専有部分と共用部分の重要ポイントと解説

区分所有法とは、分譲マンションなどの権利関係をうまく処理するための法律です。
分譲マンションは一棟の建物の中を部屋に区分して、複数の方が所有します。この各部屋(301号室や405号室など)の所有権区分所有権といい、それを所有している人が区分所有者といいます。

専有部分と共用部分のポイント一覧

  1. 共用部分の保存行為は、各区分所有者が単独で行える
  2. 共用部分の管理行為は、区分所有者および議決権の過半数の賛成があれば行うことができる
  3. 共用部分の軽微な変更行為は、区分所有者および議決権の過半数の賛成があれば行うことができる
  4. 共用部分の重大な変更行為は、区分所有者および議決権の3/4以上の賛成があれば行うことができる

専有部分とは?

簡単にいえば、区分所有権の目的となる建物の部分です。つまり、301号室や405号室などの部屋のことです。

共用部分とは?

簡単に言えば、廊下エレベーター電気配線などみんなが利用する部分のことです。
これらは、原則、区分所有者全員の共有となり、各共有者の持分は規約で定めない限り専有部分の床面積の割合によります。
そして、区分所有法の別段の定めがある場合を除いて、専有部分と共有部分の持分とを分離して処分(売却、担保、放棄)することはできません。
なぜなら、マンション一室を所有すれば、部屋までの廊下や階段は当然使うはずです。この廊下や階段をマンションの部屋を所有していない第三者が所有するのはおかしな話になります。

そして、共有部分は法律上当然共有部分になる法定共用部分と区分所有者で規約に定めて共用部分とする規約共用部分に分けられます。

法定共用部分

・階段やエレベーターなど、専有部分以外の建物部分
電気配線や配管など専有部分には属さない建物の附属物

規約共用部分

専有部分や付属建物は規約によって共用部分とすることtができます。
例えば、集会所や管理人室などです。
その際、登記をすることで、「ここは規約共用部分だよ!」っと第三者に対抗をすることができます。

共用部分の管理

管理行為 具体例 必要な持分数
保存行為 建物の修理
不法占拠者に対する明渡し請求
単独
ただし、規約で別段の定めをすることができます。
管理行為 物の利用・改良行為
共用部分に損害保険をかける行為
規約に別段の定めがない限り、
集会の普通決議区分所有者および議決権の過半数)で決する
変更行為 手すりの設置、夜間灯の設置など 軽微な変更普通決議区分所有者および議決権の過半数
エレベーターの設置など 重大な変更:特別決議区分所有者および議決権の3/4以上
規約で区分所有者の定数を過半数まで減ずることはできます。

専有部分と共用部分の問題一覧

■問1
各共有者の共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、共有者数で等分することとされている。 (2016-問13-4)

 

答え:誤り

各共有者の持分は、原則、その有する専有部分の床面積(内法計算)の割合によります。
例外として、規約で別段の定めをすることもできます。

つまり、「規約で別段の定めをしない限り、共有者数で等分することとされている」というのは誤りです。


■問2
専有部分が数人の共有に属するときの集会の招集の通知は、法第40条の規定に基づく議決権を行使すべき者にすればよく、共有者間で議決権を行使すべき者が定められていない場合は、共有者のいずれか一人にすればよい。 (2014-問13-2)

 

答え:正しい

専有部分が共有の場合、共有者は議決権を行使すべきものを一人定めないといけません。
もし、定めていないのであれば、共有者の誰か一人に通知すればOKです。

ここは具体例があればもっと分かりやすいです!

具体例があれば頭にイメージができ、マンション所有者であれば、実生活に置き換えられるので、すぐに覚えて忘れなくなります!

個別指導」では具体例をお伝えしています!

だからこそ効率的な学習ができるんです(^^)/

無駄な勉強から解放されましょう!


■問3
一部共用部分は、区分所有者全員の共有に属するのではなく、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。 (2013-問13-4)

 

答え:正しい

一部共用部分は、原則、それを共用すべき区分所有者のみの共有に属します。

一部共用部分については、しっかり理解すべき部分なので「個別指導」で詳しく解説します。


■問4
共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まる。 (2012-問13-4)

 

答え:正しい

共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まります。

具体例については、「個別指導」で解説しています!


■問5
共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を各過半数まで減ずることができる。 (2012-問13-2)

 

答え:誤り

まず、覚えておくべきことは、
①共有部分の大きな変更は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の決議が必要、
一方、共有部分の小さな変更は、区分所有者及び議決権の過半数の決議が必要ということです。

次に覚えておくべきことは、
②共有部分の大きな変更については、区分所有者の定数のみ、規約で過半数まで減じることができる、ということ。

後に、「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く」とはどういうことかを考えてみます。

「著しい変更を伴うもの」=大きな変更
つまり、「著しい変更を伴わないもの」=小さな変更

さらに「著しい変更を伴わないもの(小さな変更)を除く」=「大きな変更」

つまり、本肢は共有部分の大きな変更についての問題だということがわかります。

本肢は、区分所有者の定数だけでなく「議決権」も過半数に減じることができるとなっているため、誤りです。

関連ポイントも合わせて学習したほうが良いので、「個別指導」では関連ポイントも解説しています。


■問6
共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる。 (2012-問13-1)

 

答え:正しい

共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、各共有者が単独ですることができます。

そのほかのポイントや保存行為とはどんな行為なのか?といった具体的な解説は「個別指導」で解説しています。

「区分所有者および議決権の各過半数」といった言葉の意味もキチンと理解しておかないとダメなのでそれもあわせて解説ています!


■問7
一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めることができない。 (2011-問13-3)

 

答え:誤り

一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができます。したがって、本問は誤りです。

この点についてはどういうことを言っているのか?

理解するための解説を「個別指導」では用意しています。

理解していないと、本試験で引っかかってしまうので注意しましょう!


■問8
規約に別段の定めがある場合を除いて、各共有者の共用部分の持分は、その有する専有部分の壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積の割合による。 (2011-問13-2)

 

答え:正しい

共有部分の持分は、各共有者が有する専有部分の床面積の割合で決まります。区分所有建物の専有部分は水平投射面積で床面積を計算します。

水平投射面積とはどういうものか?「個別指導」で解説します。


■問9
構造上区分所有者全員の共用に供されるべき建物の部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の専有部分とすることができる。 (2005-問14-3)

 

答え:誤り

法定共用部分は専有部分にはなりません。

したがって、誤りですが、本問は、問題文をしっかり理解する必要があります。

問題文を読んで、法定共用部分は専有部分にならない具体例が頭に浮かぶかどうかで判断しましょう!

具体例が思い浮かべばOKです!

個別指導」では、具体例を出しながら、理解学習を実践していただけます!

また、対比してほしいこともあるので、それも併せて学習していきましょう!

1問でこれほど多くのことを学べるんですよ!


■問10
共用部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の所有とすることができる。 (2005-問14-1)

 

答え:正しい

共用部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の所有とすることができます。

この点について具体例があると分かりやすいので、「個別指導」では具体例を用いて解説しています!

区分所有法もイメージしながら学習したほうが得点しやすいでしょう!


■問11
一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約の設定、変更、又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者全員の承諾を得なければならない。 (2001-問15-2)

 

答え:誤り

一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについて、区分所有者全員で規約を設定・変更・廃止する場合、一部共用部分を共用する区分所有者および議決権の1/4を超える者が反対したときにはすることができません。

このような問題を苦手にする受験生は多いですが、出題されると合否の分かれ目になる問題です。

「言葉の意味」や「具体例」、「図」を用いて考えると頭を整理でき理解できるはずなので、「個別指導」で詳しく解説しています!

 
 
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