令和3年(2021年)10月試験・問44/宅建過去問

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が受け取ることができる報酬額についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、居住の用に供する建物(1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借であって100万円の権利金の授受があるものの媒介をする場合、依頼者双方から受領する報酬の合計額は11万円を超えてはならない。

2.宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、宅地(代金1,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、売主から代理の依頼を受け、買主から媒介の依頼を受け、売買契約を成立させて買主から303,000円の報酬を受領する場合、売主からは489,000円を上限として報酬を受領することができる。

3.宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、宅地(代金300万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の媒介について、通常の媒介と比較して現地調査等の費用が6万円(消費税等相当額を含まない。)多く要した場合、依頼者双方から合計で44万円を上限として報酬を受領することができる。

4.宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、店舗兼住宅(1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借の媒介をする場合、依頼者の一方から受領する報酬は11万円を超えてはならない。


【答え:2】

1.居住の用に供する建物(1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借であって100万円の権利金の授受があるものの媒介をする場合、依頼者双方から受領する報酬の合計額は11万円を超えてはならない。

1・・・誤り

居住用建物の貸借では、権利金を売買代金とみなして報酬額を計算することはできません。

権利金を売買代金とみなして報酬額を計算することができるのは「居住用建物以外の貸借」です。

本問のように、居住用建物の貸借の媒介においては、依頼者の双方から受領できる報酬額の合計の上限は、「賃料1月分+消費税」です。

つまり、「20万円×1.1=22万円」なので、依頼者双方から受領する報酬の合計額は22万円を超えてはならない、が正しい記述です。


2.宅地(代金1,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、売主から代理の依頼を受け、買主から媒介の依頼を受け、売買契約を成立させて買主から303,000円の報酬を受領する場合、売主からは489,000円を上限として報酬を受領することができる。

2・・・正しい

売買代金が400万円超であるときの売買の媒介の場合、依頼者から受領できる報酬額の上限は、「代金の3%+6万円+消費税」です。

売買代金が400万円超であるときの売買の代理の場合、依頼者から受領できる報酬額の上限は、「(代金の3%+6万円+消費税)の2倍」です。

そして、宅建業者全体として受領できる報酬額の合計の上限も同様に「(代金の3%+6万円+消費税)の2倍」です。

本問の場合、

「代金の3%+6万円+消費税」は、1,000万円×3%+6万円=39万6000円です。

よって、「(代金の3%+6万円+消費税)の2倍」は、79万2000円です。

したがって、

①売主から受領できる報酬額:79万2000円が上限

②買主から受領できる報酬額:39万6000円が上限

③宅建業者全体として受領できる報酬額:79万2000円が上限

上記①~③をすべて満たすように受領することができるので

買主から303,000円の報酬を受領する場合(②を満たす)、①と③の内容を満たすためには、売主からは489,000円を上限として報酬を受領することができます。

よって、正しいです。

実際に、303,000円+489,000円=79万2000円です。


3.宅地(代金300万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の媒介について、通常の媒介と比較して現地調査等の費用が6万円(消費税等相当額を含まない。)多く要した場合、依頼者双方から合計で44万円を上限として報酬を受領することができる。

3・・・誤り

■売主から受領できる報酬額の上限

400万円以下の物件の売買・交換の媒介・代理において、「通常と比較して現地調査等の費用を多く要した場合」、売主から依頼を受けた業者は、「現地調査費用」を「通常の報酬額」に上乗せして受領できます。(ただし、18万円+消費税=19万8,000円が上限)

そして、売買代金が200万円超400万円以下の場合、報酬の上限は「売買代金×4%+2万円」です。

したがって、本問の場合、「300万円×4%+2万円=14万円」

上記に現地調査費用の4万円を上乗せすると、18万円です。

これに消費税を加えると、「18万円×1.1=19万8,000円」です。

よって、売主から受領できる報酬額の上限は、19万8,000円です。

■買主から受領できる報酬額の上限

買主から受領できる報酬額の上限は、上記特例は使えず、通常の報酬計算をします。

したがって、「14万円×1.1=15万4,000円」までしか受領できないです。

したがって、依頼者双方から受領できる報酬額の上限は「19万8,000円+15万4,000円=35万2,000円」です。


4.店舗兼住宅(1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借の媒介をする場合、依頼者の一方から受領する報酬は11万円を超えてはならない。

4・・・誤り

「店舗兼住宅」は「居住用建物以外」に該当します。

したがって、依頼者の一方からの受領できる報酬額の上限は、「賃料1月分+消費税」です。

つまり、22万円まで受領できます。

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令和3年(2021年)10月試験分:宅建試験・過去問

内容
問1 同時履行の抗弁権(判決文)
問2 連帯債務
問3 民法総合
問4 配偶者居住権
問5 制限行為能力者
問6 債権譲渡
問7 売買契約
問8 工作物責任
問9 相続
問10 選択債権
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 都市計画法
問16 都市計画法(開発許可)
問17 建築基準法
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 農地法
問22 国土利用計画法
問23 所得税
問24 不動産取得税
問25 不動産鑑定評価基準
問26 重要事項説明書(35条書面)
問27 免許
問28 宅建士
問29 業務上の規制
問30 広告
問31 保証協会
問32 免許
問33 重要事項説明書(35条書面)
問34 営業保証金
問35 宅建士
問36 重要事項説明書(35条書面)
問37 重要事項説明・37条書面
問38 媒介契約
問39 クーリングオフ
問40 業務上の規制
問41 37条書面
問42 8種制限
問43 業務上の規制
問44 報酬計算
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物

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