取消し前後の第三者との対抗問題の重要ポイントと解説

取消し前後の第三者との対抗問題のポイント一覧

  1. 詐欺や錯誤による取消し前の第三者は、善意無過失であれば、保護される(所有権を主張できる)
  2. 詐欺や錯誤による取消し後に第三者が現れた場合は、先に登記を備えた方が保護される(所有権を主張できる)

 

詐欺(錯誤も考え方は同じ)によって、売却した土地を第三者に売却されてしまった場合、どうなるのかを考えましょう。

これを考える上で、2つのパターンに分けて考えてみます。
一つ目は、「取消し前に、第三者に売却された場合
もうひとつは、「取消した後に、第三者に売却された場合

取消し前の第三者

売主A、買主Bとして、AB間の売買契約取消し前に、買主Bが第三者Cに売却した場合の図です。

AB間の契約は有効に行われており、それをCが適法に購入しているため
物権(所有権)はCまで移転しています。
その後、Aが取消しをするとなると、もし、Aが詐欺を受けていたことを第三者が知らない(善意)場合、第三者はかわいそうですよね。
なので、第三者Cが詐欺について善意無過失であればCが保護され、Aは取消しを理由にCに対抗できません。しかし、第三者CがAの詐欺について知っていた(悪意)場合や知らなくても過失があった(有過失)場合、Cよりも、Aを保護すべきなので、Aは取消しを理由に、第三者Cに対抗できます

取消し後の第三者

売主A、買主Bとして、AB間の売買契約取消し後に、買主Bが第三者Cに売却した場合の図です。

AB間の契約は取り消されているため、契約は契約時にさかのぼって(遡及的に)
無効となる。そのため物権はAに戻っているが、BがCに売却しているため、 所有権は
A→B に後、 A←B となり、 B→C
つまり、Bを中心に A と C に所有権が移転していることになります。
これを、二重譲渡の関係といいます。
この場合、先に登記をした方が自分の権利を主張できます
この登記を備えることを「対抗要件を備える」と言います。

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取消し前後の第三者との対抗問題の問題一覧

■問1
AがA所有の甲土地をBに売却した。 AがBの詐欺を理由に甲土地の売却の意思表示を取り消しても、取消しより前にBが甲土地をDに売却し、Dが所有権移転登記を備えた場合には、DがBの詐欺の事実を知っていたか否かにかかわらず、AはDに対して甲土地の所有権を主張することができない。 (2016-問3-2)

 

答え:誤り

第三者Dは詐欺による取消し「前」の第三者です。

この場合、売主は、契約の取消しを善意の第三者に対抗することができません。逆に詐欺取消し前の第三者については、第三者Dが悪意の場合は、詐欺を受けた本人Aを保護します(AはDに対して甲土地の所有権を主張することができる)が、第三者Dが善意の場合は、本人を保護します(AはDに対して甲土地の所有権を主張することができない)。

本肢は、詐欺の事実を知っていたか否かにかかわらず、AはDに対して甲土地の所有権を主張することができない。」となっているので誤りです。


■問2
AがBから甲土地を購入したところ、甲土地の所有者を名のるCがAに対して連絡してきた。甲土地はCからB、BからAと売却されており、CB間の売買契約がBの強迫により締結されたことを理由として取り消された場合には、BA間の売買契約締結の時期にかかわらず、Cは登記がなくてもAに対して所有権を主張することができる。 (2010-問4-2)

 

答え:誤り

強迫による取り消しの場合、強迫を受けて意思表示をした者は「取消し前の第三者」に対しては、登記がなくても対抗できます。

一方、強迫を受けて意思表示をした者は「取消し後の第三者」に対しては登記がないと対抗できません。

本問を見ると、「BA間の売買契約締結の時期にかかわらず、Cは登記がなくてもAに対して所有権を主張することができる」となっています。

結論から言えば、BA間の売買契約後にCが取り消した場合(Cが取り消し後の第三者の場合) 、Cは登記がないとAに対抗することができません。

したがって誤りです。

この問題は細かく理解しなければいけない問題なので、「個別指導」では詳しく解説しています!


■問3
不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。 (2007-問6-1)

 

答え:正しい

結論から言えば、売主は、取り消しによる登記をしなければ、取り消し後の第三者に所有権を対抗できない(主張することはできない)ので本問は正しいです。

つまり、売主が詐欺取消後の第三者に対抗するには、取り消しによる抹消登記を備える必要があり

一方、第三者が売主に対抗するには、先に所有権移転登記を備える必要があります。

本問の細かい部分と「詐欺取消し前の第三者」と「強迫取消し前の第三者」については、「個別指導」で解説します。


■問4
A所有の甲土地につき、AとBとの間で売買契約が締結された場合において、AがBにだまされたとして詐欺を理由にAB間の売買契約を取り消した後、Bが甲土地をAに返還せずにDに転売してDが所有権移転登記を備えても、 AはDから甲土地を取り戻すことができる。 (2011-問1-3)

答え:誤り

AB間の契約は取り消されているため、契約は契約時にさかのぼって(遡及的に)無効となります。

そのため物権はAに戻っているが、その後、BがDに売却しているため、 所有権は

A→B に後、 B→A となり、 B→D

つまり、Bを中心に A と D に所有権が移転していることになります。

これを、二重譲渡の関係といいます。

この場合、二重譲渡の関係では、先に登記をした方が自分の権利を主張できます。

つまり、本肢では第三者Dが登記を備えているため、Dが優先し、AはDから土地を取り戻すことができません。

これは、単に解けるだけでなくしっかり理解しないといけない問題です。

では何を理解しないといけないのか?

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