不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
1．価格形成要因のうち個別的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。
2．収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手段であり、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用される。
3．原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の2つの方法があり、これらは併用するものとする。
4．対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
1・・・ 誤り
本肢は、「一般的要因」の説明と、その具体的な分類（自然的・社会的・経済的・行政的）を混同させて受験生を惑わす典型的なひっかけ問題です。
- 一般的要因（本問の記述内容）： 日本全国、あるいはもっと広い範囲で不動産価格に影響を与える「土台」のような要因です。
例：少子高齢化（社会的）、金利の変動（経済的）、税制の変更（行政的）など。 - 個別的要因（本来の意味） ：その不動産「そのもの」が持つ特徴のことです。
例：土地の形状（きれいな長方形か、歪な形か）、日当たりの良さ、接している道路の幅員など。
個別的要因は、「その物件の個性（キャラクター）」と覚えると分かりやすいです。Aさんの土地とBさんの土地で値段が違うのは、この「個別的要因」が異なるからです。
試験では、以下の3つの定義を入れ替えて出題されることが多いので、整理して暗記しましょう。
| 要因の種類 | 影響の範囲 | 具体的なイメージ |
|---|---|---|
| 一般的要因 | 日本全体・社会全体 | 世の中の景気、人口推移、税制・法律の改正など |
| 地域要因 | 特定の地域（エリア） | 駅からの距離、商店街の活性度、住宅街としての環境など |
| 個別的要因 | その物件ピンポイント | 土地の形状（整形地・不整形地）、日当たり、地盤の強さなど |
2・・・ 正しい
収益還元法を一言でいうと、その不動産が将来どれくらい「稼いでくれるか」をベースに価格を決める手法です。
「自分が住んでいる家（自用）」は、実際にお金を生んでいるわけではありません。しかし、「もしこの家を誰かに貸したら、月々いくらの家賃が入るか？」と想定することは可能です。
このように、賃貸以外の目的で使っている不動産でも、無理やり賃貸に見立てて計算（賃貸想定）ができるため、収益還元法はほぼすべての不動産に適用可能となります。
3・・・ 正しい
原価法では、建物が古くなった分だけ価値を差し引く（減価修正）作業を行います。その際、以下の2つのアプローチを必ずセット（併用）で行わなければなりません。よってｍ本肢は正しいです。
1. 耐用年数に基づく方法（数式で攻める）
「築20年だから、価値はこれくらい減っているはずだ」と、計算（定額法や定率法）で機械的に算出します。
そして、この方法は、客観的な数字で出せる反面、個別の建物の「状態の良し悪し」を反映しにくいのが弱点です。
2. 観察減価法（目で攻める）
鑑定士が実際に現地へ行き、「手入れが行き届いているな」「壁にヒビがあるな」と、自分の目（観察）で直接チェックして減価額を決めます。
そして、この方法は、現場のリアルを反映できますが、鑑定士の主観が入りやすいのが弱点です。
4・・・ 正しい
通常、鑑定評価は「今、目の前にある状態」を評価するのが原則です。しかし、実社会（特にビジネスの世界）では、まだ建っていない建物の価値を知りたい場面がたくさんあります。
例えば、ビルを建てるための「建設資金の融資」を受けるときです。銀行は「完成したあとに、このビルにどれくらいの価値が出るか」を把握しなければ、お金を貸すことができません。そのため、設計図や仕様書をもとに「未来の価値」を計算します。
これを未竣工建物等鑑定評価と呼ばれます（鑑定評価基準5章1節Ⅰ）。
令和7年（2025年）：宅建試験・過去問
- 問１
- 意思表示・物権変動
- 問２
- 保証・連帯保証
- 問３
- 意思表示
- 問４
- 担保物権・相殺
- 問５
- 相続（代襲相続）
- 問６
- 物権変動
- 問７
- 民法総合
- 問８
- 共有
- 問９
- 連帯債務
- 問１０
- 契約不適合責任
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法（開発許可）
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 登録免許税
- 問２４
- 固定資産税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 報酬計算
- 問２７
- 重要事項説明・35条書面
- 問２８
- 業務上の規制
- 問２９
- 37条書面
- 問３０
- 重要事項説明・35条書面
- 問３１
- 業務上の規制
- 問３２
- 8種制限
- 問３３
- 35条書面・37条書面
- 問３４
- 免許の基準
- 問３５
- 保証協会
- 問３６
- 重要事項説明
- 問３７
- 業務上の規制
- 問３８
- 免許
- 問３９
- 媒介契約
- 問４０
- クーリングオフ
- 問４１
- 免許
- 問４２
- 宅建士
- 問４３
- 重要事項説明書・35条書面
- 問４４
- 犯罪収益移転防止法
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
