所有者AがBに甲土地を売却し、その後にBがCに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、Cは背信的悪意者ではないものとする。
1．甲土地の所有権登記がAの名義のままであったとしても、Bは、Cに甲土地を売却した後は、Aに対して自己に甲土地の所有権移転登記をするよう請求することはできない。
2．Cは、甲土地の所有権移転登記を備えなければ、Aに対して自己が所有者であることを主張することができない。
3．AB間の売買契約が、BC間の売買契約締結よりも前にAにより解除されていた場合、又は、BC間の売買契約締結後にAにより解除された場合のいずれの場合であっても、Cは、甲土地の所有権移転登記を備えれば、Aに対して自己の所有権を主張することができる。
4．AB間の売買契約が、BC間の売買契約よりも前にBの強迫を理由として取り消されていた場合、又は、BC間の売買契約締結後にBの強迫を理由として取り消された場合のいずれの場合であっても、Cは、Bの強迫につき善意でかつ過失がなければ、Aに対して自己の所有権を主張することができる。
1・・・ 誤り
不動産が A（売主）→ B（中間者）→ C（買主） と順番に売却された場合、法律上の所有権は A→B、B→C と段階を踏んで移動しています。
BがCに売却したからといって、「AからBへ所有権が移転した」という過去の事実が消えるわけではありません。BはCに対して「完全な所有権」を渡す義務を負っているため、その前提としてAから自分（B）へ名義を移す権利を保持し続ける必要があります。
判例（最判昭46.11.30）では以下のように示されています。
「中間省略登記の合意があっても、中間者（B）が元々の売主（A）に対して持っている登記請求権は消滅しない」
つまり、Bは「Cに直接移してもいいけど、やっぱり自分（B）に移してくれ」と言うこともできるんです。よって、誤りです。
本肢は理解すべき部分があるので、個別指導で解説します！
2・・・ 誤り
本問の要旨は「A（前々所有者）→ B（前所有者）→ C（現所有者）」と順次売却された場合、Cは登記がなければAに対して「私が持ち主だ！」と言えないか？という点です。
この問題を解くカギは、「Aが民法177条の『第三者』に該当するかどうか」という点にあります。
不動産に関する権利（所有権など）の得喪は、登記をしなければ「第三者」に対抗（主張）できないとされています。
では、この「第三者」とは誰のことでしょうか？
「その不動産を巡って、互いに正当な権利を競い合っているライバル」のことです。
本問において、Cさんにとって、Aさんは「ライバル（第三者）」ではなく、自分の権利の源流にいる「身内（前々主）」のような存在です。
判例（最判昭39.2.13）でも下記のように言っています。
「不動産がA→B→Cと転々譲渡された場合、現在の名義人であるAは、Cに対して『登記がないからお前は所有者じゃない』と言える立場（第三者）ではない。」
つまり、Cは登記がなくても、Aに対して堂々と「私が現在の所有者です」と主張できます。
この点は理解すべき部分なので、個別指導で解説します！
3・・・ 正しい
この問題のポイントは、Aが契約を解除したタイミングと、Cが土地を買ったタイミングの前後関係です。
1. 「解除前」にCが登場した場合（BC契約 → AB解除）
この場合、Cは「解除前の第三者」と呼ばれます。
Aが解除して「土地を返せ！」と言っても、すでにCが適法に買っている場合、Cの権利をいきなり奪うのは酷です。
民法545条1項但書により、解除によって「第三者の権利を害することはできない」とされています。
ただし、CがAに勝つためには「登記」が必要です（判例）。Cが先に登記を備えれば、Aに所有権を主張できます。
2. 「解除後」にCが登場した場合（AB解除 → BC契約）
この場合、Cは「解除後の第三者」と呼ばれます。
Aが解除したのに、登記をBの名義のまま放置していたせいで、Cが「Bの土地だ」と信じて買ってしまったケースです。
これは「Aへの復帰的物権変動」と「BからCへの売買」が重なった、いわば二重譲渡のような関係（対抗関係）になります。
AとC、「先に登記を備えた方が勝ち」という早い者勝ちのルール（民法177条）が適用されます。
したがって、どちらの場合でも、Cが登記を備えれば甲土地の所有権をAに対して主張することができます。
整理できない方は、個別指導で整理の仕方を解説します！
4・・・ 誤り
結論からいうと、強迫による取り消しがあった場合、たとえ第三者Ｃが「善意かつ無過失」であっても、元の所有者ＡはＣに勝てません。
ただし、「取り消した後に」現れたＣとの関係では、登記をどちらが先に備えたかという早い者勝ちのルール（対抗問題）になるため、「いずれの場合であってもＣが主張できる」という問題文は不適切です。
まず、詐欺による取り消しは善意無過失の第三者に対抗できないとされています。つまり、無理やり脅されて契約させられたＡさんは非常に強く保護されており、基本的には善意の第三者Ｃに対しても「返してくれ」と言えるのが原則です。
しかし、ここで重要なのが「取り消しのタイミング」です。
1．強迫取消前の第三者
Ｂの強迫を理由にＡが契約を「取り消す前」にＣが土地を買った場合（取り消し前の第三者）、Ａは強迫を理由にＣから土地を取り戻せます。
2．強迫取消後の第三者
これに対し、Ａが既に取り消しをした後に、Ｂが勝手にＣに売ってしまった場合（取り消し後の第三者）は、状況が変わります。
判例（大判昭17.9.30）では、取り消しによって土地がＡに戻る動きと、ＢからＣへ売られる動きを、二重譲渡のような関係と捉えます。
この場合、ＡとＣのどちらが勝つかは「先に登記を備えた方」が決めることになります。
したがって、Ｃが常に所有権を主張できるわけではなく、タイミングや登記の有無によって結論が分かれるんです。
令和7年（2025年）：宅建試験・過去問
- 問１
- 意思表示・物権変動
- 問２
- 保証・連帯保証
- 問３
- 意思表示
- 問４
- 担保物権・相殺
- 問５
- 相続（代襲相続）
- 問６
- 地上権
- 問７
- 賃貸借
- 問８
- 民法の条文
- 問９
- 承諾・債務引受
- 問１０
- 契約不適合責任
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法（開発許可）
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 住宅ローン控除
- 問２４
- 不動産取得税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 35条書面
- 問２７
- 宅建業法総合
- 問２８
- 報酬計算
- 問２９
- 宅建士
- 問３０
- クーリングオフ
- 問３１
- 宅建業法総合
- 問３２
- 媒介契約
- 問３３
- 広告
- 問３４
- 手付金等の保全措置
- 問３５
- 37条書面
- 問３６
- 営業保証金
- 問３７
- 35条書面
- 問３８
- 免許
- 問３９
- 案内所
- 問４０
- 37条書面
- 問４１
- 重要事項説明
- 問４２
- 死に関する告知
- 問４３
- 宅建士証
- 問４４
- 37条書面
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
