「クーリングオフ」の重要ポイントと解説

クーリングオフは８種規制の一つです。
８種規制とは売主が宅建業者、買主が宅建業者以外の場合に適用される買主保護を目的とする制限です。

クーリングオフのポイント一覧

クーリングオフとは？

一度契約した後、「やっぱりやめておきます」と解除できる制度です。

ただし、なんでもかんでも解除できるかというとそうではなく、一定の要件を満たせば、解約できます。この制度をクーリングオフと言います。

クーリングオフができる要件を覚えるより、クーリングオフができない場合を覚えて、クーリングオフができない場合以外はクーリングオフができると考えた方がすっきり覚えられます。

クーリングオフができない場合

上記について注意が必要な点をまとめます。

• 最初の申込みをどこで行ったかで判断するわけで、契約場所ではありません。
  つまり、申込が喫茶店で契約が事務所であった場合、申込場所が上記クーリングオフができない場合に含まれていないので、契約解除ができます。
• 宅建業者はクーリングオフの告知義務はありません。なので、クーリングオフについて説明しなくてもよい。
• 宅建業者が申込場所を買主の自宅にしようといい、買主自宅で申込をした場合は、買主から「自宅にしよう」と申し出ていないので、クーリングオフ対象となります。
• テント張りの案内所は土地に定着していないので、クーリングオフの対象となります。

適用除外となる場所（クーリングオフができない場所）について

クーリング・オフ制度の適用のない場所（クーリングオフができない場所）は、原則として、上表に掲げる「専任の宅建士を置くべき場所に限定」されています。

ちなみに、実際に専任の宅建士が、申込の時にいなかったとしても、また、法令違反で標識を掲げていなかったとしても、案内所の届出がなされていなかったとしても、上表に掲げる場所的要件に該当する場所で、申込みをすれば、クーリングオフはできません。

本試験では、基本事項を使って、色々な角度から出題してきます。

こういった過去問からの別角度からの出題は絶対解けるようにしなければなりません。

そのためにも、基本事項を押さえることは、合格するための最低条件です。

もし、基本事項を「覚えているだけ」で「使えてない」という方は、ぜひ、無料講座をご活用ください！

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クーリングオフの方法

クーリングオフは、書面でしなければなりません。
そして、クーリングオフの効力は、書面を発した時（郵便を出した時）に効力が発生します。

クーリングオフの効果

クーリングオフが行われると、申込金や手付金などの金銭は買主に返還しなければなりません。
そして、クーリングオフに対しての損害賠償請求や違約金の請求はできません。
これに反する特約で付けても、無効となります。

クーリングオフの問題一覧

■問１
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと宅地の売買契約を締結した。 Ｂがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Ａは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をＢに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をＢに返還することが記載されていなければならない。 （2016-問44-4）

答え：正しい

クーリングオフによる契約の解除を行った場合、 ・売主業者Ａは、それに伴う損害賠償又は違約金について買主Ｂに請求することはできず ・売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額を買主Ｂに返還しなければなりません。 上記2点については告知書に記載しなければなりません。

■問２
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと宅地の売買契約を締結した。 クーリング・オフによる契約の解除は、Ｂが当該契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。 （2016-問44-3）

答え：正しい

クーリングオフによる契約の解除は、買主が契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生じます。その旨は、告知書に記載しなければなりません。

■問３
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと宅地の売買契約を締結した。 Ｂは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して８日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。 （2016-問44-2）

答え：誤り

代金の全部を支払い、かつ、物件の引渡しを受けた場合は、クーリングオフはできません。 本肢は、「クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができる」となっており、引き渡しについての記載がないので誤りです。

■問４
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと宅地の売買契約を締結した。 Ａについては、その商号又は名称及び住所並びに免許証番号、Ｂについては、その氏名（法人の場合、その商号又は名称）及び住所が記載されていなければならない。 （2016-問44-1）

答え：正しい

クーリングオフについて告げるときに宅建業者が交付すべき書面には、下記内容を記載しなければなりません。

1. 買受けの申込みをした者・買主の氏名（法人の場合は商号又は名称）及び住所
2. 売主である宅建業者の商号又は名称、住所、免許証番号
3. 告げられた日から起算して8日を経過する日までの間は、宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った場合を除き、書面により買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができること
4. 買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があったときは、宅地建物取引業者は、その買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができないこと
5. 買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除は、買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時に、その効力を生ずること
6. 買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があった場合において、その買受けの申込み又は売買契約の締結に際し手付金その他の金銭が支払われているときは、宅地建物取引業者は、遅滞なく、その全額を返還すること

したがって、本肢は正しい記述です。

■問５
自らが売主である宅地建物取引業者Ａと、宅地建物取引業者でないＢとの間での売買契約に関して、Ａは、喫茶店でＢから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金全部の支払を受けた。その４日後に、Ｂから法第３７条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Ａは、当該宅地をＢに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。 （2009-問37-3）

答え：正しい

本問は、「喫茶店で申し込みをしていて」さらには、代金全額を支払っていても、引渡しを受けていません。 したがって、本問において、買主はクーリングオフによる解除はできます。 言い換えると、「Ａは当該解除を拒むことはできない」という記述は正しいです。 上記解説はクーリングオフを解く上での考え方を省略していますが、この考え方が非常に重要です！ なので、「個別指導」ではこの考え方をお伝えしています！ クーリングオフによる解除が出来るかどうかを問う問題は絶対得点していただきたいのでこの考え方を是非習得してください！ 宅建業法の目標は８割得点することです！

■問６
宅地建物取引業者が自ら売主となる場合において、宅地建物取引業者でない買主が、法第３７条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる契約の解除をするときは、その旨を記載した書面が当該宅地建物取引業者に到達した時点で、解除の効力が発生する。（2009-問34-1）

答え：誤り

クーリングオフによる契約解除ができる場合、「クーリングオフにより契約解除します」という書面を発送した時点で、解除の効力が生じます。 したがって、本問は誤りです。 これは関連する重要事項をしっかり理解していただきたいです。 そのため、「個別指導」ではその点を図を使いながら解説しています！ 本試験では上記に関連する実務的にも重要な問題が出題される可能性があるので、理解しておきましょう！

■問７
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、Ｂは、Ａが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、翌日Ａの事務所で契約を締結した場合には、それ以降は一切法第37条の2による当該契約の解除を行うことはできない。 （2006-問39-1）

答え：誤り

申込場所と契約場所が異なる場合、申込場所を基準とするので、契約場所は考える必要はありません。 申込場所は「テント張りの案内所」です。 テント張りの案内所はクーリングオフできない場所に該当しません。 つまり、「クーリングオフできない」と言い切れません。 したがって、「それ以降は一切法第37条の2による当該契約の解除を行うことはできない。」という記述は誤りです。 ちなみに、「法第37条の2」とはクーリングオフのことです。 本問は非常に重要な問題です。 ・クーリングオフの要否の考え方 ・問題文の言い回し これらを理解するような学習をしないと、本問のような基本的な問題も失点してしまいます。 宅建試験の問題自体は難しくないのですが、日ごろの勉強すべき部分が見当はずれ（＝単に過去問を解くだけ）ではいつまでたっても合格できません。 そうならないために「個別指導」では、考るべき点を踏まえて解説しています！ 次の試験で合格するために「合格するための勉強」を行っていきましょう！

■問８
宅地建物取引業者Ａが自ら売主となる売買契約に関して、宅地建物取引業者でない買主Ｂが、法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフについてＡより書面で告げられた日から７日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、９日目にＡに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。 （2015-問39-1）

答え：誤り

クーリングオフができなくなるのは、「書面で告げられた日から８日経過したとき」ですね！そして、 クーリングオフの効果は、買主が書面を発信したときに発生します。本問では、解除書面の発送を７日目に行っているので、この時点でクーリングオフができています！ 到着日が９日目であっても関係ありません！ ただ、本問は問題文の読み取りが非常に難しくなっています。 それに気づいていますか？ 上記のように答えて終わる方もいますが、それだけだと、本試験で失点する可能性があります！ 理解学習の話になるので、「個別指導」で解説しています！

■問９
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Ａの事務所でクーリング・オフについて 書面で告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Ｂは、契約の締結の日か ら10日後であっても契約の解除をすることができる。 （2014-問38-4）

答え：正しい

クーリングオフができる期間について、宅建業法では 「書面で告げられてから8日間」とされています。 そして、クーリングオフについて特約する場合、 上記より買主にとって不利なものは、無効となります。 本肢のように「クーリングオフによる解除の期間を（書面で告げられてから）14日間」とするのは のは買主にとって不利ではないので、有効な特約です。 したがって、 Ｂは、契約の締結の日から14日間は契約解除ができるため 10日後であっても契約の解除をすることができます。

■問10
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その３日後にＡの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この場合、Ａの事務所で契約を締結しているので、Ｂは、契約の解除をすることができない。 （2014-問38-3）

答え：誤り

申込場所と契約締結場所が異なる場合、 申込場所で判断します。 申込場所はテント張りの案内所なので、クーリングオフができない場所には該当しません。 したがって、Ｂは契約の解除をすることができないという記述は誤りです！

■問11
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ａは、Ｂが指定した喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、Ｂにクーリング・オフについて何も告げずに契約を締結し、７日が経過した。この場合、Ｂが指定した場所で契約を締結しているので、Ａは、契約の解除を拒むことができる。 （2014-問38-2）

答え：誤り

買主自ら指定した場所でクーリングオフができないのは 「買主自らが指定した勤務先」と「買主自らが指定した自宅」です。 本肢は 「買主自らが指定した喫茶店」となっているので クーリングオフができない場所には該当しません！ そして、クーリングオフについて何も告げられてないので 買主Ｂは解除することができます。 ＝Ａは解除を拒むことができない。 したがって、本問は誤りです！

■問12
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ａは、喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、その際にクーリング・オフについて書面で告げた上で契約を締結した。その７日後にＢから契約の解除の書面を受けた場合、Ａは、代金全部の支払を受け、当該宅地をＢに引き渡していても契約の解除を拒むことができない。 （2014-問38-1）

答え：誤り

買主が代金全部を支払い、目的物の引き渡しを受けてしまったら、その後 クーリングオフによる解除はできません。 したがって、売主業者Ａは買主Ｂからの契約の解除を拒むことができます。 この問題も、「個別指導」にある解き方の手順に従えば、答えは導けます。 ポイントは解き方の手順です。それ以外の部分を覚えていますと、答えが違ってしまい、混乱の原因になります。注意しましょう！ この問題を間違えた方は、ポイントがずれている可能性があります。注意しましょう！

■問13
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物の売買契約を締結する場合において、ＡＢ間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、ＡからＢに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。 （2015-問34-4）

答え：誤り

クーリングオフによる解除が行われた場合、売主業者は、受領した手付金その他の金銭を速やかに返還しなければならず、宅建業者は「損害賠償金」や「違約金」の請求はできません。損害賠償請求等ができる旨の特約をしても無効です。 この点は対比して学習していただきたい部分があるので、その点は「個別指導」で解説しています！

■問14
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物の売買契約を締結する場合において、Ａは、Ｂから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、ＡはＢに当該建物を引き渡したが、引渡日から３日後にＢから宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Ａは、契約の解除を拒むことができない。 （2015-問34-3）

答え：正しい

「クーリングオフについて告知を受けた日から起算して８日を経過」もしくは「物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払ったとき」はクーリングオフによる解除はできません。 一つ一つ見ていきます！ ■クーリングオフについて告知を受けた日から起算して８日を経過しているか？ 本問を見ると、クーリングオフについて書面を交付して説明された旨の記述がありません。 もし、買受けの申込みのときに、クーリングオフについて書面を交付して説明されていてもなされたとしても、クーリングオフの通知までに８日間は経過していません。 ■ 物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払っているか？ クーリング・オフの通知をした時点で、Ｂは建物の引渡しを受けているが、代金の代金は支払っていません。 したがって、買主Ｂはクーリングオフによる解除が可能です。 つまり、売主Ａは、Ｂによるクーリングオフによる契約の解除を拒むことができません。 上記解説は、クーリングオフを解く上での「考え方」を使っていません。 そのため、類題のヒッカケ問題が出たら間違う危険性があります。 クーリングオフで確実に点数を取るための考え方は「個別指導」で解説しています！ 本試験で得点したい方はこちらの考え方を使って勉強を進めてください！

■問15
宅建業者Ａ社が、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂは、10区画の宅地を販売するテント張りの案内所において、買受けの申込みをし、2日後、Ａ社の事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Ｂが、宅地の引渡しを受ける前に契約の解除の書面を送付した場合、Ａ社は代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。 （2013-問34-4）

答え：誤り

テント張りの案内所は土地に定着していないから、「クーリングオフができない場所ではありません。」 つまり、原則、クーリングオフができます。 ただし例外として、 １．クーリング・オフについて書面で告げられから８日を経過した場合 ２．物件の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払ったとき の場合はクーリングオフができません。 本肢は、代金全額を支払っているが、物件の引渡しは受けていないので上記２には該当しないですし、 １について、クーリングオフについて書面で告げられたと記述されていません。 つまり、クーリングオフができます。

■問16
宅建業者Ａ社が、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂは、宅地の売買契約締結後に速やかに建物請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅建業者であるハウスメーカー（Ａ社より当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。）の事務所において買受けの申込みをし、Ａ社と売買契約を締結した。その際、クーリング・オフについてＢは書面で告げられた。その６日後、Ｂが契約の解除の書面をＡ社に発送した場合、Ｂは売買契約を解除することができる。 （2013-問34-3）

答え：正しい

本問のハウスメーカーは売主Ａ社より代理又は媒介の依頼は受けていません。つまり、当該ハウスメーカーの事務所は「クーリングオフできない場所ではありません。」 したがって、クーリング・オフについて書面で告げられから８日以内に書面を発送すれば、解除することができます。 本問では書面で告げられてから６日後に書面を発送しているので、クーリングオフができます（解除ができる）。 本問も答えを導くための考え方や、基本的なポイントなど、学習すべき点が非常に多くあります！ これらのポイントについては上記解説では省略しているので、あなた自身で調べて学習する必要があります！ 市販の過去問集の解説でも、本問の解説のように問題に対する解説は記載してあるでしょう。 でも、効率的に学習するための解説は記載されていません。 そこは、あなた自身が自主的に学習をしていかないといけない部分です。 もし、自分一人では難しいなと思うのであれば是非、「個別指導」をご活用下さい！ 理解するための解説が記載されています！ 調べる必要はありません！これで学習をしてください！ そうすれば必ず実力はつきます！

■問17
宅建業者Ａ社が、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂは、月曜日にホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。Ｂは、翌週の火曜日までであれば、契約の解除をすることができる。 （2013-問34-2）

答え：誤り

「書面で告げられた日を起算点として考える」ので、月曜日が１日目です。そう考えると、次の月曜日まではクーリングオフができるわけです。つまり、「翌週の火曜日」には、もはやクーリングオフによる解除をすることはできません。したがって、本問は契約解除できません。 本問は非常に重要な問題です。 考え方をしっかり理解しないといけないので、「個別指導」では、図を使って細かく解説しています！！

■問18
宅建業者Ａ社が、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂは、自ら指定した喫茶店において買受けの申込みをし、契約を締結した。Ｂが翌日に売買契約の解除を申し出た場合、Ａ社は、既に支払われている手付金及び中間金の全額の返還を拒むことができる。 （2013-問34-1）

答え：誤り

申込場所が「自ら指定した喫茶店」ですし、翌日に解除しているので、クーリングオフによる解除はできます。 そして、クーリングオフをした場合、手付金及び中間金は全額を取り戻すことができます。 つまり、売主業者Ａ社は受領した手付金及び中間金の返還を拒むことはできません。 クーリングオフができるかどうかを問う問題は「解き方」があります！ その解き方に基づけば必ず解けます！ 上記解説はその解き方は省略していますが、クーリングオフを得点源にするために是非解き方を習得してください！ 「個別指導」ではその点を解説しています！ １点１点確実に得点を重ねていきましょう！

■問19
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。 （2012-問37-4）

答え：誤り

クーリングオフができる場所かどうかの判断は申込をした場所で判断します。 本肢では申込を売主の事務所で行ったため、クーリングオフはできません。 この問題は、「答えを導くプロセス」を使わなくても解けますが、複雑な問題になると解けないです。 クーリングオフができるかどうかを問うどんな問題でも解けるようにするにはこの「答えを導くプロセス」を習得する必要があります。 次の試験で合格するために「答えを導くプロセス」を知りたい方は今すぐ「個別指導」で合格力を付けていきましょう！

■問20
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にA社との間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契 約を締結した。この場合、仮にBがクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、A社は、当該合意に基づき、Bからの契約の解除を拒むこと ができる。 （2012-問37-3）

答え：誤り

クーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意（特約）は、買主にとって不利となるため、無効となります。

■問21
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。その3日後にA社から当該契約に係るクーリング・オフについて書面で告げられた。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。 （2012-問37-2）

答え：正しい

まず、喫茶店はクーリングオフができる場所です。 次に、クーリングオフについて書面で告げられた日から８日経過した場合はクーリングオフができなくなりますが、今回は、書面で告げられた日から６日しか経過していないため、クーリングオフ（契約解除）はできます。 起算日は契約日ではない点に注意！ 細かい「答えを導くプロセス」については「個別指導」で図を使って解説しています！ あと、「契約締結日から起算して」といった言葉の意味も解説しています。 これを使えば本問のようなややこしい問題も簡単に答えを導くことができます！

■問22
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後白、A社の事務所において売買契約を締結した。この場合、Bは、既に当該建物の引渡しを受け、か つ、その代金の全部を支払ったときであっても、A社からクーリング・オフについて何も告げられていなければ、契約の解除をすることができる。 （2012-問37-1）

答え：誤り

ます、申込をした場所がモデルルームなので、この時点でクーリングオフはできません。 例えば、喫茶店で申込をし、宅建業者である売主がクーリング・オフについて何も告げていなければ、いつでも解除ができます。ただし、買主が引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときはクーリングオフができなくなります。 上記はクーリングオフを解くために「答えを導くプロセス」については解説していません。 これは重要なノウハウなので「個別指導」で解説しています！ クーリングオフができるかどうかを問う問題は絶対得点していただきたいので 今すぐこのノウハウを手に入れて、使えるように訓練しましょう！

■問23
宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した投資用マンションの売買契約について、 Ｂは、投資用マンションに関する説明を受ける旨を申し出た上で、喫茶店で買受けの申込みをした場合、その５日後、Ａ社の事務所で売買契約を締結したときであっても、クーリング・オフによる契約の解除をすることができる。 （2011-問35-3）

答え：正しい

クーリングオフによる契約解除のポイントの一つは、申込をした場所がどこかと言うことです。 買受けの申込みをしたのが、事務所等以外である場合は、契約を事務所で締結したときであっても、クーリング・オフを行うことができます。 本問はこれで正解できますが、ある考え方に基づいて答えを導いているかどうかが重要です。 きちんとした考え方がないとヒッカケ問題で引っかかってしまいます。 過去問で40点以上取っていて、本試験で合格点が取れない方の多くは、こういった考え方が習得できていないからです。 本試験でも得点できるように、「個別指導」では、考え方を解説しています！

■問24
宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した投資用マンションの売買契約についてＡ社は、クーリング・オフによる契約の解除が行われた場合、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭の倍額をＢに償還しなければならない。 （2011-問35-2）

答え：誤り

クーリング・オフを行った場合、白紙解約（もともと契約がなかったことになります）となります。つまり、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し、受領した手付金その他の金銭を返還しなければなりません。つまり、「倍額をＢに償還しなければならない」という記述は誤りです。 この点については関連ポイントを学習した方がよいので「個別指導」では関連ポイントも併せて解説しています。

■問25
宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した投資用マンションの売買契約について、 Ａ社は、契約解除に伴う違約金の定めがある場合、クーリングオフによる契約の解除が行われたときであっても、違約金の支払を請求することができる。 （2011-問35-1）

答え：誤り

違約金の定めがある場合でも、クーリングオフによる解除が行われた場合、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができません。 この問題は基本的な問題ですが、関連ポイントも覚えた方が効率的なので「個別指導」では関連ポイントも解説します！

■問26
宅建業者Ａ社が、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂは、自ら指定した知人の宅地建物取引業者Ｃ（ＣはＡから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼を受けていない。）の事務所で買受けの申込みをし、そ の際にＡからクーリング・オフについて何も告げられず、翌日、Ｃの事務所で契約を締結した場合、Ｂは売買契約を解除することができない。 （2010-問38-4）

答え：誤り

まず、「Ｂが自ら指定した知人の宅地建物取引業者Ｃ（ＣはＡから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼を受けていない。）の事務所」は原則、クーリングオフができる場所に当たります。 また、売主Ａ社からクーリング・オフについて何も告げられていないので、原則通り買主は、クーリングオフによる解除ができます。 基本的な問題ですね！ 「クーリングオフの考え方」に添えば答えは導けるので、知りたい方はこちら＞＞

■問27
宅建業者Ａ社が、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂは、喫茶店で買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、翌日、喫茶店で契約を締結した。その５日後、契約解除の書面をＡに発送し、その３日後に到達した。この場合、Ｂは売買契約を解除することができない。 （2010-問38-3）

答え：誤り

まず、喫茶店で申し込んでも原則クーリングオフによる解除はできます。 ではいつまで解除できるか？ クーリングオフについて書面で告げられてから８日を経過していない場合はクーリングオフによる解除ができます！ では、この点について本問はどうか？ まず、押さえるポイントは「クーリングオフによる解除は書面を発送した時に効力が生じる」ということです。 本問のケースでＢが契約解除の書面を発信したのは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して７日目です。 まず、クーリングオフを書面で告げられた日が１日目、そして、その翌日契約し、その後５日に契約解除の書面を送っているから合計して７日目です。つまり、有効に契約解除ができます。 到着日がいつであろうと関係ありません！？ これもクーリングオフの解き方を省略しています！ 確実にクーリングオフを得点源にする為には「個別指導」でクーリングオフの解き方を習得してください！

■問28
宅建業者Ａ社が、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂは、テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。その５日後、代金の全部を支払い、翌日に宅地の引渡しを受けた。この場合、Ｂは売買契約を解除することができる。 （2010-問38-2）

答え：誤り

本問は、「代金の全部を支払い」かつ「宅地の引渡し」を受けています。 したがって、買主Ｂはクーリングオフよる解除ができません。 これもクーリングオフの解き方に基づけば、簡単に答えを導くことができます！ この問題をヒッカケ問題と思った方は解き方を理解していない人でしょう！ クーリングオフを得点源にする為に「個別指導」でクーリングオフの解き方を習得してください！

■問29
宅建業者Ａ社が、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが、自ら指定したホテルのロビーで買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられず、その３日後、Ａのモデルルームで契約を締結した場合、Ｂは売買契約を解除することができる。 （2010-問38-1）

答え：正しい

「自ら指定したホテルのロビー」で申し込みをしても、原則クーリングオフはできます。そして、売主Ａからクーリングオフについて何も告げられていないので何日経過してもクーリングオフはできます。 したがって、Ｂはクーリングオフができます。 Ａｋらクーリングオフについて書面で告げられ、８日経過してしまったら買主はクーリングオフによる解除ができません。 クーリングオフができるかどうかを問う問題は「解き方」があります！ その解き方に基づけば必ず解けます！ 上記解説はその解き方は省略していますが、クーリングオフを得点源にするために是非解き方を習得してください！ 「個別指導」ではその点を解説しています！ １点１点確実に得点を重ねていきましょう！

■問30
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂから法第３７条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、Ａが契約の履行に着手していれば、ＡはＢに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。 （2008-問40-3）

答え：誤り

本問の「売主Ａが履行に着手していれば」というのはヒッカケの記述です。 売主Ａが履行に着手しても、クーリングオフを理由に解除した場合、宅建業者は「損害賠償金」や「違約金」の請求はできません。 したがって、本問は誤りです。

■問31
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主Ｅはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Ｅは、当該宅地の代金の８０％を支払っていたが、当該契約の締結の日から８日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。 （2008-問39-4）

答え：正しい

本問は、「ホテルのロビーで申し込み」をして、また、「代金の８０％しか支払っていない」ので、「書面で告げられてから８日を経過するまで」であれば、クーリングオフはできます。 クーリングオフを解くための考え方は身についていますか？ これは知っておくだけで１点ゲットです！ クーリングオフだけに限らず、他の問題でも「考え方」を習得してきましょう！

■問32
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主Ｄはレストランにおいて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Ｄは、当該契約の締結をした日の５日後においては、書面を発しなくても契約の解除をすることができる。 （2008-問39-3）

答え：誤り

クーリングオフによる解除をするためには、買主Ｄは宅建業者Ａに対して、「書面で通知」しなければ、契約解除をすることができません。 つまり、「口頭」で「契約解除します！」と伝えても解除したことにはならないわけです。

■問33
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主Ｃは喫茶店において買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Ｃは、当該契約の締結をした日の１０日後においては、契約の解除をすることができない。 （2008-問39-2）

答え：誤り

クーリング・オフについて書面で告げられていないときは、「８日経過」するための期限がスタートしません。 あくまでも、「書面で告げてから」８日経過するとクーリングオフできなくなるのです。 したがって、本問では、クーリングオフによる解除はできます。 これも上記解説に「考え方」は省略していますが、考え方に基づいて答えを導くことが重要です！ 正解するかは重要ではありません！答えを導くまでのプロセスを使えるかどうかが重要です！ ＞＞クーリングオフを解くための考え方

■問34
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主Ｂは自らの希望により勤務先で売買契約に関する説明を受けて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Ｂは、当該契約の締結の日から８日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。 （2008-問39-1）

答え：誤り

買主自らの申出により、自宅や勤務先で買受けの申込みをしたときは、クーリングオフができません。 したがって、本問は解除できるとなっているので誤りです。 クーリングオフによる解除ができるかどうかの問題は絶対解けないといけません！ なぜなら、考え方を知って、それに従えば答えを導けるからです！ その考え方は「個別指導」でお伝えします！

■問35
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約について、Ｂがホテルのロビーで買受けの申込みをし、 ３日後にＢの自宅で売買契約を締結した場合、Ｂは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。 （2007-問41-4）

答え：誤り

「物件の引渡しを受け」かつ「代金全額を支払った」場合、クーリングオフはできません。 したがって買主はクーリングオフによる解除はできません。 クーリングオフについては「考え方」があります。 それを知っていればヒッカケ問題も解けるし、知らなければ、解ける問題もあれば、ヒッカケ問題に引っかかったりします。 確実に得点できる部分なので、是非考え方をマスターしてください！ 「個別指導」ではクーリングオフの解き方をお伝えします。

■問36
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂと土地付建物の売買契約を締結した場合において、Ｂがレストランにおいて買受けの申込をし、当該場所において売買契約を締結した場合、Ａが法第３７条の２に規定する内容について書面で説明し、その説明の日から起算して８日を経過した場合は、Ｂは当該契約を解除することができない。 （2005-問41-4）

答え：正しい

クーリングオフの内容を書面で説明され、８日を経過した場合、クーリングオフはできません。 ここは理解して欲しい部分がありますので、「個別指導」で細かく解説します！ 近年宅建試験は細かい出題が多いですが、それに対応するためです！

■問37
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂと土地付建物の売買契約を締結した場合において、Ｂがホテルのロビーにおいて買受けの申込をし、当該場所において売買契約を締結した場合、既に当該土地付建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合でも、Ａが法第３７条の２に規定する内容について書面で説明していないときは、Ｂはクーリングオフにより当該契約を解除することができる。 （2005-問41-3）

答え：誤り

買主は、引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払っているので、クーリングオフによる解除はできません。 解き方をマスターしていたら、何の疑問もなく答えを導けるでしょう！

■問38
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、ＢがＡの事務所において買受けの申込をした場合は、売買契約を締結した場所がＡの事務所であるか否かにかかわらず、Ｂは売買契約を解除することができない。 （2005-問41-2）

答え：正しい

申込をした場所が「売主の事務所」なので、買主Ｂはクーリングオフによる解除ができません。

■問39
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、ＢがＡのモデルルームにおいて買受けの申込みをし、Ｂの自宅周辺の喫茶店で売買契約を締結した場合は、Ｂは売買契約を解除することができない。（2005-問41-1）

答え：正しい

「申込場所」と「契約場所」が異なる場合、申込場所で判断します。申込をした場所が「モデルルーム」なので、買主Ｂはクーリングオフはできません。 クーリングオフができるかどうかを問う問題については、解き方があります。 それをマスターすれば失点しなくなり、得点源となります！ 簡単なので、解き方をマスターしてください！ もし、クーリングオフについて間違えることがあるのであれば解き方を知らないということです。 ＞＞解き方についてはこちら

■問40
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ａが他の宅地建物取引業者Ｃに当該宅地の売却の媒介を依頼している場合、Ｃの事務所において当該売買契約の申込みを行った場合であっても、Ｂはクーリングオフによる当該契約の解除を行うことができる。 （2004-問42-4）

答え：誤り

申込をしたのが「媒介を行う宅建業者の事務所」の場合、クーリングオフができない場所なので、クーリングオフによる解除はできません。 クーリングオフは考え方を使えば、簡単に解けるし、さらには、引っ掛け問題にも対応できるようになります！ クーリングオフは頻出問題なので、得点源にしましょう！