宅地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
１．当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を行うに際して､A社が当該住宅の担保責任を負う期間についての特約を定めないこと。
２．当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Dとの間で、「中古建物であるため、A社は、担保責任を負わない」旨の特約を定めること。
３．当該建物が中古建物である場合､宅地建物取引業者でない買主Eとの間で､「A社が担保責任の通知期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を定めること。
４．当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、「Fは、A社が担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。
【答え：４】
＞＞ ８種規制の担保責任の特約規制について
１・・・違反しない
担保責任については、定めても定めなくても構いません。
事実、３７条書面で担保責任（契約不適合責任）の内容について、定めた場合のみ記載すればよい事項（任意的記載事項）です。
もし、定めない場合、契約不適合責任を負う期間は民法の規定に従って、「不適合を知ってから５年、または引渡してから10年」となります。
２・・・違反しない
買主が宅建業者なので、８種規制の適用はありません。つまり、本肢のような特約も有効です。
３・・・違反しない
担保責任の通知期間は、宅建業法で、「引渡しの日から２年以上」とする特約は有効としています。
もし、これより不利な特約をした場合は、民法の原則に立ち返り、「契約不適合の事実を知ってから１年以内に通知すればよい」こととなります。
４・・・違反する
民法では目的物に契約不適合があった場合、契約解除ができ、損害が生じた場合は併せて損害賠償請求もできるとしています。そして、本肢のように、民法より買主に不利な特約は無効となり、宅建業法違反にもなります。
平成２４年（２０１２年）宅建試験過去問集
- 問１
- 虚偽表示
- 問２
- 代理
- 問３
- 民法の条文
- 問４
- 表見代理
- 問５
- 請負
- 問６
- 物権変動
- 問７
- 物上代位
- 問８
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- 問９
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- 国土利用計画法（事後届出）
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- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
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- 問２５
- 不動産鑑定評価
- 問２６
- 免許
- 問２７
- 免許
- 問２８
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- 問２９
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- 重要事項説明
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- ３７条書面
- 問３２
- ３５条書面と３７条書面
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- 問３９
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- 問４０
- 宅建業法総合
- 問４１
- 宅建業法総合
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- 問４５
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- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
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- 土地
- 問５０
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