敷地利用権・敷地権のポイント一覧
- 敷地利用権の割合は、専有部分の床面積の割合
- 原則、「敷地利用権」と「専有部分の所有権」とを分離して処分することはできない
- 例外として、規約の定めがあれば、「敷地利用権」と「専有部分の所有権」とを分離処分できる
敷地利用権・敷地権とは？
敷地利用権とは、マンションの一室を所有している者が、その建物の敷地となっている土地を占有することができる権利のことを言います。
別の言い方をすると、マンションの土地については全員で所有権（場合によっては地上権や借地権）を共有しており、この共有している持分のことを敷地利用権と言います。
イメージとしては
建物・・・区分所有権（建物の専有部分の所有権）
土地・・・敷地利用権
といった感じです。
そして、この敷地利用権の割合は、共用部分と同様、規約で定めない限り、専有部分の床面積の割合によります。
敷地利用権の持分処分
規約で別段の定めがない限り、「敷地利用権」を「専有部分の所有権」とを分離して処分することはできません。
なぜなら、専有部分（建物）を所有すれば、土地がないと専有部分を利用できませんよね？
だから、分離して処分できないということです。
敷地権
分離が認められていない敷地利用権は登記をされることによって、敷地権と呼ばれます。
つまり、規約によって、分離処分が認められている場合は、敷地権の登記はできません。
そして、 登記される場所は、「１棟建物の表題部」と「専有部分の表題部」です。
専有部分の表題部には持分の割合も記録されます。
敷地利用権・敷地権の問題一覧
■問１
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、規約で別段の定めがあるときを除き、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができる。 （2010-問13-3）
答え：誤り
敷地利用権は、原則として専有部分と分離して処分することはできません。
ただし、規約で別段の定めがあるときは分離処分はできます。
本問は、「原則分離処分ができる、規約で別段の定めがあるときは分離処分ができない」となっているので誤りです。
逆ですね！
これがどういうことを言っているかについては、「個別指導」で具体例を出して解説します！
理解しておきましょう！
■問２
専有部分であっても、規約で定めることにより、敷地利用権と分離して処分することができる （2005-問14-2）
答え：正しい
規約に別段の定めがあるときは、区分所有者は「専有部分」と「敷地利用権」を分離して処分することができます。
したがって、本問は正しいです！
では、これはどういうことですか？
「個別指導」ではこの点を具体例を挙げて解説しているので、その点を頭に入れていきましょう！
似たようなポイントもありますが、どっちがどっち？と混乱する方は上記具体例を頭に入れましょう！
そうすれば、答えは導けます！
