平成24年(2012年)問12/宅建過去問

A所有の居住用建物(床面積50㎡)につき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、賃貸借契約(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第 39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この問において「本件普通建物賃貸借契約」という。)を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約(以下この問において「本件定期建物賃貸借契約」という。)を締結する場合とにおける次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。

2 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。

3 本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。

4 本件普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は2年間は当該建物を借りる義務があるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れることができる。


 

 

 

【答え:3】


1・・・正しい

造作買取請求権は、普通建物賃貸借契約だけでなく、定期建物賃貸借においても、当事者間の特約で排除することができます

この問題が出題された理由は、建物買取請求権との対比を論旨としていんです!
この点に気づきましたか?
ここに気づけるかどうかが合格できる人とできない人の着眼点の違いなんです!

建物買取請求権は、特約によって排除することができないということと、造作買取請求権は特約で排除できる点をしっかり理解できているかを問うています。

本肢は普通賃貸借と定期建物賃貸借の対比の問題に見えますが、普通賃貸借と定期建物賃貸借の対比で重要なポイントは「契約を書面行わないといけいないかどうか」「中途解約の規定」くらいです。


2・・・正しい

普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができます。

ここでももう一つポイントがあるんですよ!
それは、建物賃料の増減額しない旨の特約についてです。
一定期間、増額しない旨の特約がある場合、その期間内においては、増額請求はできません。つまり特約は有効です。
一方、一定期間、減額しない旨の特約がある場合、賃借人に不利になるので、特約自体無効となり、減額請求はできます。


3・・・誤り

定期建物賃貸借は「更新しない旨」の書面を交付し、説明しなければなりません。
宅建過去問でも出題される基本的な問題ですね。


4・・・正しい

普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は2年間は当該建物を借りる義務があります。
これはどういうこととかというと、「中途解約できる旨」が契約書に記載あるかどうかです。「中途解約できる旨」がない場合は、契約通り、期間内に解約はできないこととなります。

一方、定期建物賃貸借契約では居住用建物で居住部分が200㎡未満の場合に限り、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があるなどの一定の要件を満たせば、建物の賃借人は、建物の賃貸借を途中で解約申入れをすることができます


本問題も、過去問を解いていれば簡単に解ける問題ですね。
ここまでで2012年度の宅建本試験の民法、借地借家法を見てきましたが、いかがでしたか?
問題文の選択肢については多少難しい選択肢はありましたが、得点するという観点からすれば、適切な勉強をしている方であれば、ほとんどの問題が解けたはずです。

平成24年(2012年)宅建試験過去問集

内容
問1 虚偽表示
問2 代理
問3 民法の条文
問4 表見代理
問5 請負
問6 物権変動
問7 物上代位
問8 債務不履行
問9 使用者責任
問10 相続
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 国土利用計画法(事後届出)
問16 都市計画法
問17 開発許可
問18 建築基準法
問19 建築基準法
問20 宅地造成等規制法
問21 土地区画整理法
問22 農地法
問23 譲渡所得
問24 不動産取得税
問25 不動産鑑定評価
問26 免許
問27 免許
問28 広告
問29 媒介契約
問30 重要事項説明
問31 37条書面
問32 35条書面と37条書面
問33 営業保証金
問34 手付金
問35 報酬
問36 宅建士
問37 クーリング・オフ
問38 8種規制
問39 担保責任の特約制限
問40 宅建業法総合
問41 宅建業法総合
問42 案内所
問43 保証協会
問44 監督処分
問45 特定住宅瑕疵担保責任
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
平成24年の宅建本試験を総括すると、 例年通りのレベルでした。 過去問分析をしっかりできている方は40点近くとれたとでしょう。 内容については、 民法については、一つの問題について、色々な分野から出題する複合的な問題が多かったように思えます。 そのため、曖昧な知識だと得点することができず、しっかり、ポイントを理解していなかった方は厳しかったかもしれません。 法令上の制限、宅建業法、税・その他については、基本的な問題が多かったですね。 個々の問題について、得点すべき問題か間違ってもよい問題かは各解説ページに記載してありますので、ご確認ください!
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