「手付金等の保全措置」の重要ポイントと解説

手付金等の保全措置は、8種規制の一つです。
8種規制とは売主が宅建業者、買主が宅建業者以外の場合に適用される買主保護を目的とする制限です。

手付金等の保全措置のポイント一覧

  1. 手付金や中間金を受領する場合、原則、受領前に保全措置を講じなければならない
  2. 例外として、下記①~③のいずれかに該当する場合は保全措置が不要
    買主に所有権の移転登記した場合
    未完成物件:代金額の5%以下かつ1000万円以下の場合
    完成物件:代金額の10%以下かつ1000万円以下の場合
  3. 保全措置の方法は3種類あり、①銀行との連帯保証契約、②保険会社との保証契約、③指定保管機関による保管
  4. 保全措置として、指定保管機関による保管は、完成物件には使えるが、未完成物件には使えない

手付金等とは?

手付金等とは、「代金の全部又は一部として授受される金銭」及び「手付金」その「他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるもの」を言います。

わかりづらいですが、契約締結してから引渡し前の間に支払われるお金で、手付金や中間金のように、代金に充てられれるお金を言います。

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手付金等の保全措置の概要

買主が契約締結に伴い、手付金を支払って契約した後、引渡前に宅建業者が倒産してしまったら手付金が戻ってこない可能性があります。
そのリスクを防ぐために、宅建業者は手付金や中間金を受け取る前、銀行等と保証契約を結び、万が一の時に銀行等が保証してくれる体制をつくらなければなりません(=保全措置を講じなければならない)。

しかし、手付金が1万円だったりした場合も保全措置が必要かというとそうではありません。
保全措置が不要な場合もあります。それを覚えていきましょう。

保全措置が不要な場合

  1. 買主に所有権の移転登記した場合
    → 所有権は買主になっているので、手付を保全する必要はないですよね!
  2. 未完成物件:代金額の5%以下かつ1000万円以下の場合
  3. 完成物件:代金額の10%以下かつ1000万円以下の場合

上記、3パターンの場合は、保全措置が不要です。
計算問題について、具体例を示します。

未完成物件を宅建業者から、宅建業者でない一般の者が5000万円で購入し、手付金として、800万円を渡した場合、未完成物件なので5%つまり250万円を超える手付金を受領する場合は保全措置を取らなければならないが、所有権を買主に移転させた場合は、購入者が損失を被ることはないため、保全措置が不要です。

保全措置の種類

内容 未完成物件 完成物件
銀行等による保証 万一の際、銀行が連帯保証するという保証委託契約を締結し、保証証書を、買主に交付する 使える 使える
保険会社との保証契約 保険会社との間で保証保険契約を締結し、保険証書を買主に交付する 使える 使える
指定保管機関による保管 指定保管機関(保証協会など)が買主のために手付金を保管してくれる契約 使えない 使える

指定保管機関による保管は、完成物件の契約にしか利用できません!

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手付金等の保全措置の問題一覧

■問1
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結した。 Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。 (2016-問43-エ)

答え:誤り

売主業者Aが受領するものは
手付金150万円
中間金150万円
です。

そして、売主業者Aが150万円を超える手付金や中間金を受領する前に保全措置が必要となります。 ただし、例外として、買主への所有権移転登記を行った場合は保全措置は不要となります。 つまり、「建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。」というのは誤りです。 手付金+中間金が150万円を超えているので、中間金受領前に300万円について保全措置を講じる必要があります。


■問2
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結した。 Aは、Bから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引渡し前に、中間金350万円を受領する場合は、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。 (2016-問43-ウ)

答え:正しい

売主業者Aが受領するものは
手付金150万円
中間金350万円
です。

そして、売主業者Aが150万円を超える手付金や中間金を受領する前に保全措置が必要となります。つまり、手付金を受領する際は保全措置は不要で、その後中間金を受領する前に保全措置が必要です。 そして、保全措置を講じなければいけない金額は手付金や中間金等の合計なので500万円について保全措置が必要です。 したがって、本肢は正しいです。


■問3
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結した。 Aが、保全措置を講じて、Bから手付金300万円を受領した場合、Bから媒介を依頼されていた宅地建物取引業者Cは、Bから媒介報酬を受領するに当たり、Aと同様、あらかじめ保全措置を講じなければ媒介報酬を受領することができない。 (2016-問43-イ)

答え:誤り

手付金等の保全措置のルールが適用されるのは売主業者であり、媒介業者は適用されません。 したがって、保全措置を講じていなくても、売買契約が成立すれば報酬を請求・受領することができます。


■問4
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結した。 Aが、Bから手付金600万円を受領する場合において、その手付金の保全措置を講じていないときは、Bは、この手付金の支払を拒否することができる。 (2016-問43-ア)

答え:正しい

売主が宅建業者で買主が非宅建業者の場合、手付金等の保全措置のルールが適用されます。 未完成物件の場合、宅建業者が受領できる手付金等が、代金の5%または1000万円を超える場合に、保全措置が必要です。
本肢の場合、3000万円の5%=150万円
つまり、150万円を超える手付金や中間金を受領する前に保全措置が必要となるわけです。 したがって、本肢の場合、売主業者Aは600万円の手付金を受領する前に保全措置が必要です。 そして、保全措置が必要にもかかわらず、売主業者が保全措置を講じない場合、買主は手付金等の保全措置の交付を拒否してもよいです。 したがって、本肢は正しい記述です。


■問5
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金4,000万円)の売買契約を締結した。 Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金500万円を受領したが、Bに当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除した。 (2016-問28-ウ)

答え:違反する

本肢は、売主が宅建業者で買主が宅建業者ではないので8種制限の適用があります。 そして、手付金の交付がされているので、売主は手付解除をする場合、受領した手付金(500万円)の倍額(1,000万円)を、買主に償還しなければなりません。 本肢は、売主業者Aは買主Bに対して手付金500万円を償還しただけで契約を一方的に解除してるので宅建業法違反です。


■問6
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金4,000万円)の売買契約を締結した。 Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円を受領した。 (2016-問28-イ)

答え:違反しない

本肢は完成物件なので、代金の10%または1,000万円を超える手付金等(手付金や中間金)を受領する場合、事前に保全措置が必要です。 4000万円の10%=400万円なので 本肢のように手付金400万円については、代金の10%(400万円)を超えておらず、ピッタリなので、この時点では保全措置は不要です。 したがって、本肢は違反しません。


■問7
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金4,000万円)の売買契約を締結した。 Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。 (2016-問28-ア)

答え:違反する

宅建業者A―――→非宅建業者B
(4000万円のマンション)

本肢は未完成物件なので、代金の5%または1,000万円を超える手付金等(手付金や中間金)を受領する場合、事前に保全措置が必要です。 4000万円の5%=200万円なので 200万円を超える手付金や中間金を受領する場合、受領前に保全措置が必要となります。 本肢では、手付金200万円を受領する時点では、受領した額は代金の5%ピッタリなので保全措置は不要です。 その後、中間金を受領する場合、5%を超えるので中間金を受領する前に保全措置が必要です。 したがって、「中間金として受領した後に保全措置を講じた」という本肢は違反です。


■問8
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約 (代金5000万円) を締結した。当該建物についてBが所有権の登記をしていない場合について、Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領し、そのあと中間金として250万円を受領した。 (2009-問39-3)

答え:違反しない

本問では「手付金額の制限」と「手付金等の保全措置」の2つを考える必要があります。 まず、「手付金額の制限」については手付金500万円なので代金5000万円の2割である1000万円を超えていません。 したがって「手付金額の制限」には違反しません。 次に「手付金等の保全措置」を考えます。未完成物件なので、代金の5%(250万円)を超える場合は保全措置が必要です。 つまり、手付金500万円については受領前に保全措置が必要です。そして、その後、中間金として250万円を受領するので、この分についても保全措置が必要です。 本問では保全措置を講じているので「手付金等の保全措置」についても違反ではありません。 細かい問題文の言い回しについて「個別指導」で解説しています!


■問9
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約 (代金5,000万円) を締結した。当該建物についてBが所有権の登記をしていない場合、Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じずに、Bから500万円を手付金として受領したが、当該措置を講じないことについては、あらかじめBからの書面による承諾を得ていた。 (2009-問39-2)

答え:違反する

手付金等の保全措置が必要な場合、買主から承諾を得ていても保全措置は講じないといけません。 したがって、本問は手付金等の保全措置を講じていないので違反となります。 ちなみに、本問は未完成物件なので、5,000万円の5%である250万円を受領する前に保全措置が必要です。 細かい答えを導くプロセス(考え方)は「個別指導」で解説します!


■問10
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、Aは、当該建物が未完成であった場合でも、Bへの所有権移転の登記をすれば、Bから受け取った手付金等について、その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を講じる必要はない。 (2006-問39-4)

答え:正しい

そもそも、手付金等の保全措置は、買主が支払った「手付金」や「中間金」が売主業者が倒産したりしても保証されるようにするためのルールです。今回のように、買主が所有権の登記を備えれば、万一のことがあってもその物件は買主のものなので一定の保証がとれるわけです。そのため保全措置は不要と考えてください。 ※ 「買主が所有権の登記をした時」とは、 例えば、建物を新築する場合、所有権について初めてする保存登記が買主名義でされれば保全措置は不要ということです。

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■問11
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関して、Aは、Bとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金3,000万円)を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をBに交付した。 (2015-問40-イ)

答え:誤り

宅建業者が、未完成物件(建築工事完了前の建物)を売却し、手付金等を受領する場合、原則、手付金等の保全措置が必要です。 本問も、代金の5%以上の手付金を受領するので保全措置が必要です。 本問では保証保険契約を使って保全措置を講じていますが、この場合、手付金を受領する「前に」保険証券を買主Bに交付する必要があります。 本問は、受領後に交付しているので違反ですね!


■問12
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合において、Aは、宅地建物取引業者でないDと契約を締結し、保全措置を講じることなくDから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。 (2014-問33-3)

答え:違反する

本問は、売主が宅建業者で、買主が宅建業者でないので、8種制限(手付金等の保全措置)が適用されます。 そして、本問のように未完成物件(建築工事完了前の建物)の場合、 代金の5%(250万円)もしくは1000万円を超えて手付金等を受領する場合、保全措置が必要です。 つまり、売主業者Aが250万円を超えて、手付金や中間金を受領する場合は、受領前に保全措置が必要ということです。 手付金:100万円 中間金:500万円 手付金100万円については代金の5%を超えていないので保全措置は不要です。 次に中間金を受領する場合ですが、 この場合、手付金100+中間金500=合計600万円を受領することになります。 未完成物件の場合、代金の5%(250万円)を超えて手付金や中間金を受領する場合 受領前に600万円分を保全しなければいけません。 したがって、本問は違反です。


■問13
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合において、Aは、宅地建物取引業者でないCと契約を締結し、保全措置を講じた上でCから1,000万円の手付金を受領した。 (2014-問33-2)

答え:違反しない

売主が宅建業者、買主が非宅建業者なので 手付金等の保全措置のルールは適用されます。 したがって、 本肢のように未完成物件(建築工事完了前の建物)の場合、 代金の5%もしくは1000万円を超えて手付金等を受領する場合、保全措置が必要です。 そして、代金の5%=250万円です。 本肢では1000万円(250万円を超えて)手付金等を受領しているので保全措置は必要です。 ▼また、手付金額の制限のルールも適用されるので 手付金額の制限も考えます。 手付金額の制限では、 代金5000の2割=1000万円を超える手付金は受領できません。 本肢は1000万円の手付金を受領しているので違反はしていません。 つまり、本肢は、違反ではありません。 この問題は、答えがあっているかどうかよりも、考え方の方が重要です。 上記解説を読んで分かると思いますが、「手付金額の制限」も考える必要がある問題です。 これに気づかなかった方は「個別指導」でお教えする考え方を是非読んでください! 本試験のヒッカケ問題にも対応できるようになるでしょう!


■問14
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合において、Aは、宅地建物取引業者であるBと契約を締結し、保全措置を講じずに、Bから手付金として1,000万円を受領した。 (2014-問33-1)

答え:違反しない

宅建業者間の場合、8種制限は適用されません。 したがって、手付金等の保全措置も講じる必要はありません。 つまり、本問は正しい記述です。 もし、買主Bが宅建業者でないとすれば、 未完成物件の場合、代金の5%もしくは1000万円を超えて手付金等を受領する場合保全措置が必要です。 そして、代金の5%=250万円です。 本問では1000万円(250万円を超えて)手付金等を受領しているので保全措置は必要です。 したがって、保全措置をしていない本肢は違反です。 細かい手付金等の保全措置のルールは「個別指導」で解説します!


■問15
自ら売主である宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でない買主Fと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の5%以内であれば保全措置を講ずる必要はない。 (2013-問40-4)

答え:誤り

保全措置の対象となる「手付金等」とは、契約の締結の日~引渡しまでに支払われるもの全てです。 つまり、手付金だけでなく、中間金も含みます。 本肢は未完成物件なので、 代金の5%または1000万円を超えて手付金等を受領する場合、保全措置が必要となってきます。 つまり、本肢では4000万×5%=200万円 を超える前に、以後受領する中間金も含めて保全措置が必要です。 つまり、手付金100万円を受領するときは保全措置は不要ですが、中間金200万円を受領する時点で、合計300万円を受領することになり、200万円を超えてしまうので、中間金を受領する前に300万円の保全措置を講じなければなりません。 本問はキチンと理解しなければいけない問題ですね! 「個別指導」では、図を付けて理解できるように解説しています!


■問16
自ら売主である宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者である買主Eとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。 (2013-問40-3)

答え:正しい

手付金の保全措置は、8種制限の一つなので、業者間の取引には適用されません。 したがって、宅建業者である売主が、宅建業者である買主から手付金の受領する場合、保全措置を講じる必要はないわけです。


■問17
自ら売主である宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者Cに販売代理の依頼をし、宅地建物取引業者でない買主Dと建築工事完了前のマンションを3,500万円で売却する契約を締結した。この場合、A又はCのいずれかが保全措置を講ずることにより、Aは、代金の額の5%を超える手付金を受領することができる。 (2013-問40-2)

答え:誤り

手付金等の保全措置を講じなければならないのは、自ら売主となる宅建業者です。 代理業者Cではありません。 この点はそのまま覚えてもらってもいいですが、理解すれば当然の話なので、理解を深めるためにも理解するための解説をネットなどで調べた方がよいでしょう! 「個別指導」では、理解するための解説を用意しているので、無駄な時間を省け効率的に勉強をすることができます!


■問18
自ら売主である宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。 (2013-問40-1)

答え:誤り

未完成物件の場合の手付金等の保全措置として用いることができるのは、「①銀行等による連帯保証契約」もしくは「②保険事業者による保証保険契約」のいずれかです。したがって、本問は誤りです。 完成物件の場合であれば、 「①銀行等による連帯保証契約」もしくは「②保険事業者による保証保険契約」 に加えて「③指定保管機関(保証協会など)による保管」も有効です!


■問19
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション(代金3,000万円)の売買契約に関して、A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Dから300万円の手付金を受領することができない。 (2012-問38-ウ)

答え:誤り

完成物件については、代金の10%又は1000万円を超える場合に保全措置が必要です。 本肢では、3000万円の10%である300万円を超えて受領するわけではない(300万円はOK)ので、保全措置は不要!


■問20
宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古マンション(代金 2,000万円)の売買契約を締結し、その際、代金に充当される解約手付金200万円を受領した。本件売買契約締結前に、A社は、Bから申込証拠金として10万円を受領した。本件売買契約締結時に、当該申込証拠金を代金の一部とした上で、A社は、法第41条の2に定める保全措置を講じた後、Bから本件手付金を受領した。 (2012-問34-2)

答え:違反しない

申込証拠金10万円受領後、手付金200万円を受領する場合、2000万円の10%である200万円を超えるため、手付金受領前に保全措置を講ずる必要があります。本肢では、この通り保全措置を講じているため違反しません。 本問は関連問題も出題されるので、「個別指導」ではその点も含めて解説しています! 学習できることはつなげて学習したほうが頭の整理もできるし、効率的です。

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■問21
宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古マンション(代金 2,000万円)の売買契約を締結し、その際、代金に充当される解約手付金200万円を受領した。引渡前に、A社は、代金に充当される中間金として100万円をBから受領し、その後、本件手付金と当該中間金について法第41条の2に定める保全措置を講じた。 (2012-問34-ア)

答え:違反する

2000万円の物件について、解約手付金200万円と中間金100万円、合計300万円を受領した後に保全措置を講じたと記載があります。 本肢は中古マンションの売買であり、完成物件なので、代金の10%を超えるもしくは1000万円を超える手付金等(手付金と中間金等)を受領する場合、受領前に保全措置を講じないといけません。 本問は、中間金の「受領後」に保全措置を講じているので違反です。 キチンと理解しなければいけない部分なので、「個別指導」では細かく解説しています! 次の試験で合格するために丸暗記学習ではなく、理解学習を行っていきましょう!


■問22
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関して、当該契約の締結に際し、A社がBから代金の額の10分の2の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の2の規定に基づく保全措置を講じなければならない。 (2011-問37-2)

答え:正しい

自ら売主として、売買契約する場合、代金の額の10分の2を「超える」額の手付を受領することができません。つまり、代金の額の10分の2ぴったりの手付金は認められます。また、手付金の額が代金の額の10分の1又は1,000万円を超えるときは、手付金等の保全措置が必要となります。 したがって、本問は正しいです。 手付金額の制限と手付金等の保全措置については体系的に学ばないと、ヒッカケ問題で失点してしまいます。 そのため、 「個別指導」では、体系的に学べるように解説して、本問の詳しく解説しています。


■問23
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結するに当たり、手付金の受領後遅滞なく保全措置を講ずる予定である旨を、AがあらかじめBに対して説明したときは、Aは、保全措置を講ずることなく当該マンションの代金の額の10%に相当する額を手付金として受領することができる。 (2010-問41-エ)

答え:誤り

保全措置が必要な場合、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領することはできません。 本問は「建築工事完了前のマンション」という記述から「未完成物件」であることがわかります。したがって、5%を超える手付金等を受領する場合は保全措置が必要です。 手付金の受領後遅滞なく保全措置を講ずる予定である旨を、説明したとしても、Aは、保全措置を講ずることなく代金の10%の手付金として受領することができません 。 基本問題です! 「未完成物件は5%を超える手付金等を受領する場合は保全措置が必要」というルールを知っていて間違えた方や戸惑った方は日ごろの勉強の仕方に問題があります! このようなヒッカケ問題にひっかからないためには日ごろからどのように勉強に取り組めばよいのか? この点を「個別指導」でお伝えします! これを知るだけでも、本試験で1,2点は変わってくるでしょう!


■問24
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結するに当たり、Aが受領した手付金の返還債務のうち、保全措置を講ずる必要があるとされた額を超えた部分についてのみ保証することを内容とする保証委託契約をAと銀行との間であらかじめ締結したときは、Aは、この額を超える額の手付金を受領することができる。(2010-問41-ウ)

答え:誤り

保全措置は手付金等の「全額」について講じなければなりません。 本問は「保全措置を講ずる必要があるとされた額を超えた部分についてのみ保証」という部分が誤りです。 具体例についてと関連ポイントについては、「個別指導」で解説しています! しっかり理解しながら学習を進めていきましょう!


■問25
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結するに当たり、Aが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をAとAの代表取締役との間であらかじめ締結したときは、Aは、当該マンションの代金の額の20%に相当する額を手付金として受領することができる。 (2010-問41-イ)

答え:誤り

未完成物件の保全措置の方法は「①保証委託契約」または「②保証保険契約」です。 本問における売主Aの代表取締役との保証委託契約は①に含みません。 したがって、有効な保全措置をしたことにならないので、Aは代金の額の20%に相当する額を手付金として受領することができません。 本問は理解をすれば当然の話です。覚えなくても、理解できれば答えは導けます! 理解の仕方はこちら>>


■問26
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結するに当たり、当該マンションの代金の額の10%に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、Aが保全措置を講じないことを理由に、Bが当該中間金を支払わないときは、Aは、Bの当該行為が債務不履行に当たるとして契約を解除することができる。 (2010-問41-ア)

答え:誤り

本問の「建築工事完了前のマンション」という記述から「未完成物件」であることがわかります。 そして、未完成物件の場合、代金の5%を超える場合、または、1000万円を超える場合は保全措置が必要です。 「代金の額の10%に相当する額の中間金を支払う旨の定め」をしているので、代金の5%を超えて手付金や中間金を受け取ることが明らかなので、売主業者Aは手付金等の保全措置が必要です。保全措置が必要にも関わらず売主業者Aが保全措置をしないときは、買主は中間金を支払わなくても、債務不履行とはなりません。つまり、売主AはBの債務不履行を理由に契約解除をすることはできません。 基本的な問題なので、解けるようにしましょう! また、「個別指導」では、手付金等の保全措置について体系的に学べるように解説しています。 手付金等の保全措置は得点源なので、どんな問題が出ても解けるようにしておきましょう!


■問27
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者であるBとの間で建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に2,500万円を手付金として受領した。 (2008-問41-4)

答え:違反しない

8種制限はそもそも、宅建業者が売主となって宅建業者でない者に販売する場合に適用されます。宅建業者間の取引では8種制限の適用はありません。つまり、本問では、買主は宅建業者なので、売主は手付金についていくら受領しても構いませんし、手付金等の保全措置も不要です。 これも注意点があるので「個別指導」でお伝えします!


■問28
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、買主Bとの間で締結した売買契約に関して、Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領した。 (2008-問41-2)

答え:違反する

完成物件の場合、「代金の10%(500万円)もしくは1000万円」を超える手付金等を受領する場合、保全措置を講じた後でないと手付金等を受領してはいけません。 本問は手付金が700万円なので、500万円を超えています。 したがって、売主業者Aは手付金700万円を受領する前に、この700万円について保全措置を講じた後でなければ、受領することができません。 したがって、本問は、保全措置を講じずに700万円を受領しているので違反です。


■問29
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、買主Bとの間で締結した売買契約に関して、Aは宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200万円を手付金として受領した。 (2008-問41-1)

答え:違反しない

未完成物件の場合、「代金の5%(250万円)もしくは1000万円」を超える手付金等を受領する場合、保全措置を講じた後でないと手付金等を受領してはいけません。 本問は手付金が200万円なので、250万円を超えていません。 したがって、売主業者Aは保全措置を講じることなく手付金を受領することができます。 したがって、本問は違反ではありません。 基本的な問題ですね! 保全措置は単に解けるだけでなく理解が必要なので、「個別指導」では細かく解説します。


■問30
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bに建築工事完了前のマンションを1億円で販売する場合において、Aが1,000万円の手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合において、Aが資金調達に困り工事請負代金を支払うことができず、当該マンションの引渡しが不可能となったときは、Bは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求することができる。 (2007-問34-4)

答え:正しい

保全措置の一つとして、本問の「銀行との保証委託契約」があります。 そうすることで、銀行が保証人になっているので 本問のように、売主業者Aが資金調達に困り工事請負代金を支払うことができず、 当該マンションの引渡しが不可能となったときでも、 買主Bは、保証人である銀行に対して手付金等の全額について返還請求ができます。

6月からでも宅建合格できる

■問31
宅地建物取引業者Bが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないCと1億円のマンションの売買契約(手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円)を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Bは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。 (2007-問43-2)

答え:正しい

未完成物件では手付金や中間金等について「代金の5%を超えて」もしくは「1000万円を超えて」受領する場合、受領前に保全措置が必要です。 つまり、代金の5%=500万円を超えて手付金や中間金等を受領する場合に手付金等の保全措置が必要です。 本問では手付金1500万円、中間金1500万円を受領するので、 手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならないです。 したがって、本問は正しいです。 この点は少し細かい説明が必要なので、「個別指導」で解説しています。


■問32
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bに建築工事完了前のマンションを1億円で販売する場合において、AがBから手付金として1,500万円を受領しようとする場合において、当該マンションについてBへの所有権移転の登記がされたときは、Aは、保全措置を講じなくてもよい。 (2007-問34-3)

答え:正しい

「建築工事完了前のマンション」という記述から「未完成物件」であることが分かります。 未完成物件の場合、「代金5%を超える場合、または、1000万円を超える場合」に保全措置が必要です。 しかし、例外的に、代金の5%を超える手付金等を受領する前に、買主Bへ所有権移転登記を行っていれば保全措置は不要となります。 この点については、別の考え方を「個別指導」で解説しています。


■問33
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bに建築工事完了前のマンションを1億円で販売する場合において、AがBから手付金として1,500万円を受領するに当たって保全措置を講ずる場合、Aは、当該マンションの売買契約を締結するまでの間に、Bに対して、当該保全措置の概要を説明しなければならない。 (2007-問34-2)

答え:正しい

「建築工事完了前のマンション」という記述から「未完成物件」であることが分かります。 未完成物件の場合、「代金の5%を超える場合、または、1000万円を超える場合」に保全措置が必要です。 代金の5%とは、500万円なので、500万円を超える手付金等を受領する「前」に保全措置が必要です。 本問は1500万円の手付金を受領するため、手付金を受領する「前」に保全措置が必要です。 そして、「保全措置の概要」は売買における重要事項説明書の記載事項なので、宅建業者Aは、売買契約締結前までに取引士によって説明させなければなりません。 したがって、本問は正しい記述です。


■問34
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBに宅地 (造成工事完了済み、4000万円) を分譲する場合、Aは、手付金100万円をBから受領した後、中間金として600万円を受領したが、中間金600万円についてのみ保全措置を講じた場合、違反とはならない。 (2005-問42-2)

答え:誤り

手付金等の保全措置をとる場合、手付金等の全額について保全措置を講じる必要があります。 本問は中間金を受領する前に、手付金と中間金の合計金額700万円全てについて、保全措置を講じなければなりません。


■問35
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBに宅地 (造成工事完了済み、4000万円) を分譲する場合、Aは、手付金として400万円をBから受領したが、保全措置を講じなかったとしても違反ではない。 (2005-問42-1)

答え:正しい

完成物件では手付金や中間金等について「代金の10%を超えて」もしくは「1000万円を超えて」受領する場合、受領前に保全措置が必要です。本問は、4000万円の物件なので、代金の10%=400万円までは保全措置が不要です。 つまり、保全措置を取らずに手付金として400万円を受領しても違反ではありません。 本問の質問内容ではありませんが、注意点があるので、その点を「個別指導」では追加で解説しています。


■問36
宅建業者A社が自ら3,000万円の宅地の売主となる場合、手付金の保全措置を講じれば、宅地の引渡し前に手付金として900万円を受領する事ができる。 (2004-問45-3)

答え:誤り

買主が宅建業者でない場合、A社は手付金については、保全措置を講じていても代金の2割を超えて受領することはできません。 つまり、3000万円の2割=600万円なので、「900万円の手付金を受領することができる」という記述は誤りです。 買主が宅建業者出ない場合は900万円の手付金は受領できないからです。 ちなみに「宅地の引渡し前に」という記述は何の意味もない記述です。 受験生を少しでも混乱させようとして追記した内容でしょう。 ちなみに出題者は買主は宅建業者でないものとして出題しているようです。 問題分から判断できないので問題があまり良くないですが・・・


■問37
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関して、Aは、契約締結日に手付金を受領する場合、その全額について受領後直ちに、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を行わなければならない。 (2003-問41-3)

答え:誤り

本問は「中古住宅及びその敷地」なので、「完成物件」です。したがって、代金の10%を超えて手付金や中間金等を受領する場合、保全措置が必要です。そして、3500万円の10%は350万円なので、手付金500万円を受領する場合は保全措置が必要ですね! 本問は、「手付金を受領する場合、その全額について受領後直ちに保全措置を行わなければならない」となっているので誤りです。 受領前に保全措置を行わなければなりません。

この問題は理解すれば、覚える必要がない部分です!

理解学習のメリットは、「覚えることが少なくなる」「忘れにくくなる」という点にあります!

そのため私は、あなたに理解学習をおススメしているんです。

私自身、はじめは「丸暗記学習」をしていたのですが4か月後勉強して過去問18点です。。。

このまま続けても合格点まではいけないと判断して、勉強の仕方を「理解学習」に変えました!

もちろん、その時は理解学習のすごさには気づいていませんでした。

とりあえず、やり方を変えないと結果は変わらないから、やり方を変えた感じでした。

その結果どうだったのか?

試験直前には初めて解く模試もコンスタントに40点以上取れるようになっていました。

勉強しても実力が上がらないというのはホント悲惨です。毎年、このような受験生を見ています。

直前になって、「どうすればいいですか?」と聞かれても、時間がないのでできることが限られてきます。

あなたにはそうなってほしくありません。幸いにもこのことに今日気づけたのであれば、今日から理解学習に変えましょう!

明日からやろう!としても結局明日もできず、明後日もできず、・・・・試験直前になって焦るとなるのがオチです。

理解学習の仕方は予備校でもほとんど教えていないですし、市販の参考書にも載っていません。あなた自身でネットで調べる必要があります。

もし、調べ方が分からない、どうすればいいか分からない・・・というのであれば、「個別指導」をご利用ください!

あなたは調べることなく、理解学習ができます!楽に理解学習ができるのでおススメです!


■問38
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、買主Dとの未完成物件の売買において、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置が必要であるにもかかわらず、Aが当該措置を講じない場合は、Dは、手付金等を支払わないことができる。 (2002/41-3)

答え:正しい

宅建業者が、保全措置の必要であるにも関わらず、保全しない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができます。 そして、そのことで支払が遅れても買主は債務不履行(履行遅滞)とはなりません。 これもイメージすると理解しやすいルールです。 「個別指導」ではこのイメージをお伝えしています!


■問39
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bと建物 (完成物件) を売買する場合に関して、AがBから受領した手付が代金の額の1/10を超え、かつ、1000万円を超える場合、Aは、いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない。 (2002-問40-3)

答え:誤り

「買主へ所有権移転登記をした場合」または「買主が所有権の登記(所有権保存登記)をしたとき」 は手付等について1/10を超え、かつ、1、000万円を超える場合であっても、保全措置は不要です。 まず、売主が宅建業者で、買主が非宅建業者の場合、手付金等を受領する場合は、原則、手付金等の保全措置が必要です。 ただし、例外があります。 完成物件の場合、下記2つのいずれかに該当する場合は例外として保全措置不要です。 ①代金の10%以下 かつ 1000万円以下の場合 ② 「買主へ所有権移転登記をした場合」または「買主が所有権の登記(所有権保存登記)をしたとき」 結論からいえば、②の場合は保全措置が不要となるので、「いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない」という記述は誤りとなり答えは導けます。 本問は非常に重要な問題で理解すべき問題です。そのため、「個別指導」では具体例を出しながら理解学習ができるように解説しています。


■問40
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者Bと建物の売買契約を締結しようとする場合に関して、AがBから受け取る手付金の額が売買代金の2割を超える場合には、その手付金について宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じなければならない。 (2001-問42-1)

答え:誤り

本問は宅建業者間の取引です。したがって、8種制限は適用されません。 つまり、「手付金額の制限」もないですし「手付金等の保全措置」も講じる必要はありません。したがって、本問は誤りの記述です。 でも、これだけで、本問の学習を終えるのはもったいないです! 「個別指導」ではこの問題について買主が宅建業者でない場合はどうなるかまで解説しています! 応用問題まで解けるようにすることを一つの目標として「個別指導」は作られています! 応用問題が苦手な方は是非「個別指導」を活用してください! 応用問題が解けないということは理解学習ができていない証拠です!

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■問41
宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でない買主Bに、建築工事完了前のマンションを価格4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。Aは、手付金300万円を受け取ったのち、工事中にさらに中間金として100万円をBから受け取る場合は、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。 (2001-問41-4)

答え:正しい

保全措置の対象となっている「手付金等」とは契約締結日後、引渡しまでに支払われる金銭をいうので、手付金だけでなく中間金についても対象です。 そして、未完成物件の場合、手付金等について「代金の5%もしくは1000万円を超える手付金等」を受領する場合、保全措置が必要です。 つまり本問の場合、200万円(代金の5%)を超える手付金等を受領する場合、保全措置が必要です。 ここで問題をみると、 手付金:300万円 中間金:100万円 を受領する流れです。 つまり、手付金を受領する「前」に、手付金300万円について保全措置を講じておかないといけません。 その後、中間金を受領「前」に、追加で100万円についても(合計400万円)保全措置を講じなければなりません。 ちなみに、手付金を受領する前に、中間金も含めた400万円の保全措置を講じておくことは問題ありません。 したがって、「当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。」という記述は正しいです。


■問42
宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でない買主Bに、建築工事完了前のマンションを価格4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。Aが手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合で、Aが資金繰りに困り工事の請負代金を支払うことができず、マンションの譲渡が不可能となったときには、Bは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求できる。 (2001-問41-2)

答え:正しい

宅建業者が保全措置が必要な場合、保全措置の方法として、銀行や信用金庫などの金融機関との間で金融機関が保証する契約(宅建業者と金融機関との間の保証委託契約)があります。 本問のように、宅建業者(売主業者)が手付金を受領した後、物件を買主に引き渡すことができなくなった場合、金融機関が手付金の返還債務を負うというものです。 したがって、宅建業者Aが資金繰りに困り工事の請負代金を支払うことができず、マンションの譲渡が不可能となったときには、買主Bは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求できるので、本問は正しい記述です。 物事は順を追って考えると分かりやすいです! 「個別指導」ではこのように答えの導き方についても記載しています!


■問43
宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でない買主Bに、建築工事完了前のマンションを価格4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。Bが契約前に申込証拠金10万円を支払っている場合で、契約締結後、当該申込証拠金を代金に充当するときは、Aは、その申込証拠金についても保全措置を講ずる必要がある。 (2001-問41-1)

答え:正しい

本問を事例にとって解説します。 工事完了前の物件なので、「代金の5%もしくは1000万円を超える手付金等(代金に充当する申込証拠金を含む)」を受領する場合、保全措置が必要です。 代金の5%は200万円なので、200万円を超える手付金等(代金に充当する申込証拠金を含む)受領する場合、保全措置が必要です。 本問では、非宅建業者Bは、売主業者Aに対して 契約前に、代金に充当する申込証拠金10万円を支払い その後契約時に手付金300万円を支払っています。 この場合、300万円の手付金を受領する場合、合計310万円の手付金等を受領することとなるので 300万円の手付金を受領する前に310万円について、保全措置を講じる必要があります。 ※代金に充当するとは、代金に入れるという意味で、4000万円の物件について10万円分を代金に充当する場合、残り3990万円を支払えばよいことになります。

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