解除前後の第三者との対抗問題の重要ポイントと解説

解除前後の第三者との対抗問題のポイント一覧

  1. 解除前に第三者が現れた場合、第三者が先に登記をした場合、本人Aは第三者Cに対抗することはできない
  2. 解除後に第三者が現れた場合、二重譲渡と考えて、先に登記した方が対抗力を持つ

解除前の第三者

AがBにA所有の土地を売却し、BがCに売却。その後、AはBとの売買契約を解除したとしました。

売主A、買主Bとして、AB間の売買契約が解除される前に、買主Bが第三者Cに売却した場合の図です。

契約を解除すると、契約する前の状態に戻す義務(原状回復義務)が生じます。
ただし、原状回復を理由に第三者の権利を害することはできません。
その一つとして、第三者が登記をしていた場合、本人AはCに対抗することはできません
もし、第三者Cが登記をしていなければ、本人AはCに対抗することができます。

解除後の第三者

売主A、買主Bとして、AB間の売買契約が解除された後に、買主Bが第三者Cに売却した場合の図です。

解除後の第三者は取消後の第三者と同様の考え方をします。
つまり、先に登記を備えた方が対抗力を持ちます
つまり、登記をした者が「この土地は自分の土地!」と主張できます。

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解除前後の第三者との対抗問題の問題一覧

■問1
売主Aは、買主Bとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の3分の2の支払と引換えに所有権移転登記手続と引渡しを行った。その後、Bが残代金を支払わないので、Aは適法に甲土地の売買契約を解除した。Aの解除前に、BがCに甲土地を売却し、BからCに対する所有権移転登記がなされているときは、BのAに対する代金債務につき不履行があることをCが知っていた場合においても、Aは解除に基づく甲土地の所有権をCに対して主張できない。 (2009-問8-1)

 

答え:正しい

本問は解除前に、第三者Cが現れています。

解除前の第三者については、登記を備えた方が対抗力を持ちます。

そして、問題分から登記は誰が備えているかを確認すると、「BからCに対する所有権移転登記がなされている」という記述からCが登記を備えているため、「Aは解除に基づく甲土地の所有権をCに対して主張できない。」という記述は正しいです。

考え方については「個別指導」で詳しく解説します。


■問2
AはBに甲建物を売却し、AからBに対する所有権移転登記がなされた。BがBの債権者Eとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが、その設定登記をする前に、AがAB間の売買契約を適法に解除し、その旨をEに通知した場合、BE間の抵当権設定契約は無効となり、Eの抵当権は消滅する。 (2004-問9-3)

 

答え:誤り

Eは「解除前の第三者」に該当します。「解除前の第三者」の権利を害することはできないのですが、この場合、第三者は対抗要件を備えておく必要があります。

本問のEは解除前に抵当権設定登記をしていないので、権利は保護されず、EはAに対抗することはできません。

しかし、EはAに対抗できなくても抵当権の設定契約は有効です。


■問3
AからB、BからCに、甲地が順次売却され、AからBに対する所有権移転登記がなされた。BからCへの売却後、AがAB間の契約を適法に解除して所有権を 取り戻した場合、Aが解除を理由にして所有権登記をBから回復する前に、その解除につき善意のCがBから所有権移転登記を受けたときは、Cは甲地の所有権 をAに対抗できる。 (2001-問5-2)

 

答え:正しい

本問では、「売主Aは、買主Bとの間で甲土地の売買契約を締結し」「Aの解除前に、BがCに甲土地を売却」という記述から、第三者Cは「解除前」に現れています。

ここで
「解除前の第三者C」と「解除をしたA」のどちらが所有権を主張できるかというと、登記を備えた方が所有権を主張できます。

これは、「解除前に現れた第三者(解除前に新たな権利を取得した者)の権利を害することはできない」というルールから来ています。

そして、登記は誰が備えているかを確認すると、「善意のCがBから所有権移転登記を受けたとき」という記述からCが登記を備えているため、「Cは甲地の所有権をAに対抗できる」という記述は正しいです。

その他の「善意」といった細かい状況については惑わすための記述です!

理解を学習をするには、これと一緒に覚えるべき内容があります。

よく混乱する部分なのでしっかり頭に入れていただきたいのですが、

この点については、「個別指導」でお伝えします!


■問4
AはBに甲建物を売却し、AからBに対する所有権移転登記がなされた。AがAB間の売買契約を適法に解除したが、AからBに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に、Bが甲建物をFに賃貸し引渡しも終えた場合、Aは、適法な解除後に設定されたこの賃借権の消滅をFに主張できる。 (2004-問9-4)

 

答え:誤り

解除することにより所有権はB→Aに移転しているにもかかわらず、Aは登記を備えず、その結果、BがFに建物を賃貸したわけです。

つまり、Fは解除後の第三者です。

解除後の第三者との対抗関係では、先に登記を備えた者が対抗力を持ちます。

二重譲渡の対抗関係と考えるわけです!

ここで本問を見ると、

Aは登記を備えることで第三者Fに対する対抗要件を備えるが、その前にFが「建物の引渡し」を受けるという対抗要件を備えています。

そのため、FがAに対抗することができます。

したがって、Aは、賃借権の消滅をFに主張できないので本問は誤りです。

ちなみに、賃借人Fは「解除後の第三者」です。

本解説では、問題文の状況については詳しく解説していません。

実際、権利関係が苦手な方は、「問題文を理解していない」場合がほとんどです。

なので、「個別指導」では、問題文をどのように読みすすめて、状況理解をしていくかも解説しています。

権利関係が苦手な方は「個別指導」で得意にしましょう!

そうすれば、宅建合格も楽になります!

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