物権変動のポイント一覧
- 物権の対抗要件は、登記→先に登記した方が優先する（勝つ）
- 所有権を有する者は、登記をしていなくても「無権利者・不法占拠者・背信的悪意者・相続人・前の所有者」に対しては対抗できる
物権変動とは？
物権変動とは、物権の発生・変更・消滅を言います。宅建試験では「所有権の移動」により、誰が所有権を主張できるか、ということを勉強します。
例えば、ＡさんがＢさんに土地を売却すれば、所有権が移転するので物権変動です。
物権変動では、原則、登記を先に備えた方が第三者に対して対抗要件を備えます。
（登記をすることで、所有権が自分にあることを第三者に主張できるということです。）
例外として、登記をしなくても対抗できる第三者もいます。
登記をしていなくても対抗できる第三者
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- 無権利者
何の権利もない者なので、本人は登記をしなくても、売買契約をしているだけで、所有権を主張できます。
- 無権利者
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- 不法占拠者
この人も、無権利者を同じ部類ですね。何の権利もなく占有している者です。
- 不法占拠者
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- 背信的悪意者
例えば、ＡがＢから土地を購入し、Ａが未登記のままだったとします。Ｃはそのことを知りつつ（悪意）Ａを困らせようとして、Ｂから二重譲渡という形でその土地を購入して登記を備えました。この時のＣは背信的悪意者です。Ｃに対して、Ａは登記がなくても対抗することができます。（所有権を返してと言える。）
- 背信的悪意者
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- 相続人
例えば、ＡがＢから土地を購入し、Ａが移転登記をするまえに、売主のＢが死亡してしまった。そのＢの相続人Ｃが、Ｃのために相続の登記したとしても、 登記を備えていないＡはＣに対抗できます。
- 相続人
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- 前の所有者
例えば、 ＡがＢから土地を購入し ＡがＣに売却したとします。（Ｂ→Ａ→Ｃ）
Ｃは登記がなかったとしても、Ｂに対して所有権を主張できます。
- 前の所有者
よくある質問
Q. 物権変動とは何ですか？
A. 物権変動とは、物権の発生・変更・消滅のことを指します。宅建試験では主に所有権の移転が問われ、例えば土地の売買によって所有権が売主から買主へ移ることが物権変動にあたります。誰が所有権を主張できるかが重要なポイントです。
Q. 物権変動における対抗要件とは何ですか？
A. 物権変動における対抗要件とは、自分の権利を第三者に主張するために必要な要件のことです。不動産の場合は「登記」が対抗要件となり、原則として先に登記を備えた方が第三者に対して所有権を主張できます。
Q. 登記なしでも対抗できる相手はどんな人ですか？
A. 登記がなくても対抗できる相手は、無権利者・不法占拠者・背信的悪意者・相続人・前の所有者の5つです。これらの者に対しては、売買契約を締結しているだけで所有権を主張することができます。
Q. 背信的悪意者とはどのような人ですか？
A. 背信的悪意者とは、相手が未登記であることを知りながら、その人を害する目的で不動産を取得し登記を備えた者のことです。例えばAの未登記を知ったCがAを困らせる目的で二重譲渡を受けた場合、Cは背信的悪意者となり、Aは登記なしでもCに対抗できます。
Q. 売主が死亡した場合、買主は相続人に対抗できますか？
A. はい、対抗できます。例えばAがBから土地を購入し移転登記前にBが死亡した場合、Bの相続人Cが相続登記をしたとしても、Aは登記がなくてもCに対して所有権を主張できます。相続人は登記なしでも対抗できる相手に該当するためです。
