Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が令和３年７月１日に締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１．本件契約について期間の定めをしなかった場合、ＡはＢに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から３月を経過することによって終了する。
２．甲建物がＢに引き渡された後、甲建物の所有権がＡからＣに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、ＢのＡに対する未払賃料債務に充当され、残額がＣに承継される。
３．甲建物が適法にＢからＤに転貸されている場合、ＡがＤに対して本件契約が期間満了によって終了する旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から３月を経過することによって終了する。
４．本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を５年、契約の更新がない旨を定めた場合、Ａは、期間満了の１年前から６月前までの間に、Ｂに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。
本件契約について期間の定めをしなかった場合、ＡはＢに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から３月を経過することによって終了する。
１・・・誤り
期間の定めのない建物賃貸借では、各当事者はいつでも解約も申入れをすることができます。
そして、賃貸人から解約申入れをする場合、正当な理由が必要で、申入れ日から6か月を経過することによって終了します（借地借家法27条1項）。
一方、賃借人から解約申入れをする場合、正当な理由は不要で、申入れ日から3か月を経過することによって終了します（民法617条1項2号）。
本問は、賃貸人Aからの解約申入れなので、解約申入れの日から6か月を経過することによって契約終了します。
よって、誤りです。
甲建物がＢに引き渡された後、甲建物の所有権がＡからＣに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、ＢのＡに対する未払賃料債務に充当され、残額がＣに承継される。
２・・・正しい
賃借人Ｂの対抗要件は引渡しです。
そして、「甲建物がＢに引き渡された後、甲建物の所有権がＡからＣに移転した場合」なので、賃借人Ｂは建物賃貸借について対抗要件を備えています。
この状況で、建物の所有者が変わると、「敷金の返還債務」は当然に新所有者Ｃに承継されます（民法605条の2第1項・4項）。
そして、契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、未払賃料債務に充当され、残額が新所有者Ｃに承継されます（最判昭44.7.17）。
よって、本問は正しいです。
問題文が理解しづらいので、個別指導で問題文の理解の仕方を解説します！
このような部分をあいまいにしてしまうと、本試験のひっかけ問題や応用問題で失点するので、宅建合格するためにも理解学習を行いましょう！
甲建物が適法にＢからＤに転貸されている場合、ＡがＤに対して本件契約が期間満了によって終了する旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から３月を経過することによって終了する。
３・・・誤り
建物が転貸されている場合において、ＡＢ間の賃貸借契約が「期間満了または解約の申入れ」で終了するとき、賃貸人Ａから転借人Ｄに通知をし、その通知から6か月を経過することによって転貸借契約は終了します（借地借家法34条）。
本問は「３月（３か月）」となっているので誤りです。正しくは「６か月」です。
この点は、関連ポイントも一緒に勉強しましょう！
これが合格するための勉強法である「理解学習」の一つです！
個別指導では、関連ポイントも一緒に解説いたします！
本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を５年、契約の更新がない旨を定めた場合、Ａは、期間満了の１年前から６月前までの間に、Ｂに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。
４・・・誤り
存続期間が１年以上の定期建物賃貸借では、賃貸人は、期間満了の1年前から6月前までの間に、賃借人に対して期間満了で賃貸借が終了する旨の通知をしなければなりません。
期間内に通知をすれば、契約通り、期間満了で契約終了します。
一方、通知を怠った場合は、通知をしてから、６ヶ月経過後に契約が終了します（借地借家法38条4項）。
よって、「通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる」は誤りです。
定期建物賃貸借の関連ポイントは個別指導で解説します！
重要ポイントなので、関連ポイントも含めて頭に入れましょう！
令和３年（2021年）10月試験分：宅建試験・過去問
- 問１
- 同時履行の抗弁権（判決文）
- 問２
- 連帯債務
- 問３
- 民法総合
- 問４
- 配偶者居住権
- 問５
- 制限行為能力者
- 問６
- 債権譲渡
- 問７
- 売買契約
- 問８
- 工作物責任
- 問９
- 相続
- 問１０
- 選択債権
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法（開発許可）
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 宅地造成等規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 所得税
- 問２４
- 不動産取得税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 重要事項説明書（35条書面）
- 問２７
- 免許
- 問２８
- 宅建士
- 問２９
- 業務上の規制
- 問３０
- 広告
- 問３１
- 保証協会
- 問３２
- 免許
- 問３３
- 重要事項説明書（35条書面）
- 問３４
- 営業保証金
- 問３５
- 宅建士
- 問３６
- 重要事項説明書（35条書面）
- 問３７
- 重要事項説明・37条書面
- 問３８
- 媒介契約
- 問３９
- クーリングオフ
- 問４０
- 業務上の規制
- 問４１
- 37条書面
- 問４２
- 8種制限
- 問４３
- 業務上の規制
- 問４４
- 報酬計算
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
