Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。以下この問において「本件契約」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
1．本件契約が期間の定めがないものである場合において、A又はBから相手方に対して解約の申入れをしたときは、当該申入れの日から6か月を経過することによって、本件契約は終了する。
2．本件契約が期間を2年とするものである場合において、A及びBのいずれも期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、本件契約は、期間を2年として、従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。
3．AB間において、造作買取請求権は行使しない旨の特約があった場合、この特約は有効である。
4．本件契約が借地借家法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借であり、甲建物を取り壊すこととなる時に本件契約が終了する旨の特約を定める場合、本件契約は、公正証書によってしなければならない。
本件契約が期間の定めがないものである場合において、A又はBから相手方に対して解約の申入れをしたときは、当該申入れの日から6か月を経過することによって、本件契約は終了する。
1・・・ 誤り
この問題の核心は、貸主（A）と借主（B）で、契約終了までのカウントダウン期間が異なるという点にあります。
- 貸主（A）からの解約申入れ：6か月を経過することで終了。
※これには「正当事由」が必要です。 - 借主（B）からの解約申入れ：3か月を経過することで終了。
問題文では「A又はBから……解約の申入れをしたときは、……6か月を経過することによって終了する」と、両者をひとまとめにして「6か月」としています。しかし、借主Bから申し入れた場合は「3か月」で終了するため、この記述は誤りとなります。
本件契約が期間を2年とするものである場合において、A及びBのいずれも期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、本件契約は、期間を2年として、従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。
2・・・ 誤り
問題文では「期間を2年として、従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる」とありますが、この「期間を2年として」の部分が間違いです。
建物賃貸借において、更新拒絶の通知を忘れるなどして自動的に更新されることを法定更新と呼びます。この場合、以下のルールが適用されます（借地借家法第26条1項）。
- 条件： 従前の契約と同一の条件
- 期間： 「期間の定めがないもの」 となる・・・本肢
AB間において、造作買取請求権は行使しない旨の特約があった場合、この特約は有効である。
3・・・ 正しい
通常、借地借家法は「立場の弱い賃借人（借り主）」を守るための法律なので、賃借人に不利な特約は無効になることが多いです（これを強行規定といいます）。
しかし、この造作買取請求権（33条）については、例外的に「特約で排除してもOK」とされています。
造作とは、賃貸人の同意を得て取り付けた、畳、建具、エアコンなどを指します。
造作については、原則、契約終了時、賃借人は賃貸人に対して「これ、買い取ってよ！」と言える権利があります。
ただし、契約書に「造作の買い取りは請求しません」と書いてあれば、その約束が優先されます。よって、本肢は正しいです。
4・・・ 誤り
この39条が適用されるには、単に「壊す予定がある」だけでは不十分です。以下の条件が揃っているか確認しましょう。
- 取壊しの理由が明確であること：
法令（都市計画など）や契約（借地権の終了など）により、将来建物を取り壊すことが決まっている場合に限ります。 - 取壊すべき事由を「書面」に記載すること：
「いつ、なぜ取り壊すのか」を明記した書面で特約を結ぶ必要があります。
本肢は「公正証書によってしなければならない」という部分が誤りです。
この契約は「書面（または電磁的記録）」であれば成立し、必ずしも公正証書である必要はありません。
宅建試験でよく出る「公正証書」が必須のパターンとひかっかけポイントは比較して覚えておいた方が良いので個別指導で解説します。
令和7年（2025年）：宅建試験・過去問
- 問１
- 意思表示・物権変動
- 問２
- 保証・連帯保証
- 問３
- 意思表示
- 問４
- 担保物権・相殺
- 問５
- 相続（代襲相続）
- 問６
- 物権変動
- 問７
- 民法総合
- 問８
- 共有
- 問９
- 連帯債務
- 問１０
- 契約不適合責任
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法（開発許可）
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 登録免許税
- 問２４
- 固定資産税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 報酬計算
- 問２７
- 重要事項説明・35条書面
- 問２８
- 業務上の規制
- 問２９
- 37条書面
- 問３０
- 重要事項説明・35条書面
- 問３１
- 業務上の規制
- 問３２
- 8種制限
- 問３３
- 35条書面・37条書面
- 問３４
- 免許の基準
- 問３５
- 保証協会
- 問３６
- 重要事項説明
- 問３７
- 業務上の規制
- 問３８
- 免許
- 問３９
- 媒介契約
- 問４０
- クーリングオフ
- 問４１
- 免許
- 問４２
- 宅建士
- 問４３
- 重要事項説明書・35条書面
- 問４４
- 犯罪収益移転防止法
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
