損害賠償額の予定等は８種規制の一つです。
８種規制とは売主が宅建業者、買主が宅建業者以外の場合に適用される買主保護を目的とする制限です。
損害賠償額の予定等の制限のポイント一覧
- 損害賠償額の予定と違約金を合わせて、代金の２／１０（２割）以下にすること
- 万一、１０分の２を超えて契約した場合は、超えた分が無効となる
損害賠償額の予定とは？
債務不履行などにより、損害賠償が発生した場合、損害賠償額がいくらかが問題となり、もめる場合が多いです。 そのため、事前に損害が発生した場合、いくらと決めておくことで、もめごとがないように しています。
つまり、契約の際に、万一損害が発生した時の賠償金額を定めることを損害賠償額の予定といいます。
損害賠償額の予定等の制限
損害賠償の予定が高額になると、消費者は万が一の時に非常に困ります。
そのため、損害賠償の予定額の上限を決めることで、消費者を保護することを考えました。
損害賠償額の予定と違約金を合わせて、代金の２／１０（２割）まで としています。
万一、１０分の２を超えて契約した場合は、超えた分が無効となります。
また、損害賠償額の予定を定めなかった場合は実損額の負担となります。
損害賠償額の予定等の制限の問題一覧
■問１
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間でマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結した。 Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。 （2016-問28-ｴ）
答え：違反する
売主が宅建業者で買主が宅建業者ではないので8種制限の適用があります。 8周制限の一つである「損害賠償額の予定等の制限」では、 違約金や損害賠償の予定額を特約する場合、その合計額が代金の10分の2を超えてはいけない としています。 4000万円の20％＝800万円なので 債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1000万円とする特約は宅建業法違反です。 ちなみに、1000万円とする特約をした場合、すべてが無効となるわけでなく、代金の2/10（200万円だけ）を超える部分のみ無効となり、損害賠償の予定額は800万円となります。
■問２
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。 （2006-問39-2）
答え：正しい
宅建業者Ａが自ら売主として、宅建業者でないＢとの間で売買契約を締結した場合、「損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める」ときは、合算した額が代金の額の2/10を超えてはいけません。したがって、本問は正しい記述です。
■問３
宅地建物取引業者Ａが自ら売主となる売買契約に関して、宅地建物取引業者Ｄとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30％と定めることができる。 （2015-問39-3）
答え：正しい
宅建業者間の取引の場合、８種制限は適用されません。つまり、「自己所有に属しない物件の売買契約締結の禁止」のルールも「損害賠償額の予定等」のルールも適用されません。本問の買主Ｄは宅建業者なので、未完成物件の売買契約の締結もできるし、また、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う「損害賠償の予定額＋違約金（合計額）」が代金の額の10分の2を超えても違反ではありません。したがって、本問は正しいです。 この問題でしっかり理解すべき部分は「自己所有に属しない物件の売買契約締結の禁止」と「損害賠償額の予定等」に関する内容でしょう！「個別指導」ではこの点を詳しく解説しています。 単に問題を解けるだけでなく、本試験で得点できるように解説します！
■問４
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物（代金2,400万円）の売買契約を締結する場合において、Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。 （2015-問36-ｱ）
答え：誤り
損害賠償額の予定等の制限については、違約金と損害賠償額の合計で計算されます。 そして、この金額が代金の２割を超えた場合、超えた分についてのみ無効となります。全てが無効となるわけではありません。 つまり、本問では2400万円の2割である480万円を超える部分（240万円分）についてのみ無効です。
■問５
宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関して、Ａ社は、Ｂとの間における新築分譲マンションの売買契約（代金3,500万円）の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。 （2013-問38-ｲ）
答え：正しい
損害賠償の予定額と違約金の額の合計額が代金の１０分の２を超えてはいけません。 超えて特約した場合は、超えた部分のみ無効となり、１０分の２になります。 本肢では、代金の１０分の２は７００万です。 そのため、損害賠償の予定額と違約金の合計額を７００万円とする特約は宅建業法違反しません。
■問６
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として行う宅地（代金3,000万円）の売買について、A社は、宅地建物取引業者である買主B社との間で売買契約を締結したが、B社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。A社は、B社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、B社から1,000万円の違約金を受け取った。 （2011-問39-1）
答え：違反しない
８種規制（８種制限）は、宅建業者が売主で宅建業者以外のものが買主の場合に適用されます。宅建業者同士では適用されません。 損害賠償額の予定および違約金の合計が代金の額の10分の２を超えてはならないという規定は本旨では当てはまらないので、違約金を1000万円としてもOKです。
■問７
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関して、当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の１とする旨の特約を定めることができる。 （2011-問37-3）
答え：正しい
宅建業法で定められているルールは「損害賠償額を予定し、または違約金を定める場合に、これらの合算額が代金の額の10分の２を超えてはいけない」ということです。 「損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の１とする旨の特約」は10分の２を超えていないので本問は正しいです。 これにヒッカカリそうになった方は考え方が確立できていない方です。 そのような状態だと本試験でヒッカカルので、早い段階で考え方を身につけましょう！ 「個別指導」ではこの考え方をお伝えしています！
■問８
宅建業者Ａが、自ら売主として宅建業者でないＢとの間で宅地（代金2,000万円）の売買契約を締結する場合において、Ａは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする特約をすることができる。 （2010-問40-2）
答え：誤り
損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額は代金の１０分の２以下でなければなりません。 本問では、宅地の代金は ２０００万円なので、２０００万円の１０分の２（２０％）は「４００万円」です。 したがって、「損害賠償の予定額＋違約金」は４００万円以下でなければなりません。 そして、本問を見ると、損害賠償の予定額が３００万円、違約金が３００万円となっているので、合計額は６００万円です。 したがって、本問のような特約はできません。 本問は関連ポイントも一緒に学べると効率的なので、「個別指導」では関連ポイントも併せてお伝えしています。
■問９
宅建業者Ａが、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結した場合において、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の２割とし、違約金の額を売買代金の１割とする定めは、これらを合算した額が売買代金の３割を超えていないことから有効である。 （2010-問39-2）
答え：誤り
「損害賠償の予定額＋違約金」に関する特約は代金の１０分の２以下にしないといけない １０分の２を超える場合、代金の１０分の２を超える部分のみ無効 本問は、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う「損害賠償の予定額＋違約金」が３割となっています。つまり、１０分の２を超える１０分の１についてのみ無効となります。したがって、「売買代金の３割を超えていないことから有効」という記述は誤りです。
■問10
宅建業者Ａが、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結した場合において、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、損害賠償の請求額は売買代金の額を超えてはならない。 （2010-問39-1）
答え：誤り
宅建業法で定められているルールは「損害賠償額を予定し、または違約金を定める場合に、これらの合算額が代金の額の10分の２を超えてはいけない」ということです。 「損害賠償の請求額は売買代金の額を超えてはならない」という記述は誤りです。 これにヒッカカリそうになった方は考え方が確立できていない方です。 そのような状態だと本試験でヒッカカルので、早い段階で考え方を身につけましょう！ 「個別指導」ではこの考え方をお伝えしています！
■問11
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結しようとし、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合において、これらを合算した額が売買代金の２割を超える特約をしたときは、その特約はすべて無効となる。 （2007-問41-2）
答え：誤り
損害賠償額の予定及び違約金の額の合計が代金の２０％を超える場合、超えた部分についてのみ無効となります。 全部が無効になるわけではありません。 本問は「 ２割を超える特約をしたときは、その特約はすべて無効となる」という記述が誤りです。 「個別指導」では具体例を出して解説しています！ 理解しながら学習を進めましょう！
■問12
宅地建物取引業者Ａは、宅地建物取引業者でないＥとの間で、マンション (販売価額 3,000万円)の売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を６００万円、それとは別に違約金を６００万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。 （2005-問43-4）
答え：誤り
売主が宅建業者、買主が非宅建業者となる売買契約において、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を定める場合、違約金と損害賠償の予定額の合計金額を代金の２割以下にしないといけません。 したがって、３０００万円の物件の場合、「損害賠償の予定額」＋「違約金」の合計は６００万円以下でないといけないので、 本問のように 損害賠償の予定額：６００万円 違約金：６００万円 とすることは違反です。 違反となった場合、代金の２割を超える部分のみ無効となります。 したがって、本問のすべてが無効とはなりません。 損害賠償の予定についてはポイントを押さえれば簡単なので絶対得点してくださいね！ 「個別指導」では具体例を使ってポイントをまとめています！
■問13
宅地建物取引業者Ａは、宅地建物取引業者であるＢとの間で、マンション (販売価額 3,000万円)の売買契約の締結に際して、宅地建物取引業者であるＤとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額１，０００万円を立証により請求することができる。 （2005-問43-3）
答え：正しい
損害賠償の予定をしなかったり、違約金の額を定めをしなかった場合は、実損額を請求できます。 つまり、「損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額１，０００万円を立証により請求することができる」という記述は正しいです。
■問14
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主としてマンション （販売価額 ３，０００万円）について宅地建物取引業者でないＣとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を１，２００万円とする特約を定めることができる。 （2005-問43-2）
答え：誤り
売主が宅建業者、買主が非宅建業者となる売買契約において、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を定める場合、損害賠償の予定額は代金の２割以下にしないといけません。 したがって、３０００万円の物件の場合、６００万円以下でないといけないので、本問のように債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を１，２００万円とする特約を定めることはできません。
■問15
宅地建物取引業者Ａは、宅地建物取引業者であるＢとの間で、マンション (販売価額 3,000万円)の売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めた。この特約は無効である。 （2005-問43-1）
答え：誤り
８種制限は宅建業者間の売買では適用されません。 したがって、損害賠償の予定額について、代金の２割（600万円）を超える特約も有効です。
■問16
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定額が代金の額の２割を超える場合、その旨の説明があれば、その２割を超える部分についても有効である。 （2004-問37-4）
答え：誤り
買主が宅建業者でないとすれば、損害賠償の予定額および違約金の金額については「代金の２割を超えて設定することができず」、超えた部分については、たとえ重要事項として説明していたとしても無効になります。 したがって、本問は誤りです。 これは基本問題ですね！一応、「説明をしている」ことでヒッカケようとしているのはわかりますが、大したヒッカケではないですね！ ヒッカケ問題に引っかからないためには一つ重要なテクニックがあります！ この点については「個別指導」で解説しています！ ヒッカケ問題が多い近年の試験に対応するために、是非このテクニックを習得しておきましょう！ これを知っているだけでも２，３点は変わってきます。
■問17
宅建業者Ａは、宅建業者でないＢとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、特約の定めにより、Ｂの債務不履行を理由とする契約解除に伴い、500万円の損害賠償及び同額の違約金をそれぞれ請求した。 （2003-問38-4）
答え：誤り
本問を見ると、「５００万円の損害賠償及び同額の違約金をそれぞれ請求した。 」と記述されています。 言い換えると、 損害賠償の予定額＝５００万円 違約金＝５００万円 合計すると１０００万円となります。 債務不履行による解除に伴う「損害賠償の予定額」と「違約金」の合計額は代金の２割を超えてはいけません。 物件の代金は３０００万円なので、 「損害賠償の予定額」と「違約金」の合計額は２割の６００万円を超えて請求することはできません。 したがって、本問は違反です。
■問18
自らが売主である宅地建物取引業者Ａと、宅地建物取引業者でないＢとの間での売買契約する場合、Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約 (代金2000万円) の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。 （2009-問37-1）
答え：誤り
損害賠償の予定と違約金の合計は「代金の２０％以下」でなければいけません。 本問の場合、売買代金が２０００万円なので、損害賠償の予定額は代金の２０％である４００万円を超えてはいけません。 したがって、「損害賠償の予定額を定めるときは、３００万円を超えてはならない」という記述は誤りです。 手付金の額は関係ありません！
■問19
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション（代金3,000万円）の売買契約に関してA社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。 （2012-問38-2）
答え：誤り
損害賠償額の予定等の制限については、違約金と損害賠償額の合計で計算されます。 そして、この金額が代金の２割を超えた場合、超えた分についてのみ無効となります。全てが無効となるわけではありません。 つまり、本問では3000万円の2割である600万円を超える分（300万円分）についてのみ無効です。
■問20
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション（代金3,000万円）の売買契約に関して、A社は、宅地建物取引業者である買主Bとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。 （2012-問38-1）
答え：誤り
宅建業者間では、８種規制の適用はありません。 つまり、損害賠償の予定額について、代金の２割を超えて契約しても構いません。 「個別指導」では、買主が「宅建業者でない場合」どうなるか？また注意すべき点は何か？まで一緒に解説しています！
■問21
宅地建物取引業者Ａが自ら完成前の物件の売主となり、宅地建物取引業者Ｂに売却する場合、法第38条に基づく損害賠償額の予定等の制限の規定は適用される。 （2004-問40-2）
答え：誤り
売主が宅建業者で買主も宅建業者の場合、８種制限は適用されません。 「法第38条に基づく損害賠償額の予定等の制限」は８種制限の一つです。 したがって、売主が宅建業者で買主も宅建業者の場合の取引（宅建業者間の取引）では適用されません。 答えはここまでですが、理解するためにはもう一歩踏み出したいところですね！ 損害賠償額の予定等の制限が適用されないということはどういうこと？ ↓ 損害賠償額について特約で代金の２割を超えて設定しても有効となり、違反とはならない！ このような学習が理解学習です！ 理解学習を本格的に実践したい方はこちら＞＞ 早めに理解学習を実践して、次の試験で合格しましょう！
■問22
宅地建物取引業者が宅地建物取引業者ではない売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定は重要事項として説明しなくてもよいが、売主が瑕疵担保責任を負わないことについては説明しなければならない。 （2004-問38-3）
答え：誤り
まず、「損害賠償額の予定は重要事項として説明しなくてもよい」という記述は誤りです。損害賠償額の予定については３５条書面の記載事項なので重要事項として説明しなければなりません。 次に、「売主が瑕疵担保責任を負わない」ことについては、３５条書面の記載事項ではないので、重要事項として説明する必要はありません。 つまり、この点については正しい記述となっています。 ちなみに、瑕疵担保責任の内容は定めがあれば３７条書面には記載しなければなりません。 ３５条書面と３７条書面については、混乱する方が多いですね！ これも覚え方を知れば、それに基づいて答えを導けるようになります！ 近年、 ３５条書面と３７条書面の問題も増えているので、捨てるのは危険です、キチンと対応できるようにしておきましょう！ 覚え方については「個別指導」で解説しているので、苦手な方は是非ご活用ください！ これで、１点アップですね！
■問23
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Ｂと建物 （完成物件） を売買する場合に関して、Ａは、Ｂの債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を契約条項に定めることができるが、これらの合計額が代金の額の2/10を超える場合は、Ｂに不利になるので全額無効である。 （2002-問40-4）
答え：誤り
「損害賠償の予定額」と「違約金」に関する特約をする場合、 「損害賠償の予定額」と「違約金」の合計額は代金の１０分の２以下にしないといけません。 １０分の２を超える場合、代金の10分の2を超える部分のみ無効 本問は「全額無効」という記述は誤りです。 代金の額の2/10を超える部分のみ無効が正しいです。
■問24
宅地建物取引業者Ａは、宅地の売買を媒介し、契約が成立した場合、損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容を３７条書面に記載しなければならない。 （2001-問35-3）
答え：正しい
「損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」は、３５条書面には必ず記載しなければならず、 定めがあるときは、３７条書面にも記載しなければなりません。 これについては得点すべき問題です。 覚え方があるので、それを「個別指導」ではお伝えしています！ 宅建業法の問題は近年、３５条書面・３７条書面の記載事項に関する出題が増えてきています。 そのためしっかり対策をしておかないと合格できません。 「個別指導」では、キチンと合格していただくための対策をお伝えしています！ 次の試験で絶対合格しましょう！
