「住宅瑕疵担保履行法による資力確保措置」の重要ポイントと解説

耐震偽装問題により、新築の欠陥住宅を販売したマンション開発業者が、補修費用を払えずに倒産し、マンション購入者が多大な費用を負担することとなりました。
その結果、平成21年10月1日から住宅瑕疵担保履行法による資力確保措置が取られるようになりました。

住宅瑕疵担保履行法による資力確保措置のポイント一覧

  1. 資力確保措置が必要な建物とは、新築住宅
  2. 資力確保措置の対象部分は、構造耐力上主要な部分(基礎、はり、床など)または、雨水の侵入を防止する部分(屋根、外壁、開口部等)瑕疵(欠陥)
  3. 新築住宅を引渡した宅建業者が責任を負う期間は、10年間
  4. 資力確保措置の方法は①住宅販売瑕疵担保保証金」の供託、または、②住宅瑕疵担保責任保険」への加入
  5. 資力確保措置については、新築住宅の売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等を「書面」を交付して説明しなければならない。(説明は宅建士でなくてもよい

新築の売主の瑕疵担保責任の特例

新築住宅のうち、構造耐力上主要な部分(基礎、はり、床など)または、雨水の侵入を防止する部分(屋根、外壁、開口部等)瑕疵については、責任追及期間を引渡から10年間とし、これに反する特約は無効となります。

そして、この瑕疵担保責任は無過失責任で宅建業者による売買契約においては隠れた瑕疵について買主が、住宅の構造耐力上主要な部分に隠れた瑕疵を見つけた場合、「契約を
した目的を達成できない場合は、契約解除」、「損害賠償請求」、「瑕疵修補請求」をすることができます。

資力措置の概要

対象者
(措置を講ずる者)
宅建業者、建設業者
対象物 新築住宅
建設完了から1年を経過していないかつ居住者がいない
事務所等は対象とならない
対象取引 宅建業者が自ら売主となり、宅建業者以外の者が買主となる取引
賃貸の媒介は対象とならない
資力措置の内容 住宅販売瑕疵担保保証金」の供託
もしくは
住宅瑕疵担保責任保険」への加入
買主への説明 売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等を書面を交付して説明しなければなりません。(説明は宅建士でなくてもよい

住宅販売瑕疵担保保証金の供託

供託すべき者 売主である宅建業者
供託すべき金額 過去10年間の新築住宅の供給戸数に応じて算出した額
供託場所 主たる事務所のもよりの供託所
供託した旨等の届出期限 基準日(毎年3月31日)から3週間以内
届出先 免許権者
届出がない場合の措置 基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降、新たに新築住宅の売買契約をすることができなくなります。

住宅瑕疵担保責任保険への加入

売主の宅建業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅瑕疵担保責任保険契約を締結し、保険証券等を買主に交付すれば、上記瑕疵担保保証金の供託は不要となります。

ただし、どんな内容の保険でもいいかというとそうではなく、一定要件を満たさないといけません。

住宅瑕疵担保責任保険の要件で重要なもの
保険料の支払いは売主である宅建業者であることを約するもの
保険金額は2000万円以上のもの
新築住宅引渡し後、10年以上の期間にわたって有効なもの
国土交通省の承認を受けた場合を除き、変更または、解除をすることができないもの

住宅瑕疵担保履行法による資力確保措置の問題一覧

■問1
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBに新築住宅を販売する場合において、 Aは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。 (2016-問45-4)

答え:誤り

住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が当該新築住宅の売主である宅建業者から当該新築住宅の引渡しを受けた時から10年以上の期間にわたって有効なものでなければなりません。 たとえ、その住宅が転売されたとしても、保険契約を解除することはできません。


■問2
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBに新築住宅を販売する場合において、 Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Bに対し、当該住宅の売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。 (2016-問45-3)

答え:正しい

宅建業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、売買契約を締結するまでに、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければなりません。 注意点については個別指導で解説します!


■問3
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBに新築住宅を販売する場合において、 Aは、当該住宅をBに引き渡した日から3週間以内に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 (2016-問45-2)

答え:誤り

本肢は「引き渡した日から3週間以内」という記述が誤りです。 正しくは、「基準日から3週間以内」です。 新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日(3月31日)から3週間以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、免許権者に届け出なければなりません。 この問題で頭に入れておくべき点は個別指導でお伝えします。


■問4
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBに新築住宅を販売する場合において、 Aは、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。 (2016-問45-1)

答え:誤り

本肢は「100平方メートル以下」という記述が誤りです。 正しくは「55平方メートル以下」です。 住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合の新築住宅の合計戸数の算定に当たって、床面積が55㎡以下のものは、2戸をもって1戸として計算します。


■問5
住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。)がある場合に、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。 (2015-問45-4)

答え:正しい

新築住宅を販売して、その建物の構造耐力上主要な部分(基礎、土台、床など)又は雨水の侵入を防止する部分(屋根、開口部など)に瑕疵があった場合、売主業者は責任を負う必要があります。この場合、宅建業者は、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができます。


■問6
自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。 (2015-問45-3)

答え:誤り

新築住宅を引渡した宅建業者は、 各基準日から3週間以内に、 「瑕疵担保保証金の供託」および「保険契約の締結」の状況について免許権者に届け出なければなりません。 そして、上記届出がない場合、 各基準日の「翌日」から起算して50日を経過した日以降、 自ら売主として新築住宅の売買契約を締結することができません。 つまり、本問は、「当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない」とする点が誤りです。 細かくて少しいやらしい問題ですが、 宅建はこんな出題が好きなので気をつけましょう! 「個別指導」ではこの点を図にして解説しています! 全体像を確認して理解しておきましょう!


■問7
自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主へのその住宅の引渡しまでに、買主に対し、保証金を供託している供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。 (2015-問45-2)

答え:誤り

資力確保措置が必要な場合、宅建業者は買主に対して、「住宅販売瑕疵担保保証金」をどこの供託所に供託したか等を説明しなければなりません。この説明は売買契約締結までに行う必要があるので、「引渡すまで」という本問は誤りです。 本問は関連ポイントがあるので、それも併せて覚えておくと混乱せずに済むでしょう! この点は「個別指導」で解説しています!


■問8
宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その住宅を引き渡す場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。 (2015-問45-1)

答え:誤り

宅建業者間の取引では資力確保措置は不要です。 本問は「買主が宅建業者」です。そのため、資力確保措置は不要です。 したがって、売主業者は「住宅販売瑕疵担保保証金の供託」又は「住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結」を行う義務を負いません。


■問9
自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、当該新築住宅の買主に対し、当該供託をしている供託所の所在地、供託所の表示等について記載した書面を交付して説明しなければならない。 (2014-問45-4)

答え:正しい

資力確保措置が必要な場合、宅建業者は買主に対して、「住宅販売瑕疵担保保証金」をどこの供託所に供託したか等を説明しなければなりません。したがって、本問は誤りです。 ちなみに、この説明は売買締結までに行う必要があるので、「引き渡しまでに」となっていたら誤りです。 本問は関連ポイントがあるので、それも併せて覚えておくと混乱せずに済むでしょう! この点は「個別指導」で解説しています!


■問10
住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約である。 (2014-問45-3)

答え:誤り

住宅販売瑕疵担保責任保険契約の保険料は宅建業者が支払う必要があります。 これも覚えれば済む話ですが、理解すれば当たり前の話です。 どうやって理解するのか? 「個別指導」では理解すべき点を解説しています! 覚えれる量は限られているので、 理解できる部分は理解していかないと、 覚えてもドンドン忘れていってしまいます・・・ そうならないように理解学習を心掛けましょう!

■問11
宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。 (2014-問45-2)

答え:誤り

新築住宅の売買の媒介業者は資力確保措置を講ずる必要はありません! したがって、本肢は誤りです! なぜでしょう? 理解すれば忘れにくくなるし、他の部分の理解にも役立ってきます! これが実力をあげるための効率的な勉強法です。 「個別指導」では、あなたが理解学習を実践できるように、理由を解説しています!


■問12
自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売 瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結しては ならない。 (2014-問45-1)

答え:誤り

新築住宅を引渡した宅建業者は、 各基準日から3週間以内に、 「瑕疵担保保証金の供託」および「保険契約の締結」の状況について免許権者に届け出なければなりません。 そして、上記届出がない場合、 各基準日の「翌日」から起算して50日を経過した日以降、 自ら売主として新築住宅の売買契約を締結することができません。 つまり、本肢は、「基準日から起算して50日を経過した日」とする点が誤りです。 「翌日」という記述が抜けています! 細かくて少しいやらしい問題ですが、 宅建はこんな出題が好きなので気をつけましょう! 「個別指導」ではこの点を図にして解説しています! 全体像を確認して理解しておきましょう!


■問13
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bに新築住宅を販売する場合、Aが住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。 (2013-問45-4)

答え:正しい

販売新築住宅の合計戸数の算定に当たっては、販売新築住宅のうち、その床面積が55㎡以下のものは、その2戸をもって1戸とします。 具体的にどういうことかは「個別指導」で解説しています。


■問14
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bに新築住宅を販売する場合、Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Bに対する供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、Bに新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。 (2013-問45-3)

答え:誤り

自ら売主である宅建業者は、新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければなりません。 本問は関連知識も一緒に勉強した方がよいので、「個別指導」では関連知識も併せて解説しています!


■問15
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bに新築住宅を販売する場合、Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から3週間を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。 (2013-問45-2)

答え:誤り

宅建業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはいけません。 「基準日から3週間を経過した日以後」ではありません。


■問16
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bに新築住宅を販売する場合、Bが建設業者である場合、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。 (2013-問45-1)

答え:誤り

資力確保措置の必要があるのは、売主宅建業者、買主宅建業者でない場合です。 そのため、本肢では買主が建設業者(宅建業者ではない)ので資力確保措置は必要です。


■問17
新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をした場合、買主に対する当該保証金の供託をしている供託所の所 在地等について記載した書面の交付及び説明は、当該住宅の売買契約を締結した日から引渡しまでに行わなければならない。 (2012-問45-4)

答え:誤り

住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明は、当該住宅の売買契約前に行わなければなりません。引渡し前では遅いです。 本問の住宅販売瑕疵担保保証金の供託に関する説明等は混乱しやすい部分なので、上記解説だけ覚えるのではなく、関連ポイントも一緒に学習しておきましょう! そうしないと、本試験で得点が取れないです。。。 「個別指導」では、あなたが次の試験で宅建合格できるよう、関連ポイントも一緒に解説しています! 合格する為の解説を是非使ってみてください!短期間で実力を上げることができるでしょう!


■問18
住宅販売暇庇担保責任保険契約は、新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の売買契約を締結した日から5年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。 (2012-問45-3)

答え:誤り

住宅瑕疵担保責任保険の要件として、新築住宅引渡し後、10年以上の期間にわたって有効でなければなりません。つまり、5年間ではなく、10年間当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われます。 この住宅瑕疵担保責任保険についてはしっかりポイントを押さえておく必要があるので、「個別指導」では詳しくポイントを解説しています!ここに記載されている内容はすべて頭に入れるようにしましょう! 試験でも頻出です!


■問19
自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。 (2012-問45-2)

答え:正しい

自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはなりません。 届出をしなかったら直ちに新築住宅の売買契約ができなくなるわけではありません。 ここはしっかり注意点を含めて全体像を理解した方がよいので、「個別指導」では図にして解説しています!


■問20
自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、当該住宅を引き渡した日から3週間以内に、その住宅に関する資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 (2012-問45-1)

答え:誤り

新築住宅を引渡した宅建業者は、基準日ごとに、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結状況について、免許権者に届け出なければなりません。 そして、この届出は基準日から3週間以内に行う必要があります。 「引き渡した日」から3週間以内ではありません。 ここはしっかり注意点を含めて理解した方がよいので、「個別指導」では図にして解説しています!

■問21
住宅瑕疵担保履行法において住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の引渡しを受けた時から10年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。 (2011-問45-4)

答え:誤り

住宅販売瑕疵担保責任保険契約の保険料は買主に払わせてはいけません。 「宅地建物取引業者が保険料を支払うこと」という要件を満たしている必要があります。 本問は「買主が保険料を支払うことを約し」が誤りです。 買主が払ったら、売主業者が資力確保措置を取ったことにならないですよね! 住宅販売瑕疵担保責任保険に関するポイントは「個別指導」でまとめて解説しています!


■問22
住宅瑕疵担保履行法において自ら売主として新築住宅を販売する宅地取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約をするまでに、当該住宅の買主に対し、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。 (2011-問45-3)

答え:正しい

宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地等を記載した書面を交付して説明しなければならない。 本問は関連ポイントがあるので、それも併せて覚えておくと混乱せずに済むでしょう! この点は「個別指導」で解説しています!


■問23
住宅瑕疵担保履行法において自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。 (2011-問45-2)

答え:誤り

自ら売主となる新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者が基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしない場合、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後において、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはいけません。 基準日から契約ができなくなるわけではありません。


■問24
住宅瑕疵担保履行法において宅地建物取引業者は、自ら売主として建設業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講じる必要はない。 (2011-問45-1)

答え:誤り

8種規制同様、資力確保措置が必要な場合とは、新築住宅の売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合です。 本肢は、買主が建築業者なので宅建業者ではありません。 したがって、売主業者は資力確保措置が必要です。


■問25
自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 (2010-問45-4)

答え:正しい

自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅建業者は基準日(毎年3月31日)ごとに、当該基準日に係る資力確保措置の状況について、免許権者(国土交通大臣又は都道府県知事)に届け出なければなりません。 もし、届出をしなかった場合、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができなくなります。 上記以外にその他重要な関連ポイントがあるので、その点も含めて、「個別指導」では図にして解説しています! 図にした方が分かりやすいでしょう!でしょう!


■問26
宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。 (2010-問45-3)

答え:誤り

資力確保措置が義務付けられるのは、「新築住宅の売主」です。 新築住宅の売買の媒介をする者(媒介業者)は資力確保措置は不要です! これは理解すれば当然です。 理解するための解説は「個別指導」でお伝えします!


■問27
自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主に対して供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。 (2010-問45-2)

答え:誤り

資力確保措置が必要な場合、宅建業者は買主に対して、「住宅販売瑕疵担保保証金」をどこの供託所に供託したか等を説明しなければなりません。この説明は売買契約締結までに行う必要があるので、「引渡すまで」という本問は誤りです。 本問は関連ポイントがあるので、それも併せて覚えておくと混乱せずに済むでしょう! この点は「個別指導」で解説しています!


■問28
宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う。 (2010-問45-1)

答え:誤り

住宅瑕疵担保履行における資力確保措置は、売主が宅建業者、買主が非宅建業者の場合に適用されます。 したがって、本問は買主が宅建業者なので、売主業者は資力確保措置を講じる必要はありません。 資力確保措置がどのような内容かについては「個別指導」で詳しく解説します。

 
 
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