令和7年（2025年）問18｜建築基準法

次の記述のうち、建築基準法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1．都市再生特別地区内においては、建築物の容積率、建蔽率及び建築面積は当該地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならないが、その高さは法第56条の高さの制限に関する規定に適合させる必要がある。

2．2階建てかつ床面積1,000㎡の飲食店は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、工業専用地域及び田園住居地域に建築することができない。

3．特定行政庁による認可を受けて公告された建築協定は、その後、当該協定の土地の所有者等の全員で合意したときに限り、その公告のあった日以後において当該建築協定区域内の土地の所有者等となった者に対しても効力が及ぶこととなる。

4．建築物のエネルギー消費性能の向上のため必要な外壁等に関する工事を行う場合、公益性が高いことから特定行政庁の許可を受けることなく、法第52条の規定による容積率の限度を超えることができる。

1・・・ 誤り

都市再生特別地区とは、都市の再生を強力に進めるために、あえて既存の厳しいルールを外して、自由度の高いまちづくりを行うための特別なエリアです（都市再生特別措置法36条1項）。 本来、建築基準法には「周りの日当たりを守るために、建物の高さはこの斜線の中に収めてください」というルール（建築基準法56条の高さ制限など）がありますが、これに縛られると、都市を劇的に変えるような独創的な超高層ビルが建てられません。 そこで、建築基準法60条の2では、この地区内において「都市計画で定めたルール」に従うのであれば、本来の高さ制限などは適用しないと定めています。 つまり、この地区については建築基準法という「一律の法律」よりも、その場所ごとに決めた「都市計画」が優先されるという特別な扱いになっているのです。

例えば、東京や大阪の駅前にあるような、非常に背が高く、デザイン性に優れた超高層ビルをイメージしてください。これらの建物は、都市再生特別地区の制度を活用して、本来の厳しい高さ制限をクリアすることで、土地を最大限に活用し、都市の魅力を高めています。
試験対策としてのポイントは、「都市再生特別地区＝都市計画で決めたことがルールになるので、建築基準法の一律な高さ制限などは無視してよい」と覚えましょう。

2・・・ 正しい

2階建て・床面積1,000㎡の飲食店は、「一低専・二低専・田住」と「一種中層」、「工専」は原則、建築することはできません。よって、本肢は正しいです。

「第一種・第二種低層住居専用地域 / 田園住居地域」は「平屋や2階建ての戸建住宅」を中心とした、最も規制が厳しい地域です。お店（店舗・飲食店）については、原則として「床面積150㎡以下」かつ「2階建て以下」で、さらに「住居兼用（1階がお店で2階が自宅など）」である場合に限り、一部緩和されます。 今回の「1,000㎡」という規模は、これらの地域には大きすぎます。

「第一種中高層住居専用地域」は、店舗・飲食店の面積制限が「500㎡以内」と決まっています。今回の「1,000㎡」はオーバーしているため、建築できません。

「工業専用地域」は「工場のためだけの地域」です。人が住むことも（住宅）、人が集まるお店（飲食店・学校・病院）を作ることも、原則として一切禁止されています。

3・・・ 誤り

建築協定が特定行政庁（知事や市長など）に認可され、公告（公に発表）されると、その効力は強力になります。

公告のあとに土地を買った人については、建築協定の内容を「知らなかった」「合意していない」という言い訳は通用しません。自動的にそのルールに縛られます。これを承継効と呼びます。
なぜこのルールがあるのか？　それは、もし新しく入ってきた人が自由に家を建てられたら、せっかく住民みんなで守ってきた街並みが一瞬で壊れてしまいますよね。だから、後から来た人にも強制的にルールを守ってもらう仕組みになっているのです。

4・・・ 誤り

建築物のエネルギー消費性能の向上のため必要な外壁等に関する工事を行う場合には、特定行政庁の許可を受けることで、その許可の範囲内において容積率の制限を超えて建築することができます。よって、誤りです。

簡単に言えば、外断熱工事などの省エネ改修を行う場合、「特定行政庁の許可」を受ければ、その範囲内で容積率の制限を緩和（オーバー）することができます。

通常、建物の外側に厚い断熱材を貼る「外断熱工事」をすると、壁が厚くなった分、建物の床面積（容積率の計算の基礎）が増えてしまいます。 すると、「省エネにしたいけれど、容積率がギリギリだから工事ができない！」というジレンマが起きてしまいます。

これを解消するために、「省エネのための工事なら、少しくらい容積率をオーバーしても、許可があればOKにしよう！」という特例が作られました。

省エネ性能向上のための外壁工事等とは次の３つです。

1. 外断熱工事： 外壁に断熱材を設置する。
2. 日射遮蔽（しゃへい）工事： 太陽光を遮るための「軒（のき）」や「ひさし」を設置する。
3. 再エネ設備： 外壁に太陽光パネルなどを設置する。

上記工事を行う場合、特定行政庁の許可を受ければ、容積率をオーバーしてもOKです。

令和7年（2025年）：宅建試験・過去問

問１

意思表示・物権変動

問２

保証・連帯保証

問３

意思表示

問４

担保物権・相殺

問５

相続（代襲相続）

問６

物権変動

問７

民法総合

問８

共有

問９

連帯債務

問１０

契約不適合責任

問１１

借地権

問１２

借家権

問１３

区分所有法

問１４

不動産登記法

問１５

都市計画法

問１６

都市計画法（開発許可）

問１７

建築基準法

問１８

建築基準法

問１９

盛土規制法

問２０

土地区画整理法

問２１

農地法

問２２

国土利用計画法

問２３

登録免許税

問２４

固定資産税

問２５

不動産鑑定評価基準

問２６

報酬計算

問２７

重要事項説明・35条書面

問２８

業務上の規制

問２９

37条書面

問３０

重要事項説明・35条書面

問３１

業務上の規制

問３２

8種制限

問３３

35条書面・37条書面

問３４

免許の基準

問３５

保証協会

問３６

重要事項説明

問３７

業務上の規制

問３８

免許

問３９

媒介契約

問４０

クーリングオフ

問４１

免許

問４２

宅建士

問４３

重要事項説明書・35条書面

問４４

犯罪収益移転防止法

問４５

住宅瑕疵担保履行法

問４６

住宅金融支援機構

問４７

不当景品類及び不当表示防止法

問４８

統計

問４９

土地

問５０

建物