令和3年（2021年）10月試験・問1／宅建過去問

次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。
（判決文）賃貸人は、特別の約定のないかぎり、賃借人から家屋明渡を受けた後に前記の敷金残額を返還すれば足りるものと解すべく、したがつて、家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり、このことは、 賃貸借の終了原因が解除（解約）による場合であつても異なるところはないと解すべきである。

１．賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合、賃借人は賃貸人に対し敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。

２．賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、1個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものといえる。

３．賃貸借における敷金は、賃貸借の終了時点までに生じた債権を担保するものであって、賃貸人は、賃貸借終了後賃借人の家屋の明渡しまでに生じた債権を敷金から控除することはできない。

４．賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定することは、家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保するこ
とを目的とする敷金の性質にも適合する。

１・・・正しい

賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合、「賃借人の明渡しが先」で、「賃貸人の敷金の返還は後」です。つまり、賃借人は敷金が返還されていないことを理由に、家屋の明渡しを拒むことはできません。
言い換えると、賃借人は賃貸人に対し敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はありません。よって、正しいです。「敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。」という部分は理解すべき部分なので、個別指導で解説します！

２・・・ 誤り

「敷金契約」と「賃貸借契約」は別々の契約です。したがって、２つの債務を1個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるということはできません。

この点は理解しづらい部分ですが、理解すべき部分なので、個別指導で解説します！

３・・・ 誤り

敷金は、賃貸借契約から生じる一切の債務（例えば、未払い賃料や原状回復費用）を保証（担保）するものです。そのため、賃貸人は、賃貸借終了後賃借人の家屋の明渡しまでに生じた債権を敷金から控除すること（差引くこと）ができます！

具体例を考えれば分かりやすいので、具体例は、個別指導で解説します！

４・・・ 誤り

賃貸借の終了に伴う「賃借人の家屋明渡債務」と「賃貸人の敷金返還債務」の間に、同時履行の関係を肯定すると、家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することが難しくなります。よって、敷金の性質には適合しなくなります。

この点は、理解が必要なので、個別指導で解説します！

令和３年（2021年）10月試験分：宅建試験・過去問

問１

同時履行の抗弁権（判決文）

問２

連帯債務

問３

民法総合

問４

配偶者居住権

問５

制限行為能力者

問６

債権譲渡

問７

売買契約

問８

工作物責任

問９

相続

問１０

選択債権

問１１

借地権

問１２

借家権

問１３

区分所有法

問１４

不動産登記法

問１５

都市計画法

問１６

都市計画法（開発許可）

問１７

建築基準法

問１８

建築基準法

問１９

宅地造成等規制法

問２０

土地区画整理法

問２１

農地法

問２２

国土利用計画法

問２３

所得税

問２４

不動産取得税

問２５

不動産鑑定評価基準

問２６

重要事項説明書（35条書面）

問２７

免許

問２８

宅建士

問２９

業務上の規制

問３０

広告

問３１

保証協会

問３２

免許

問３３

重要事項説明書（35条書面）

問３４

営業保証金

問３５

宅建士

問３６

重要事項説明書（35条書面）

問３７

重要事項説明・37条書面

問３８

媒介契約

問３９

クーリングオフ

問４０

業務上の規制

問４１

37条書面

問４２

8種制限

問４３

業務上の規制

問４４

報酬計算

問４５

住宅瑕疵担保履行法

問４６

住宅金融支援機構

問４７

不当景品類及び不当表示防止法

問４８

統計

問４９

土地

問５０

建物