令和3年(2021年)10月試験・問12/宅建過去問

Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)が令和3年7月1日に締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1.本件契約について期間の定めをしなかった場合、AはBに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から3月を経過することによって終了する。

2.甲建物がBに引き渡された後、甲建物の所有権がAからCに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、BのAに対する未払賃料債務に充当され、残額がCに承継される。

3.甲建物が適法にBからDに転貸されている場合、AがDに対して本件契約が期間満了によって終了する旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から3月を経過することによって終了する。

4.本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を5年、契約の更新がない旨を定めた場合、Aは、期間満了の1年前から6月前までの間に、Bに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。


【答え:2】

1.Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約(本件契約)が締結された。
本件契約について期間の定めをしなかった場合、AはBに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から3月を経過することによって終了する。

1・・・誤り

期間の定めのない建物賃貸借では、各当事者はいつでも解約も申入れをすることができます。

そして、賃貸人から解約申入れをする場合、正当な理由が必要で、申入れ日から6か月を経過することによって終了します(借地借家法27条1項)。

一方、賃借人から解約申入れをする場合、正当な理由は不要で、申入れ日から3か月を経過することによって終了します(民法617条1項2号)。

本問は、賃貸人Aからの解約申入れなので、解約申入れの日から6か月を経過することによって契約終了します。

よって、誤りです。


2.Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約(本件契約)が締結された。
甲建物がBに引き渡された後、甲建物の所有権がAからCに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、BのAに対する未払賃料債務に充当され、残額がCに承継される。

2・・・正しい

賃借人Bの対抗要件は引渡しです。

そして、「甲建物がBに引き渡された後、甲建物の所有権がAからCに移転した場合」なので、賃借人Bは建物賃貸借について対抗要件を備えています。

この状況で、建物の所有者が変わると、「敷金の返還債務」は当然に新所有者Cに承継されます(民法605条の2第1項・4項)。

そして、契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、未払賃料債務に充当され、残額が新所有者Cに承継されます(最判昭44.7.17)。

よって、本問は正しいです。

問題文が理解しづらいので、個別指導問題文の理解の仕方を解説します!

このような部分をあいまいにしてしまうと、本試験のひっかけ問題や応用問題で失点するので、宅建合格するためにも理解学習を行いましょう!


3.Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約(本件契約)が締結された。
甲建物が適法にBからDに転貸されている場合、AがDに対して本件契約が期間満了によって終了する旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から3月を経過することによって終了する。

3・・・誤り

建物が転貸されている場合において、AB間の賃貸借契約が「期間満了または解約の申入れ」で終了するとき、賃貸人Aから転借人Dに通知をし、その通知から6か月を経過することによって転貸借契約は終了します(借地借家法34条)。

本問は「3月(3か月)」となっているので誤りです。正しくは「6か月」です。

この点は、関連ポイントも一緒に勉強しましょう!

これが合格するための勉強法である「理解学習」の一つです!

個別指導では、関連ポイントも一緒に解説いたします!


4.Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約(本件契約)が締結された。
本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を5年、契約の更新がない旨を定めた場合、Aは、期間満了の1年前から6月前までの間に、Bに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。

4・・・誤り

存続期間が1年以上の定期建物賃貸借では、賃貸人は、期間満了の1年前から6月前までの間に、賃借人に対して期間満了で賃貸借が終了する旨の通知をしなければなりません。

期間内に通知をすれば、契約通り、期間満了で契約終了します。

一方、通知を怠った場合は、通知をしてから、6ヶ月経過後に契約が終了します(借地借家法38条4項)。

よって、「通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる」は誤りです。

定期建物賃貸借の関連ポイントは個別指導で解説します!

重要ポイントなので、関連ポイントも含めて頭に入れましょう!


令和3年(2021年)10月試験分:宅建試験・過去問

内容
問1 同時履行の抗弁権(判決文)
問2 連帯債務
問3 民法総合
問4 配偶者居住権
問5 制限行為能力者
問6 債権譲渡
問7 売買契約
問8 工作物責任
問9 相続
問10 選択債権
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 都市計画法
問16 都市計画法(開発許可)
問17 建築基準法
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 農地法
問22 国土利用計画法
問23 所得税
問24 不動産取得税
問25 不動産鑑定評価基準
問26 重要事項説明書(35条書面)
問27 免許
問28 宅建士
問29 業務上の規制
問30 広告
問31 保証協会
問32 免許
問33 重要事項説明書(35条書面)
問34 営業保証金
問35 宅建士
問36 重要事項説明書(35条書面)
問37 重要事項説明・37条書面
問38 媒介契約
問39 クーリングオフ
問40 業務上の規制
問41 37条書面
問42 8種制限
問43 業務上の規制
問44 報酬計算
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物

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