宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないＢを買主とする土地付建物の売買契約（代金3,200万円）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１．割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Ａは、Ｂから800万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない。
２．当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Ａは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。
３．当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
４．当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の２を超えてはならない。
１・・・誤り
宅建業者が自ら売主、宅建業者以外の者が買主となって「割賦販売」の契約を締結した場合、、代金支払い額が「３割を超えるまでに」買主に対して「物件の引渡し」「所有権移転登記」をしなければなりません。
本問の場合、3200万円の３割は「960万円」です。
したがって、Ａは、Ｂから960万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければなりません。
よって、「800万円」は誤りで、正しくは「960万円」です。
基本事項を理解していないと上記解説が理解できないので、基本事項は、個別指導で解説します！
２・・・正しい
未完成物件の場合、原則、代金の5%または1,000万円を超える手付金等を受領する場合、受領前に保全措置が必要です。
本問では、代金の5％は、「3,200万円×5％＝160万円」なので、手付金100万円、中間金60万円であれば、合計して160万円なので、保全措置は不要です。
３・・・誤り
宅建業者が自ら売主、宅建業者以外の者が買主となる取引においては、損害賠償の予定額や違約金等の合計額が売買代金を２割を超えてはいけません。
本問において、代金の２割とは、「3,200万円×20％＝640万円」です。
したがって、損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、合計して640万円ぴったりなので、上記ルールに違反していません。よって、当該特約は有効です！
【注意点】
もし、合計して640万円を超える違約金等の場合、640万円を超える部分のみ無効となります。すべてが無効となるわけではないです！
４・・・誤り
「損害賠償額の予定額」や「違約金」を定めていない場合、民法の原則に従い、実損額を損害賠償金として、請求できます。そのため、売買代金の2割を超えることもあります。
この部分は理解していないと、本試験で失点してしまうので、理解すべき部分は、個別指導で解説します！
令和３年（2021年）10月試験分：宅建試験・過去問
| 内容 | |
|---|---|
| 問１ | 同時履行の抗弁権（判決文） |
| 問２ | 連帯債務 |
| 問３ | 民法総合 |
| 問４ | 配偶者居住権 |
| 問５ | 制限行為能力者 |
| 問６ | 債権譲渡 |
| 問７ | 売買契約 |
| 問８ | 工作物責任 |
| 問９ | 相続 |
| 問１０ | 選択債権 |
| 問１１ | 借地権 |
| 問１２ | 借家権 |
| 問１３ | 区分所有法 |
| 問１４ | 不動産登記法 |
| 問１５ | 都市計画法 |
| 問１６ | 都市計画法（開発許可） |
| 問１７ | 建築基準法 |
| 問１８ | 建築基準法 |
| 問１９ | 宅地造成等規制法 |
| 問２０ | 土地区画整理法 |
| 問２１ | 農地法 |
| 問２２ | 国土利用計画法 |
| 問２３ | 所得税 |
| 問２４ | 不動産取得税 |
| 問２５ | 不動産鑑定評価基準 |
| 問２６ | 重要事項説明書（35条書面） |
| 問２７ | 免許 |
| 問２８ | 宅建士 |
| 問２９ | 業務上の規制 |
| 問３０ | 広告 |
| 問３１ | 保証協会 |
| 問３２ | 免許 |
| 問３３ | 重要事項説明書（35条書面） |
| 問３４ | 営業保証金 |
| 問３５ | 宅建士 |
| 問３６ | 重要事項説明書（35条書面） |
| 問３７ | 重要事項説明・37条書面 |
| 問３８ | 媒介契約 |
| 問３９ | クーリングオフ |
| 問４０ | 業務上の規制 |
| 問４１ | 37条書面 |
| 問４２ | 8種制限 |
| 問４３ | 業務上の規制 |
| 問４４ | 報酬計算 |
| 問４５ | 住宅瑕疵担保履行法 |
| 問４６ | 住宅金融支援機構 |
| 問４７ | 不当景品類及び不当表示防止法 |
| 問４８ | 統計 |
| 問４９ | 土地 |
| 問５０ | 建物 |
