事務所・事務所に備えるべきもののポイント一覧
- 支店が宅建業を営んでいれば、必然的に本店も宅建業法の事務所となる。
- 事務所については、５名に１名以上の割合で専任の宅建士（取引士）が必要。
- 専任の宅建士が不足した場合、２週間以内に補充すること。
- 帳簿は、各事業年度の末日に閉鎖して、閉鎖後５年間保存すること。
- 取引関係者の請求があった場合、従業者名簿を提示すること。
- 従業者名簿は、最終の記載をした日から10年間保存すること。
事務所とは？
宅建業法の事務所は、以下の２つを言います。
- 本店（主たる事務所）と支店（従たる事務所）である
- 継続的に業務を行うこととができる施設であり、契約を締結する権限を有する使用人がいるもの
上記１の「事務所（主たる事務所・従たる事務所）」とは、商業登記簿等に登載されたもので、継続的に宅建業者の営業の拠点となる施設としての実体を有するものが「事務所に該当」し、宅建業を営まない支店は、「事務所に該当しない」です。
なお、登記していない個人にあっては、当該事業者の営業の本拠が本店に該当します。
上記２の「継続的に業務を行なうことができる施設」とは、宅建業者の営業活動の場所として、継続的に使用することができるもので、社会通念上（一般的な）事務所として認識される程度の形態を備えたものを言います。
また、「契約を締結する権限を有する使用人」は、原則として、「継続的に業務を行なうことができる施設」の代表者等が該当し、取引の相手方に対して契約締結権限を行使（自らの名において契約を締結するか否かを問わない。）する者も該当するものを言います。イメージとしては、支店長や営業所長を指します。
本店と支店について
重要なのは、支店だけ宅建業を営み、本店が宅建業を営んでいない場合でも、本店は宅建業法上の事務所に当たります。
一方、支店については、支店が宅建業を営んでいればもちろん事務所に当たりますが、支店が宅建を営んでいなければ、たとえ、本店で宅建業を営んでいたとしても事務所に当たりません。
継続的に業務を行うこととができる施設
営業所などしっかり固定された場所を表し、テント張りの案内所は事務所とはいいません。
契約を締結する権限を有する使用人がいる
成年者である専任の取引士のことを表します。
契約をする前に、重要事項説明を買主に対して行わないといけないのですが、その際は取引士が行わないといけないですし、契約書への記名も取引士でないとできないです。
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事務所に備えるべきもの
- 成年者である専任の宅建取引士
- 標識の掲示
- 報酬額の掲示
- 帳簿
- 従業員名簿
上記の５つ覚えよう！
成年である専任の宅建士
事務所については業務に従事する５名に１名以上の割合で成年者である専任の取引士を置かなければなりません。
これは、パートの方なども業務に従事する人に含みます。
そして、この人数が不足した場合、宅建業者は２週間以内に新しい取引士を補充するなどの措置を取らなければなりません。
標識の掲示
事務所ごとに公衆の見やすい場所に国土交通省令で定める標識を掲示しなければなりません。
報酬額の掲示
事務所ごとに公衆の見やすい場所に国土交通大臣が定めた報酬額（の上限）を掲示しなければなりません。
帳簿
国土交通省令で定めるところにより、事務所ごとに業務に関する帳簿を備え付けなければなりません。
帳簿は取引があった都度、記載しなければなりません。
帳簿は、各事業年度の末日に閉鎖して、閉鎖後５年間（自ら売主の新築住宅に関するものは１０年間）保存しなければなりません。
従業者名簿
国土交通省令で定めるところにより、事務所ごとに、従業者名簿を備え付けなければなりません。
取引関係者から請求があった場合は従業者名簿を閲覧させなければなりません。
最終の記載をした日から１０年間保存しなければなりません。
従業者名簿の記載事項から「住所」が削除されました（平成29年度の法改正内容）
事務所・事務所に備えるべきものの問題一覧
■問１
契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所であっても、商業登記簿に登載されていない事務所は、法第３条第１項に規定する事務所には該当しない。 （2014-問27-1）
答え：誤り
契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所とは「事務所」を指しています！
つまり、事務所に該当します！
契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所とは、営業所長がいる営業所ですね！
ここは、登記簿に記載されていてもいなくても関係ありません。
事務所の種類については「個別指導」でまとめています！
ここは基本事項なので押さえておきましょう！
■問２
「事務所」とは、本店又は支店やその他の政令で定めるものを指すものであるが、宅地建物取引業を行わず他の兼業業務のみを行っている支店は「事務所」に含まれない。 （2002-問36-1）
答え：正しい
本店については、①本店で宅建業務を行う場合、もしくは②支店で宅建業務を行う場合、「事務所」となります。
一方、
支店については、本店で宅建業務を行うか否かに関わらず、その支店で宅建業を行う場合のみ、「事務所」となります。
