手付金等の保全措置とは？｜30秒でわかる結論
手付金等の保全措置とは、売主が宅建業者で買主が一般消費者の場合に、引渡し前に支払われる手付金・中間金などの返還を保証するしくみです。8種規制の一つであり、宅建業者が倒産しても買主のお金が守られるよう、銀行や保険会社が保証します。
得点に直結するポイントは次の3つだけです。
- 原則：手付金等を受領する前に保全措置が必要
- 例外：保全措置が不要になる3パターンがある
- 方法：保全措置の種類は3つ（未完成物件は2つのみ）
なぜ保全措置が必要なのか
買主が手付金を支払った後、引渡し前に売主の宅建業者が倒産すると、手付金が戻ってこないリスクがあります。このリスクから買主を守るために、宅建業者は手付金等を受け取る前に銀行等と保証契約を結び、万一の際に返還される体制（＝保全措置を講じる）を整えなければなりません。
なお「手付金等」とは、契約締結後から引渡し前までに支払われ、代金に充当される金銭のことで、手付金のほか中間金なども含みます。
保全措置が不要な3つの例外パターン
以下のいずれかに該当すれば、保全措置なしで手付金等を受領できます。
①買主に所有権移転登記を済ませた場合
所有権が買主に移転済みなら、手付金を保全する必要はありません。
②未完成物件：代金の5％以下 かつ 1,000万円以下
例：代金5,000万円の未完成マンション → 250万円以下なら保全措置不要。
③完成物件：代金の10％以下 かつ 1,000万円以下
例：代金4,000万円の完成マンション → 400万円以下なら保全措置不要。
※「以下」なのでピッタリの金額は保全措置不要です。基準額を「超える」金額を受領する場合に初めて保全措置が必要になります。
保全措置の方法3種類と使い分け
| 保全方法 | 内容 | 未完成物件 | 完成物件 |
|---|---|---|---|
| 銀行等による連帯保証 | 銀行と保証委託契約を締結し、保証証書を買主に交付 | ○ | ○ |
| 保険会社との保証保険 | 保険会社と保証保険契約を締結し、保険証書を買主に交付 | ○ | ○ |
| 指定保管機関による保管 | 保証協会等が買主のために手付金を預かり保管 | ✕ | ○ |
最重要：指定保管機関による保管は未完成物件には使えません。試験で頻出のひっかけポイントです。
計算例で実戦力をつける
【設例】未完成物件・代金3,000万円・手付金150万円＋中間金150万円
- 基準額：3,000万円 × 5％ ＝ 150万円
- 手付金150万円のみ → 150万円以下なので保全措置不要
- 中間金150万円を追加受領 → 合計300万円で150万円を超える
- → 中間金受領前に、合計300万円全額について保全措置が必要
保全措置が必要となるタイミングは基準額を「超える金額を受領する前」であり、保全対象は手付金＋中間金の合計額です。
まとめ｜手付金等の保全措置の得点ポイント
- 8種規制（売主＝業者、買主＝非業者）のときだけ適用される
- 保全措置不要の3パターン（登記移転済み・未完成5％以下・完成10％以下）を正確に暗記
- 指定保管機関による保管は完成物件のみ利用可
- 保全措置のタイミングは基準額を「超える」受領の前
- 保全対象額は手付金＋中間金の合計
