼者の双方からそれぞれ52万8,000円を報酬として受領したことは、宅地建物取引業法に違反する。
イ 現に長期間にわたって居住の用、事業の用その他の用途に供されておらず、かつ将来にわたり居住の用、事業の用その他の用途に供される見込みがない宅地（1か月の借賃5万円。消費税等相当額を含まない。）について、Aは貸主から代理を依頼され、Bは借主から代理を依頼され、賃貸借契約が成立したので、Aは貸主から4万円を、Bは、代理の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の1.1か月分を超えることについて借主から承諾を得たうえで、借主から7万円を報酬として受領したことは、宅地建物取引業法に違反しない。
ウ Aは売主から媒介の依頼を、Bは買主から媒介の依頼をそれぞれ受けて、代金200万円（消費税等相当額を含み、土地代金は90万円である。）の土地付建物の売買契約を成立させた場合に、依頼者と宅地建物取引業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、売主はAに対して少なくとも10万4,500円、買主はBに対して少なくとも10万4,500円を支払わなければならない。
1．ア、イ
2．イ、ウ
3．ア、ウ
4．ア、イ、ウ
ア・・・ 誤り
賃貸借の媒介における報酬は、原則として「借賃1ヶ月分（＋消費税）」が上限です。
しかし、以下の2つの条件を満たす場合に限り、「売買の報酬計算（3%＋6万など）」を適用できるという「権利金を売買代金として計算できる特例」が存在します。
- 条件①： 居住用建物以外（店舗、事務所、宅地など）であること。
- 条件②： 権利金（返還されない金銭）の授受があること。
今回は「店舗用建物」で「権利金1,400万円」があるため、この特例が適用されます。
■ステップ1：2つの計算方法を比較する
この特例が使える場合、宅建業者は以下の高い方を上限に選ぶことができます。
A：借賃ベースの計算24万円×1.1 = 26万4,000円
B：権利金を「売買代金」とみなす計算1,400万円を売買価格として速算式（3% + 6万円）に当てはめます。
1,400万円×3\% + 6万円 = 48万円これに消費税を加えて、48万円×1.1 = 52万8,000円
■ステップ2：合計額のチェック「B（52万8,000円）」の方が高いため、こちらを一人当たりの上限に設定できます。
さらに、今回は「貸主・借主の双方」から依頼を受けています。
売買の計算を準用する場合、報酬の合計限度額は「売買の媒介」と同様に考えますので、「双方からそれぞれ52万8,000円（合計105万6,000円）」を受け取っても、業法違反にはなりません。
イ・・・ 誤り
空き家問題の解消のため、手間がかかる割に報酬が少ない「安い空き家」の取引を後押しする制度です。 令和6年の改正により、賃貸借についても以下のルールが適用されるようになりました。
- 対象: 長期間使用されていない「低廉な空家等」
- 報酬の上限: 貸主・借主を合わせて借賃の2.2倍（1.1ヶ月分 × 2）まで受領可能。
- 条件: 依頼者（貸主・借主）から事前の承諾を得ていること。
ここが本試験で最も狙われるポイントです。 特例を使って合計2.2ヶ月分まで報酬を引き上げられる場合でも、「借主」から受け取れる金額には厳格なブレーキがかかっています。
それは「借主から受け取れる報酬額は、たとえ空き家特例であっても、通常の報酬限度額（借賃の1.1ヶ月分）を超えてはならない。」というブレーキです。
今回のケースを数字で見てみましょう。
- 借賃: 5万円
- 借主側の通常の限度額: 5万円 × 1.1 = 5万5,000円
- 実際の受領額: 7万円
Bは借主から承諾を得ていますが、ルール上の上限である「5万5,000円」をオーバーしてしまっています。したがって、Bの行為は宅建業法違反となります。
ウ・・・ 誤り
まず、法律（宅建業法）が定めているのは、あくまで報酬の「上限（限度額）」です。 「この金額までなら受け取ってもいいですよ」というルールであって、「この金額を必ず請求しなさい」というルールではありません。よって、誤りです。
- 法律の役割： ぼったくりを防ぐための「天井（キャップ）」を決めること。
- 実務の性質： 具体的な金額は、業者と依頼者の間の合意（契約）で決まります。
あらかじめ金額を決めていなかった場合、それは「上限額の範囲内で協議して決める」ことになります。ですから、「上限額＝支払わなければならない額」と決めつける記述は、法的な解釈として誤りとなります。
この物件は税抜190万円ですので、本来なら「低廉な空家等（800万円以下）」の特例を使えば、売主から最大19万8,000円（18万円＋税）まで受領できる可能性があります。
しかし、この特例を使うには絶対条件があります。
特例適用の条件： 媒介契約の締結に際して、あらかじめ「通常の報酬額を超える額」について説明し、合意を得ておくことが必要です。
本問では「あらかじめ報酬の額を定めていなかった」とあるため、この時点で特例（売主からの増額受領）は使えず、通常の計算式で算出された上限額が適用されることになります。
■計算プロセスの再確認
消費税が含まれている場合は、まず「税抜き」に戻すのが鉄則です。
- 建物価格の税抜き計算：建物価格（税込）110万円 ÷ 1.1 ＝ 100万円
- 物件全体の税抜き価格 ：土地 90万円 ＋ 建物 100万円 ＝ 190万円
- 通常の報酬上限（媒介）：200万円以下のため、
190万円 × 5％ = 9.5万円
これに消費税を加えて：9.5万円 × 1.1 = 10万4,500円
令和7年（2025年）：宅建試験・過去問
- 問１
- 意思表示・物権変動
- 問２
- 保証・連帯保証
- 問３
- 意思表示
- 問４
- 担保物権・相殺
- 問５
- 相続（代襲相続）
- 問６
- 物権変動
- 問７
- 民法総合
- 問８
- 共有
- 問９
- 連帯債務
- 問１０
- 契約不適合責任
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法（開発許可）
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 登録免許税
- 問２４
- 固定資産税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 報酬計算
- 問２７
- 重要事項説明・35条書面
- 問２８
- 業務上の規制
- 問２９
- 37条書面
- 問３０
- 重要事項説明・35条書面
- 問３１
- 業務上の規制
- 問３２
- 8種制限
- 問３３
- 35条書面・37条書面
- 問３４
- 免許の基準
- 問３５
- 保証協会
- 問３６
- 重要事項説明
- 問３７
- 業務上の規制
- 問３８
- 免許
- 問３９
- 媒介契約
- 問４０
- クーリングオフ
- 問４１
- 免許
- 問４２
- 宅建士
- 問４３
- 重要事項説明書・35条書面
- 問４４
- 犯罪収益移転防止法
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
