共有の重要ポイントと解説

共有のポイント一覧

  1. 共有物の保存行為は、各共有者が単独で行える
  2. 共有物の管理行為は、共有者の持分の過半数の同意があれば行える
  3. 共有物の変更・処分行為は、共有者の全員の同意が必要
  4. 共有者の一人が死亡した場合、死亡した共有者の持分は、誰が取得するか? 優先順位は「相続人→特別縁故者→他の共有者

共有とは?

例えば、4000万円の建物をAが2000万円、Bが1000万円、Cが1000万円出して、共同で購入しました。この場合、この建物を「共有物」、A、B、Cを「共有者」と言います。
持分は支払った額に応じて持分が分けられるため、下記の持分となります。
持分が不明の場合は、均等と推定されます。

建物をABCの三者が共有している図です。

共有は所有権なので、AもBもCも所有権を持っていることになります。
つまり、自分の持分については、自由に処分することができます

共有物の利用関係

管理行為 具体例 必要な持分数
保存行為 建物の修理、不法占拠者に対する明渡し請求 単独
管理行為 賃貸借契約の締結や解除 持分の過半数
変更・処分行為 売却、増築、改築 全員の同意

共有物の分割

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができます

なお、5年以内の期間を定めて分割しない旨の契約をすることもできます。(不分割特約)
更新することは可能です。やはり期間は5年以内です。

共有者の1人が死亡した場合

共有者の死亡した場合、 相続人がいれば、持分は相続人に相続されます。
相続人がいなければ、死亡した者(被相続人)と生計を同じくしていた者、被相続人の療養看護に努めたものなど、特別の縁故があった者(特別縁故者)への承継が認められれば、持分は特別縁故者に帰属します。

相続人も特定縁故者もいない場合、他の共有者の持分の割合に応じて他の共有者に帰属します。

つまり、まとめると

相続人→特別縁故者→他の共有者

という順番です。

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共有の問題一覧

■問1
他の共有者との協議に基づかないで、自己の持分に基づいて1人で現に共有物全部を占有する共有者に対し、他の共有者は単独で自己に対する共有物の明渡しを請求することができる。 (2011-問3-4)

 

答え:誤り

1つの者を複数の者が共有した場合、各共有者は共有物の全部について、その持分の割合に応じて使用することができます。

少し分かりにくいのですが、例えば、ある事務所の1室を、AとBが共有していて、Aの持分が4分3、 Bの持分が4分の1だったと仮定します。この場合、Bは事務所1室全てを使用できます。ただし、持分の割合が4分の1なので、1ヶ月のうち1週間だけ使用 できるという意味合いです。

個別指導」では一歩踏み込んだ問題も追加しています!

理解しているかを問う問題なので、是非それも解けるようにしましょう!


■問2
各共有者は、共有物の不法占拠者に対し、妨害排除の請求を単独で行うことができる。 (2011-問3-3)

 

答え:正しい

不法占拠者に対し、妨害排除の請求する行為が「保存行為」「管理行為」「変更・処分行為」のどれに当てはまるかを考えます。

「保存行為」に該当する場合・・・単独で行える
「管理行為」に該当する場合・・・共有物の持分価格の過半数の同意で行える
「変更・処分行為」に該当する場合・・・全員の同意がなければ行えない

そして、不法占有者に対する妨害排除は共有物の保存行為に属します。
つまり、単独で行えます。

細かい関連ポイントも併せて学習すると効率的なので

個別指導」では、関連ポイントも具体例を出しながら解説します!


■問3
共有物である現物の分割請求が裁判所になされた場合において、分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は共有物の競売を命じることができる。 (2011-問3-2)

 

答え:正しい

共有物の分割は、共有者が協議して決めるのが基本です。

このように共有者が協議して、話し合って分割の方法が決まれば問題がありませんが、揉めることもあります。

そして、共有者間に協議が調わないときは、その分割を「裁判所に請求」することができます。

共有者間の協議→裁判所による分割という流れになります

そして、この裁判所による分割の方法は、「現物分割」というのが原則です。

この現物で分割できないとき、または分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができ、その競売の代金で分割する方法(「代金分割」)も認められます。

本問は関連ポイントも理解しておく必要があるでしょう!

個別指導」では、関連ポイントについても併せて解説しています!


■問4
各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができるが、5年を超えない期間内であれば、分割をしない旨の契約をすることができる。 (2011-問3-1)

 

答え:正しい

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができます。
そして、5年を超えない期間内であれば分割をしない旨を定めることができます。

これはどういうことは理解していますか?

個別指導」では、具体例と図を使って理解して頂けるように解説しています!


■問5
A、B及びCが、持分を各3分の1とする甲土地を共有している場合について、Aがその持分を放棄した場合には、その持分は所有者のない不動産として、国庫に帰属する。 (2007-問4-4)

 

答え:誤り

共有者の一人がその持分を放棄したときは、その持分は他の共有者に帰属します。

したがって、国庫(国)に帰属するわけではありません。

この点については、対比して学習すべき点があるので、その点も勉強できるとよいでしょう!

個別指導」では対比ポイントも解説しています


■問6
A、B及びCが、持分を各3分の1とする甲土地を共有している場合について、A、B及びCは、5年を超えない期間内は甲土地を分割しない旨の契約を締結することができる。 (2007-問4-3)

 

答え:正しい

各共有者は、原則として、いつでも共有物の分割を請求することができます。

ただし、5年を超えない期間内であれば分割をしない旨の契約(特約)をすることもできます。

したがって、本問は正しいです。

この点については、「個別指導」で分割をしない旨の契約(特約)の例も挙げています。


■問7
A、B及びCが、持分を各3分の1とする甲土地を共有している場合について、A、B及びCが甲土地について、Eと賃貸借契約を締結している場合、AとBが合意すれば、Cの合意はなくとも、賃貸借契約を解除することができる。 (2007-問4-2)

 

答え:正しい

共有物の賃貸借契約の設定や解除は、共有物の管理行為に当てはまります。

共有物の管理については、持分の価格の過半数で決定されるので、持分がそれぞれ3分の1とされる本問の場合、A、B二人が合意すれば、3分の2の合意があり、過半数を満たすため、Cの合意がなくても、賃貸借契約を解除することができます。

この点については、関連ポイントも一緒に勉強したほうがよいでしょう。

なので、「個別指導」では関連ポイントもお伝えします!


■問8
A、B及びCが、持分を各3分の1とする甲土地を共有している場合について、共有者の協議に基づかないでAから甲土地の占有使用を承認されたDは、Aの持分に基づくものと認められる限度で甲土地を占有使用することができる。 (2007-問4-1)

 

答え:正しい

共有者の一人から占有使用を承認された者は、その共有者の持分に基づいて共有物を占有使用できます。

したがって、共有者の一人Aから甲土地の占有使用を承認されたDは、Aの「持分に基づくものと認められる限度」で甲土地を占有使用することができます。

「持分に基づくものと認められる限度」の点についてわかりにくいですよね。

なので、「個別指導」でわかりやすく解説します。


■問9
A、B及びCが、持分を各3分の1とする甲土地を共有している場合について、Aが死亡し、相続人の不存在が確定した場合、Aの持分は、民法958条の3の特別縁故者に対する財産分与の対象となるが、当該財産分与がなされない場合はB及びCに帰属する。 (2006-問4-4)

 

答え:正しい

共有者の1人が死亡した場合、その持分は、相続人にいきます。

相続人がいない場合は特別縁故者に、特別縁故者がいなければ、他の共有者に帰属します。

したがって、本問は正しいです!


■問10
A、B及びCが、持分を各3分の1とする甲土地を共有している場合について、共有物たる甲土地の分割について共有者間に協議が調わず、裁判所に分割請求がなされた場合、裁判所は、特段の事情があれば、甲土地全体をAの所有とし、AからB及びCに対し持分の価格を賠償させる方法により分割することができる。 (2006-問4-3)

 

答え:正しい

裁判所は、共有者の実質的公平を害しない特段の事情があれば、共有者のうちの1人の単独所有として、他の共有者にその持分の価格を賠償させる方法で分割させることができます。これも具体例があった方がいいですね!

さらには、関連ポイントも一緒に学習したほうが効率的です!

なので、「個別指導」では、具体例と関連ポイントの解説もしています!

効率よくかつ理解しながら学習は進めていきましょう!

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■問11
A、B及びCが、持分を各3分の1とする甲土地を共有している場合について、甲土地全体がDによって不法に占有されている場合、Aは単独でDに対して、甲土地の明渡しを請求できる。 (2006-問4-1)

 

答え:正しい

共有者の一人は、単独で、保存行為を行うことができます。

そして、不法行為者に対して明渡請求をする行為は保存行為に該当するので、共有者Aは単独で不法占拠者Dに対して明渡請求ができます。

この問題についても少し理解していただきことがあります。

なので、「個別指導」で詳しく解説しています!


■問12
A、B及びCが、持分を各3分の1とする甲土地を共有している場合について、甲土地全体がEによって不法に占有されている場合、Aは単独でEに対して、Eの不法占有によってA、B及びCに生じた損害全額の賠償を請求できる。 (2006-問4-2)

 

答え:誤り

共有者の一人は、単独で、自分の持分権の部分については損害賠償請求をすることはできますが、他の共有者の分も含めて、全員の損害賠償請求をすることはできません。

これは具体例を出した方が分かりやすいと思いますので、「個別指導」で具体例を出して説明しています!


■問13
A、B及びCが、建物を共有している場合(持分を各3分の1とする。 )について、各共有者は何時でも共有物の分割を請求できるのが原則であるが、5年を超えない期間内であれば分割をしない旨の契約をすることができる。 (2003-問4-4)

 

答え:正しい

原則、各共有者は、いつでも共有物の分割を請求できます。ただし、例外として、5年を超えない期間内であれば分割をしない旨の契約をすることができます。つまり、本問は正しい記述です。

一般的な解説はこれで終わりですが、これであなたは理解できていますか?具体的に知り合いに解説できますか?

これが理解学習できているか否かの違いです。

キチンと具体例を用いて解説できるかどうかを自問自答してください。そうすれば、あなた自身、理解学習できているかどうかが判断できます。

個別指導」では、宅建に合格していただくために理解学習ができるように解説しています。本問では具体例を使って解説しています!理解学習をしないといつまでたっても実力が付かず、勉強をしても残念な結果に終わってしまいますので、勉強の仕方については注意しましょう!


■問14
A、B及びCが、建物を共有している場合(持分を各3分の1とする。 )について、Aが、その共有持分を放棄した場合、この建物は、BとCの共有となり、共有持分は各2分の1となる。 (2003-問4-3)

 

答え:正しい

「共有持分を放棄したとき」は、原則その持分は他の共有者に帰属します。

つまり、本問では、Aが共有持分を放棄したので、Aの持分は他の共有者であるBおよびCに均等に分けられます。

つまり、もともとAの持分1/3をBとCに均等に分けると、BとCは1/6ずつ取得する形になります。

すると、Bの持分、Cの持分は
1/3+1/6

=2/6+1/6

=3/6
=1/2
となります。

したがって、「BとCの共有となり、共有持分は各2分の1となる」という記述は正しいです。

この問題については、関連付けて勉強すべきポイントがあるので、「個別指導」ではその点も解説しています!


■問15
A、B及びCが、建物を共有している場合(持分を各3分の1とする。 )について、Aは、BとCの同意を得なければ、この建物に物埋的損傷及び改変などの変更を加えることはできない。 (2003-問4-2)

 

答え:正しい

本問の「物埋的損傷及び改変などの変更を加えること」は変更行為に該当します。変更行為を行う場合、共有者全員の同意が必要です。具体的には土地の形状変更・増築・改築・建替えなどが挙げられます。


■問16
A、B及びCが、建物を共有している場合(持分を各3分の1とする。 )について、Aは、BとCの同意を得なければ、この建物に関するAの共有持分権を売却することはできない。 (2003-問4-1)

 

答え:誤り

共有持分も所有権なので、各共有者は、自分の持分権については単独で処分することができます。

つまり、自分の持分については、他の共有者と協議することなく、売却することができます。


■問17
A、B、Cが、持分を6:2:2の割合とする建物を共有している場合について、裁判による共有物の分割では、Aに建物を取得させ、AからB・Cに対して適正価格で賠償させる方法によることは許されない。 (2001-問1-4)

 

答え:誤り

各共有者は、いつでも共有物を分割するよう請求することができます。
そして、その請求に基づいて共有者全員で協議(話し合い)をするのですが、共有者間で協議が調わない時は、「裁判所に分割を請求」することができます。

そして、裁判所に分割請求をした場合、裁判所は、共有物の現物を分割することができない(建物等)とき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、競売を命ずることができます。

また、特段の事情があれば、共有者のうちの1人の単独所有として、他の共有者にその持分の価格を賠償させる方法で分割させることができます。

分割の方法には色々種類があり、それらはまとめて頭に入れておくとよいでしょう。

また、具体例もあると、頭に定着しやすいため。さらに効率よく学習を進めることができます。

この点については「個別指導」でお伝えしています。


■問18
A、B、Cが、持分を6:2:2の割合とする建物を共有している場合について、この建物をEが不法占有している場合には、B・Cは単独でEに明渡しを求めることはできないが、Aなら明渡しを求めることができる。 (2001-問1-3)

 

答え:誤り

ここでいう共有物とは、A・B・Cが共有している建物のことです。

そして、「保存行為」とは、共有物の現状を維持する行為を意味し、具体的には「建物の修繕」などです。

今回の不法占拠者Eに対して「出ていけ!」と明渡請求する行為も、「保存行為」に含みます。

これらの保存行為については、AもBもCも単独で行うことができます(他の共有者の同意は不要)。

したがって、本問のように「B・Cは単独でEに明渡しを求めることはできないが、Aなら明渡しを求めることができる」という記述は誤りです。

なぜ、不法占拠者への明渡請求が「保存行為」に該当するか?

また、本問と併せて覚えるべき重要ポイントは何か?

この点については「個別指導」でお伝えします!


■問19
A、B、Cが、持分を6:2:2の割合とする建物を共有している場合について、Bが、その持分に基づいて単独でこの建物全部を使用している場合は、A・Cは、Bに対して、理由を明らかにすることなく当然に、その明渡しを求めることができる。 (2001-問1-2)

 

答え:誤り

共有とは、1つのものを複数人で所有することを言います。そして、一般的に、共有者が支払った割合に応じて、「持分」が割り振られます。

「持分」とは、簡単に言えば、所有権の割合です。

各共有者は共有物の全部につき、その持分の割合に応じて使用することができます。

つまり、持分の割合が小さても、共有物(建物)の全部を使うことができます。

したがって、Bは自分の権利を使って建物の全部を使用することができるので、A・Cは、Bに対して、理由を明らかにすることなく当然に、その明渡しを求めることができません。

ここで分かりづらいのが「持分の割合に応じて」という部分です。

この点については、「個別指導」でお伝えします。


■問20
A、B、Cが、持分を6:2:2の割合とする建物を共有している場合について、Aが、B、Cに無断で、この建物を自己の所有としてDに売却した場合は、その売買契約は有効であるが、B、Cの持分については、他人の権利の売買となる。 (2001-問1-1)

 

答え:正しい

共有者Aは自己の持分については自由に処分することができますが、B、Cの持分を処分することはできません。

しかし、それに反して、共有者の一人Aが、他の共有者B・Cに無断で、この建物を自己の単独所有として第三者Dに売却した場合は、売買契約そのものは有効とし、(一部)他人物売買として扱います。

B、Cの持分権の処分について、無効とはならないので注意してください!

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