平成24年の宅建過去問、宅建試験問5の解答と解説

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平成25年(2013年)問5/宅建過去問

抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.債権者が抵当権の実行として担保不動産の競売手続をする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要があるが、対象不動産に関して発生した賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。

2.抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。

3.対象不動産について第三者が不法に占有している場合、抵当権は、抵当権設定者から抵当権者に対して占有を移転させるものではないので、事情にかかわらず抵当権者が当該占有者に対して妨害排除請求をすることはできない。

4.抵当権について登記がされた後は、抵当権の順位を変更することはできない。


 

 

宅建士試験ではこの問題くらいが普通レベルの問題となってくるでしょう!なので、このくらいの問題は楽に得点できないと厳しいです!

【答え:2】


1.債権者が抵当権の実行として担保不動産の競売手続をする場合には被担保債権の弁済期が到来している必要があるが、対象不動産に関して発生した賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。

1・・・誤り

抵当権に基づいて賃料債権を取りに行く場合(物上代位する場合)、被担保債権につき債務不履行があった後でないと物上代位できません。つまり、「被担保債権の弁済期が到来している必要はない」というのは誤りです。

この問題からは色々なことを学ぶことができるのですが、内容が濃すぎますので個別指導の受講者のみ詳しく解説します!
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宅建士試験では、この問題のように「弁済」「債務不履行」「抵当権」など複数の知識を用いて答えを導かないといけない問題も増えるので、単に知識を増やすだけでなく、「知識の使い方」まで試験勉強として対策をして置く必要があるでしょう!


2.抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。

2・・・正しい

本肢では、借地権上に建物が存在しています。
借地権ってそもそも、建物を立てるための土地の利用権ですよね(^^)
つまり、借地権を設定した時点で、建物を立てることが前提になっているわけです。
言い換えると、借地権と建物はペアということです。
従って、建物に抵当権が設定された場合、原則、その土地まで抵当権の効力が及ぶわけです。

「借地権と建物はペア」というのは考え方です!
じつはこの考え方は色々な法律(ルール)で使えるのです!
つまり、これを使えるようになれば、覚えることが少なくなり、かつ、忘れにくくなるわけです(^^)

これが効率的な勉強法の真髄です!
是非あなたも個別指導を受講してこの効率的な勉強法を実践してください(^^)/


3.対象不動産について第三者が不法に占有している場合、抵当権は、抵当権設定者から抵当権者に対して占有を移転させるものではないので、事情にかかわらず抵当権者が当該占有者に対して妨害排除請求をすることはできない。

3・・・誤り

抵当権者は、抵当権を設定している建物の価値が下がってもらっては困るわけです。
もし、第三者の不法占有により建物の価値が下がるような場合は、抵当権者が抵当不動産の所有者に代わって不法占有者に対する妨害排除請求権を代位行使することができます。
簡単に言えば、抵当権者が不法占拠者に対して「出ていけ!」て言えるわけです(^^)/
普通に考えれば、当たり前ですよね!

ただ、この問題は問題文の理解が重要なので、個別指導では問題文の理解の仕方をお伝えします!理解学習を実践して一発合格しましょう!


4.抵当権について登記がされた後は、抵当権の順位を変更することはできない。

4・・・誤り

登記の後であっても、抵当権の順位を変更することができます
ただし、利害関係者がいるときは、利害関係者の承諾を得なければなりません。
これも複数の知識が必要なので個別指導の受講者にだけ解説します(^^)/


 

平成25年度(2013年)宅建試験・過去問

内容 内容
問1 民法の条文 問26 免許の基準
問2 未成年者
問27 営業保証金
問3 囲繞地通行権・地役権 問28 媒介契約
問4 留置権
問29 重要事項説明
問5 抵当権
問30 重要事項説明
問6 物上保証・物上代位
問31 37条書面
問7 保証 問32 広告開始時期の制限、契約締結時期の制限
問8 事務管理・賃貸借 問33 重要事項説明
問9 使用者責任・不法行為 問34 クーリングオフ
問10 相続 問35 37条書面
問11 定期建物賃貸借 問36 37条書面
問12 借地権 問37 報酬
問13 区分所有法 問38 損害賠償額の予定・違約金
問14 不動産登記法 問39 保証協会
問15 都市計画法 問40 手付金等の保全措置
問16 都市計画法・開発許可 問41 従業者名簿・帳簿
問17 建築基準法 問42 監督処分
問18 建築基準法 問43 宅建業法総合
問19 宅地造成等規制法 問44 取引主任者
問20 土地区画整理法 問45 特定住宅瑕疵担保責任
問21 農地法 問46 住宅金融支援機構
問22 その他法令・国土利用計画法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 印紙税 問48 統計
問24 固定資産税 問49 土地
問25 地価公示法 問50 建物

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