宅地建物取引業のポイント一覧
- 「宅地」とは、①現在、建物が建っている土地、②将来、建物を建てる目的で取引される土地、③用途地域内の土地をいう。道路・公園・広場・河川・水路は宅地ではない
- 宅地建物の「貸主や借主」は、「取引」を行っていない
- 「業」とは、不特定多数に反復継続して行うことを言う。
- 「国、地方公共団体」「信託会社、信託業務を兼営する銀行」は、免許不要。ただし、信託会社等は国土交通大臣への届出が必要
宅地建物取引業とは？
宅建業者と一般消費者が不動産の取引を行うと、一般消費者は不動産のことを深く知らないため不利益を生じる可能性が高いです。そのために、宅建業者に一定の規制をかけることで、一般消費者を保護するために宅建業法があります。
宅地建物取引業にあたるか、あたらないかは下記「宅地・建物」「取引」「業」の３つ全てに該当すれば、宅地建物取引業にあたり、宅建の免許が必要となります。どれか一つでも満たさない場合は、宅地建物取引業に当たりません。
それでは、一つ一つことばの意味を理解していきましょう。
宅地とは？
- 現在、建物が建っている土地
- 将来、建物を建てる目的で取引される土地
- 用途地域内の土地
ただし、道路・公園・広場・河川・水路は宅地ではありません。
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建物とは？
あらゆる建物すべてで、建物の一部（マンション一室）も含まれます。
取引？
- 自ら当事者として「売買」「交換」
- 他人間の契約を代理して「売買」「交換」「貸借」
- 他人間の契約を媒介して「売買」「交換」「貸借」
| 売買・交換 | 賃借 | |
|---|---|---|
| 自ら当事者 （宅建業者が買主もしくは売主） |
取引に該当 | 取引に当たらない |
| 他人間の契約を代理して | 取引に該当 | 取引に該当 |
| 他人間の契約を媒介して | 取引に該当 | 取引に該当 |
つまり、重要なのは、自らマンションの貸主となる場合は、取引に当たらず、複数の人反復して貸しても、宅建の免許は必要ありません。
最近では投資用マンション購入の方が増えてきていますが、この方は自らオーナーなので免許不要で賃貸することができます。
業とは？
不特定多数に反復継続して行うことを言います。
- 知人または友人のみに売却する場合は「不特定多数」に当たります。
- 社員に売却する場合は「特定されている（不特定多数ではない）」となります。
- 無報酬であっても、不特定多数または反復継続すれば業にあたります。
この「業として行なう」とは、宅地建物の取引が、一般的に見て「事業の遂行」とみることができる程度に行う状態を指し、下記内容を考えて総合的に判断します。
- 「取引の対象者」については、広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは「事業性が高く」、親族間のように取引の当事者に特定の関係が認められるものは「事業性が低い」と考えます。
- 「取引の目的」については、利益を目的とするものは「事業性が高く」、「相続税の納税」や「住み替えためのお金が必要ということで既存住宅を売却する行為」のように、利益以外の特定の目的のためである場合、「事業性が低い」と考えます。
- 「 取引対象物件の取得経緯」については、転売するために取得した物件の取引は「事業性が高く」、「相続した物件を売却する取引」や「マイホームや自己使用の事務所」のように自ら使用するために取得する取引は「事業性が低い」と考えます。
- 「取引の態様」については、自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは「事業性が高く」、宅建業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは「事業性が
低い」と考えます。 - 「取引の反復継続性」については、反復継続的に取引を行おうとするものは「事業性が高く」、１回限りの取引として行おうとするものは「事業性が低い」と考えます。
※「反復継続性」は、現在の状況のみならず、「過去の行為」及び「将来の行為の予定」も含めて判断します。
※また、１回の売却行為として行われる場合であっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは「反復継続的な取引に該当」します。
免許が不要な場合？
宅建業を営むには宅建の免許（取引士の資格ではないですよ！）が必要です。
しかし、免許を得ずに宅建業を営めます。
- 国、地方公共団体
- 信託会社、信託業務を兼営する銀行
信託会社等は国土交通大臣への届出れば、免許を受けたと見なされます。 - 認可宅建業者が資産運用を行う登録投資法人（ファンド）
▼ 基本事項の積み重ねが、宅建合格の第一歩です。
この第一歩は、無料講座で、教えているのでぜひご活用ください！
組合方式で住宅建築を目的とした場合の宅地建物の売買・媒介
組合方式による住宅の建築という名目で、組合員以外の者が、業として、住宅取得者となるべき組合員を募集し、当該組合員による宅地の購入及び住宅の建築に関して指導、助言等を行うことについては、下記1と2を同時に満たす場合に、宅地建物の売買又はその媒介に該当するものと認められ、宅建業法が適用されることとなります。
- 組合員による宅地建物の取得が、当該宅地又は建物の売買として行われる場合
- 当該売買について当該組合員以外の者が関与する場合
なお、組合員の募集が宅地又は建物が不特定のまま行われる場合にあっても、宅地又は建物が特定された段階から宅建業法が適用されることとなります。
＞＞詳細は個別指導で解説いたします！
破産管財人による処分行為
破産管財人（弁護士等）は、破産者の財産（破産財団という）を売却する権限を有しており、裁判所の監督の下で、売却行為や売却代金の配分を行います。
このように、破産財団の売却（換価という）のために、破産管財人自らの名で、宅地又は建物の取引を反復継続的に行うことがあるが、この行為は、破産法に基づく行為として裁判所の監督の下に行われるものであることから、宅建業法２条２号にいう「業として行なうもの」には該当しないこととなっています。
そのため、上記行為を行うに当たり宅建業法３条１項の免許を受ける必要はありません（免許不要）。
ただし、当該売却に際しては、必要に応じて、宅建業者に代理又は媒介を依頼することが望ましいとされています。
宅地建物取引業の問題一覧
■問１
賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。 （2015-問26-4）
答え：誤り
「管理業者だから免許は不要」と飛びつかない事！
管理業者でも宅建業を行う場合は免許が必要です。
本問の管理業者は宅建業（賃貸住宅の貸借の媒介を反復継続して営む）を行っています。
したがって、宅建業の免許が必要です。
キチンと理解したい方は「個別指導」で、考え方をお伝えします！
断片的な知識では本試験で太刀打ちできません。
キチンと理解しましょう！！
■問２
Ｆが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Ｆは免許を受ける必要はない。 （2014-問26-ｴ）
答え：誤り
Ｆは宅地を不特定多数の者に反復継続して売却するため「宅地建物取引業」を行っています。
したがって、Ｆは免許は必要です。
免許が必要かどうかの問題については、どんなヒッカケ問題であっても解けるようにしましょう！
そのためには、解き方を覚える必要があります！
その解き方は個別指導でお伝えします！
■問３
Ｅが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Ｅは免許を受ける必要はない。 （2014-問26-ｳ）
答え：誤り
Ｅは宅地を不特定多数の者（国や宅建業法の適用のない者）から反復継続して購入（取引）するため「宅地建物取引業」を行います。
したがって、Ｅは免許は必要です。
国自身は例外として、宅建業を行う場合でも宅建業の免許は不要です。しかし、国と取引する者は例外ではないので、宅建業を行う場合は免許が必要です。
これくらいで引っかかっていてはいけません！
考え方を知っていたら絶対引っかかりません！この1点が重要なんです。ヒッカケ問題で3.4点落としてしまったら、それで不合格です。
ヒッカケ問題に引っかからないためにも、考え方（解き方）を頭に入れましょう！
↓
考え方（解き方）はこちらで解説します！
■問４
宅地建物取引業者Ｃが、Ｄを代理して、Ｄの所有するマンション（30戸）を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Ｄは免許を受ける必要はない。 （2014-問26-ｲ）
答え：誤り
Ｄ：売主、Ｃ：代理人（宅建業者）ですね。
Ｄは売主で不特定多数の者に反復継続して分譲（売却）しているので
「宅地建物取引業」を行っています。
したがって、Ｄは免許が必要です。
ここは、覚えている方がほとんどですが、理解をするとヒッカケ問題にも対応できるようになります！
本問について間違ってしまうのであれば、理解した方がいいですね！
民法と関連して理解していく部分なのですが、「個別指導」で細かく解説します！
考え方を身につけてくださいね！
■問５
Ａの所有する商業ビルを賃借しているＢが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、ＡとＢは免許を受ける必要はない。 （2014-問26-ｱ）
答え：正しい
Ａ：貸主
Ｂ：賃借人・転貸人
Ａは貸主、Ｂは転貸主なので、どちらも「取引」に該当しません。
したがって、ＡもＢも免許は不要です。
これだけ覚えておけば解けますが、きっちり理解をするには、これでは不十分です。
免許が必要か不要かを考える上での「考える流れ」があるのですが、それを理解していれば免許の要否の問題は必ず解けます。
この考える流れを是非習得してください！
この点は「個別指導」でお伝えしています！
■問６
都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、法第２条第１号に規定する宅地に該当しない。 （2015-問26-ｳ）
答え：誤り
用途地域外の土地については、「建物の敷地として利用されている土地」は宅地に該当します。
そして、倉庫は建物に該当するので、本問の土地は「建物の敷地として利用されている土地」といえるため「宅地に該当」します。
宅地かどうかについてはきちんと整理しましょう！
「個別指導」では整理するだけでなく、具体例なども入れてイメージできるようにしています。
■問７
社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。 （2015-問26-ｲ）
答え：誤り
社会福祉法人は免許不要の例外に当てはまりません。
そして、この社会福祉法人は建物の貸借の媒介を反復継続して営むため、宅建業の免許は必要です。
免許が必要かどうかの問題は必ず得点できるようにしましょう。
考え方に基づけば答えは導けます。
■問８
都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第２条第１号に規定する宅地に該当する。 （2015-問26-ｱ）
答え：正しい
工業専用地域ということは用途地域内の土地です。
用途地域内の土地については、原則「宅地」です。
例外として、現在、道路、公園、広場など公共の用に供する施設として利用されている土地は「宅地ではありません」。
このルールに従うと、建築資材置場の用に供されている（使用されている）土地は、「現在、道路、公園、広場など公共の用に供する施設として利用されている土地」ではないので、宅地に該当するわけです。したがって、本問は正しいです。
基本的なルールに基づいて答えを導くようにしましょう！
「個別指導」では「宅地」のルールについて細かく解説しています。
上記ルールでは不十分なので、きちんとルールを頭に入れておきましょう！
■問９
Ｃが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているＤ社に依頼するとしても、Ｃは免許を受けなければならない。 （2012-問27-2）
答え：誤り
自らオーナーとなって不動産を賃貸する（貸す）場合（自ら貸借）は免許は要りません。
併せて覚えていただきたいのは、転貸をする場合の転貸人も免許は不要です。
不動産投資をしているアパートオーナーやマンションオーナーをイメージしてください。
宅建の免許を持っていないですよね！
本問は基本問題なので正解すると思いますが、正解するだけで満足してはいけません。
答えをどのように導いたかが重要です！
上記解説は、答えを導くプロセスが省略しています。
つまり、上記解説のように考え方は、答えを導くプロセスに欠陥があるので、本試験の別角度からの問題（理解型の問題）に対応できないでしょう。
今すぐ、「答えを導くプロセス」を身につけましょう！
本試験でも得点する為の「答えを導くプロセス」は「個別指導」で解説しています！
あなた自身答えを導くプロセスが身についているか真剣に考えてみてください！
■問10
C社が乙県にのみ事務所を設置し、Dが丙県に所有する１棟のマンション（10戸）について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、C社は乙県知事の免許を受けなければならない。 （2011-問26-3）
答え：正しい
本問のＣ社はマンション不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行うので、宅建業の免許は必要です。
そして、免許権者は「事務所の所在地」で決まり、「業務を行う場所」や「物件の所在地」で決まるわけではありません。
本問では、Ｃ社は「乙県にのみ事務所を設置し」と記述されているので、Ｃ社は乙県知事の免許が必要です。
したがって、本問は正しいです。
これも考え方が非常に重要です。
「個別指導」では、２つの考え方をつなげて、答えを導いています！
単に正解するだけでは、過去問で40点は取れるけど、本試験では不合格と言う事になるので、「理解すべき点」を理解していきましょう！
■問11
Ａが、Ｂ社が甲県に所有する1棟のマンション（20戸）を、貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Ａは甲県知事の免許を受けなければならない。 （2011-問26-2）
答え：誤り
自ら貸主として賃貸、転貸を行う場合は、宅地建物取引業の免許を受ける必要はありません。
したがって、本問は「Ａは甲県知事の免許を受けなければならない」となっているので誤りです。
この問題も単にこの問題を解けるだけではダメです！
キチンとした考え方を持って答えを導かないと本試験のヒッカケ問題や応用問題が解けません。
だから、「個別指導」では、「答えを導く考え方」「応用問題にも対応できる考え方」を解説しています。
一つ一つ考え方を身につけていきましょう！
■問12
破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。 （2010-問26-3）
答え：誤り
破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、売却する場合、この破産管財人は免許が不要です。
一方、この破産財団（土地や建物）の売却を反復継続して行う場合において、その媒介をするものは、原則、免許が必要です。
したがって、本問は誤りです。
問題文の読み違いをして間違えた方、引っかかった方は日頃の勉強の仕方が悪いです。
単なる凡ミスとして次の問題に進んでいるようでは本試験では合格点が取れないでしょう！
今のうちから凡ミスをなおす勉強を実践していかないといけません。
そのためには、答えを導く流れを確立させることが重要です！
どのように答えを導くのか？これは「個別指導」で解説しています！
単に過去問を解くだけの勉強をするのではなく、合格するための課題を克服するための勉強をしていきましょう！
■問13
信託業法第３条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。 （2010-問26-4）
答え：正しい
信託会社や信託業務を兼営する金融機関はそれぞれ内閣総理大臣の免許・登録や認可を受けているので、宅地建物取引業を営むために改めて免許を受ける必要はありません。ただし、国土交通大臣に対して届出は必要です。届出をすることによって、国土交通大臣免許を受けたものとみなされます。その他の関連ポイントは「個別指導」で解説しています！
上記解説だけ覚えるような勉強はせず、関連ポイントはつなげて頭に入れていく習慣をつけましょう！
これが効率的な勉強法の一つです！
■問14
他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要になるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。 （2010-問26-2）
答え：誤り
他人所有の建物を転貸する者（転貸主）も、自ら所有する建物を貸借する者（貸主）も、どちらも免許は不要です。
したがって、本問の前半分が誤りです。
これも、答えの導き方を知れば間違えることはありません。
答えを導き方は「個別指導」で解説しています！
この考え方を今すぐ習得して、本試験で得点できる力を身につけてください！
重要なのは、過去問で得点できる力ではなく、本試験で得点できる力です！
■問15
農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。 （2010-問26-1）
答え：誤り
農業共同組合は免許不要の例外ではありません。
本問の農業共同組合は「宅地」の「売却の販売代理」を「業」として行っているので、免許は必要です。
したがって、免許不要という記述は誤りです。
免許が必要か不要かを問う問題は「ある考え方・答えを導くプロセス」を知れば必ず答えを導けます！
つまり、ヒッカケ問題であっても間違ってはいけないわけです！
「ある考え方・答えを導くプロセス」については「個別指導」で解説しています！
あなたもこの考え方を身につけて絶対得点しましょう！
■問16
不特定多数の者に対し、建設業者Ｆが、建物の建設工事を請け負うことを前提に、当該建物の敷地に供せられる土地の売買を反復継続してあっせんする場合、Ｆは免許を受ける必要はない。 （2007-問32-4）
答え：誤り
建設業者であっても宅建業を行う場合は、宅建業の免許が必要です。 そして、問題文を見ると、
建物の敷地に供せられる土地＝「①宅地」
売買＝「②取引」
反復継続して＝「③業」つまり、Ｆは宅地建物取引業を行っているので、宅建業の免許が必要です！
■問17
破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、その媒介をＥに依頼する場合、Ｅは免許を受ける必要はない。 （2007-問32-3）
答え：誤り
「破産管財人」が破産財団の換価のために自ら売主の場合は、免許不要。
しかし、媒介業者は免許不要とはなりません。
したがって、Ｅは免許は必要です。
この問題については、破産管財人等の言葉の意味も含めて、事例を出して解説したほうが分かりやすいので「個別指導」で細かく解説します。
■問18
Ｂが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をＣに、当該マンションの管理業務をＤに委託する場合、Ｃは免許を受ける必要があるが、ＢとＤは免許を受ける必要はない。 （2007-問32-2）
答え：正しい
まず、Ｂは自ら貸主なので免許不要です。
また、マンションを建設する行為も宅建業の免許は不要です。
Ｃは、Ｂ所有のマンションの借主の募集（媒介）を行っているので、免許が必要です。
最後にＤですが、Ｄはマンションの管理をしているだけです。管理業だけ行うＤは免許不要です。
したがって、本問は正しいです。
本問は細かく解説が必要なので、「個別指導」でお伝えします。
■問19
Ａが、競売により取得した宅地を１０区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Ａは免許を受ける必要はない。 （2007-問32-1）
答え：誤り
競売だからといって例外ではありません。
競落した宅地を区画割りして、不特定多数の者に分譲する場合は、宅建業の免許が必要です。
したがって、本問の「Ａは免許を受ける必要はない」は誤りです。
免許が必要かどうかの問題は考え方があります。
今回の解説では省略していますが、その考え方が重要です。
それに基づいて答えを導くようにしましょう！
■問20
宅地建物取引業者であるＥ（個人）が死亡し、その相続人ＦがＥの所有していた土地を２０区画に区画割し、不特定多数の者に宅地として分譲する場合、Ｆは免許を受ける必要はない。 （2005-問30-4）
答え：誤り
個人業者が死亡前にした契約については、その相続人は個人業者が死亡する前に締結した契約に基づいて取引を結了する目的の範囲内の業務は、免許がなくても行えます。
これは具体例があったほうがわかりやすいですし、ヒッカケ問題もつくれるのでその点も合わせて勉強しておいた方が良いですね！
単に言葉を覚えるのではなく、理解しながらイメージしながら学習を進めていきましょう！
■問21
Ａの所有するオフィスビルを賃借しているＢが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、ＡとＢは免許を受ける必要はない。 （2005-問30-1）
答え：正しい
自ら賃貸する貸主や自ら転貸をする転貸主は免許不要です。
これだけ覚えておけば解けますが、きっちり理解をするには、これでは不十分です。
免許が必要か不要かを考える上での「考える流れ」があるのですが、それを理解していれば免許の要否の問題は必ず解けます。
この考える流れを是非習得してください！
この点は「個別指導」でお伝えしています！
■問22
建設業の許可を受けているＣが、建築請負契約に付随して、不特定多数の者に建物の敷地の売買を反復継続してあっせんする場合、Ｃは免許を受ける必要はない。 （2005-問30-2）
答え：誤り
建設業者も宅建業を行う場合は、宅建業の免許が必要です。
したがって、本問のＣは宅建業の免許が必要です。
これも解き方を理解してれば簡単に解けます！
■問23
Ｄが共有会員制のリゾートクラブ会員権 (宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの) の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合、Ｄは免許を受ける必要はない。 （2005-問30-3）
答え：誤り
共有会員制のリゾートクラブ会員権(宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの) は建物の所有権にあたるといえるため、建物の売買とみなされます。そのため、共有会員制のリゾートクラブ会員権の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合、宅建業者の免許が必要となります。これも考え方に基づいて答えを導けるようにしておきましょう！
■問24
Ｆが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合は、Ｆは、免許を必要としない。 （2004-問30-4）
答え：誤り
国、地方公共団体（県など）が宅建業を行う場合、免許は不要ですが、
国、地方公共団体（県など）が所有する不動産の「媒介」「代理」を行う者（宅建業者）は例外ではありません。
したがって、本問のＦは免許が必要です。
基本的な問題ですね！
キチンと理解していれば解ける問題なので、単純なひっかけ問題ですね！
理解学習が身についていれば、ヒッカケ問題にも対応できるようになるので、今すぐ理解学習に取り組みましょう！
■問25
Ｅが、その所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに対して反復継続して売却する場合、Ｅは、免許を必要としない。 （2004-問30-3）
答え：誤り
用途地域内の土地は原則、「宅地」です。そして、たとえ公益法人のみに売却する場合であっても、日本全国に公益法人は数多く存在するので、「不特定」と考えられます。よって、反復継続して取引する場合は「業」に当たります。また、売却する行為は「取引」に当たるのでＥは免許が必要です。
この問題については、「不特定と考えられる場合」と「特定と考えられる場合」を対比して勉強すると効率的です！
意外とこの点で混乱する方がいるので整理しておきましょう！
もちろん「個別指導」では整理された表が解説にありますのでそちらで一緒に学習してください！
■問26
Ｃが、その所有地にマンションを建築したうえで、自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理のみをＤに委託する場合、Ｃ及びＤは、免許を必要としない。 （2004-問30-2）
答え：正しい
まず、Ｃについて、 Ｃはマンションの所有者で、このマンションの賃貸を行うわけです。
Ｃは自ら貸主として賃貸する行為は「取引」には該当しません。
したがって、Ｃは宅建業の免許は不要です。
次に、Ｄについて
Ｄはマンションの管理会社です。
管理については、「宅建業」はありません。
つまり、「不動産の管理」は宅建業の免許がなくても行えます。
したがって、ＣもＤも免許は不要です。
順序立てて考えれば答えは導けますね！
そのためにもキチンとルールは覚えておきましょう！
ルールは覚えるだけでなく使えないと得点は伸びません！
使える知識（ルール）にしていきましょう！
「個別指導」ではそのルールを使って勉強を進めていくので短期間で実力を上げることができます！
次の試験で合格したい方のみご活用ください！
ゆっくり時間をかけて実力を上げるのであれば、この個別指導は必要ないでしょう！
ネットで色々調べていけば、独学でも実力は付きます！
■問27
Ａが、その所有する農地を区画割りして宅地に転用したうえで、一括して宅地建物取引業者Ｂに媒介を依頼して、不特定多数の者に対して売却する場合、Ａは免許を必要としない。 （2004-問30-1）
答え：誤り
本問のＡは「宅地」を「不特定多数の者」に「売却（取引）」しているので、Ａは免許が必要です。
媒介業者Ｂがいても関係ありません。
したがって、答えは〇です！
このような免許の問題(免許の要否)は、しっかり解き方（ルール）を理解すれば得点源になります！
必ずルールにしたがって答えを導きましょう！
また、本問は注意すべき点や類題もありますのでこれらすべてまとめて勉強できるとさらに効率的ですね！
この点については「個別指導」でお伝えしています！
あなたも効率的に勉強して短期間で実力を付けましょう！
■問28
宅地建物取引士Ｅが、Ｅ名義で賃貸物件の媒介を反復継続して行う場合、Ｅが宅地建物取引業者Ｆに勤務していれば、Ｅは免許を受ける必要はない。 （2003-問30-4）
答え：誤り
取引士であっても「宅地建物取引業」を行う場合は、免許が必要です。
本問の「Ｅ名義で賃貸物件の媒介を反復継続して行う」とは、「Ｅが賃貸物件の媒介を反復継続して行う」ということです。したがって取引士Ｅは免許が必要です。
この問題は宅建業者と取引士を対比する非常に良い問題ですね！
意外と宅建業者と取引士の違いについて理解していない方が多いです！
そうなると、色々な部分で理解不能になってしまい、宅建業法の点数が伸びなくなります。
基本的な部分なのでこの違いはしっかり理解しておく必要があります。
宅建業者と取引士の違いについては、「個別指導」で詳しく解説しています。
このプログラムを使ってイメージできるようにしていきましょう！
■問29
甲県住宅供給公社Ｄが、住宅を不特定多数の者に反復継続して販売する場合、Ｄは免許を受ける必要はない。 （2003-問30-3）
答え：正しい
「地方住宅供給公社」は宅建業に該当する行為を行う場合でも、宅建業の免許は不要です。
■問30
農業協同組合Ｃが所有宅地を１０区画に分割し、倉庫の用に供する目的で不特定多数に継続して販売する場合、Ｃは免許を受ける必要はない （2003-問30-2）
答え：誤り
農業協同組合も例外ではなく、宅建業法が適用されます。
したがって、農業協同組合Ｃが土地を不特定多数に継続して販売する場合、Ｃは免許が必要です。
ちなみに、倉庫は「建物」に該当します。
そして、この問題は非常に深い問題です。単にこれだけで答えを導くのは正直間違う可能性が高いといえます。
細かく検討すべき問題なので、この点については「個別指導」でお伝えしていきます。
表面的に解くのではなく、キチンと問題文の状況を理解して解く習慣を付けていきましょう！
そうしないと、ヒッカケ問題で引っかかったり、応用問題で間違えたりします。
■問31
建設会社Ａが、所有宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者Ｂの代理により、不特定多数に継続して販売する場合、Ａは免許を受ける必要はない。 （2003-問30-1）
答え：誤り
建設会社であっても例外ではありません。
したがって、建築会社が「宅地」を「不特定多数の者」に「販売」するのであれば、宅建業の免許は必要となります！
免許が必要か否かの問題は解き方が分かれば必ず得点できる部分です！
しっかり解き方（考える手順）を頭に入れて、それを使えるように訓練していきましょう！
解き方について知りたい方は「個別指導」で細かくお伝えしていきます！
宅建業法は最低でも８割は得点しておきたい分野なので、この解き方は習得しておきましょう！
■問32
個人Ａが、賃貸物件の複数の所有者から一括して借上げ、賃借人に自ら又は宅地建物取引業者に媒介を依頼し賃貸する行為を繰り返し行う場合、Ａは免許を必要としない。 （2002-問30-4）
答え：正しい
Ａが「賃貸物件の複数の所有者から一括して借上げる行為」は「賃借」に当たるので、「取引」には該当しません。
また、「賃借人に自ら又は宅地建物取引業者に媒介を依頼し賃貸する行為」は自ら賃貸する行為なので、これも「取引」には該当しません。
したがって、Ａは免許を必要としません。
この問題については、どのように答えを導くかが重要です。なぜ、免許が不要なのか？その筋道をしっかり頭に入れないと、応用問題が出たときに解けたり解けなかったりして、点数が安定してきません。
過去問は何度か復習すれば得点ができますが、いざ模試なると解けない場合が多いです。
模試を行うということは７月か８月頃ですが、この頃に解き方を理解できていないことに気づいても、遅いです。
「理解学習」を身につけることは宅建合格するための第一優先事項です。
「個別指導」では、解説を読むだけで理解学習ができるようにしているので、誰でも理解学習ができます。
次の試験で合格するために、今すぐ理解学習を始めてください！
■問33
Ａが、組合方式による住宅の建築という名目で組合参加者を募り、Ａ自らは組合員となることなく、当該組合員による住宅の建築のため、宅地の購入の媒介を繰り返し行う場合、Ａは免許を必要としない。 （2002-問30-3）
答え：誤り
「組合方式」とは、ある広い土地に住宅を建設しようとする者が、集まって組合を結成し、共同して事業計画を定め、土地の取得、建物の設計、工事発注その他の業務を行い、住宅を取得し、管理していく方式です。
つまり、組合員は、上記の土地に住宅が欲しい方です。
そして、組合員が、この組合に関する不動産売買の媒介する場合、媒介する組合員は免許が不要ですが、組合員以外のものが、業として、住宅取得者となるべき組合員を募集し、当該組合員による宅地の購入等媒介をする行為は、宅地建物の売買の媒介にあたり、免許が必要になります。
そして、本問をみると「Ａは自らは組合員となることなく」と記述されているので、Ａは組合員以外の者であることが分かります。
つまり、組合員以外の者Ａが「宅地」の「購入の媒介」を「繰り返し」行うことになるので、Ａは宅建業の免許が必要です。
■問34
Ａが、土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として売却する行為を繰り返し行う場合、Ａは免許を必要としない。 （2002-問30-2）
答え：誤り
取引する宅地建物が国や地方公共団体の物であっても、例外ではありません。
Ａは「甲市所有の宅地」を「甲市の代理として売却」する行為を繰り返し行っているので、Ａは免許が必要です。
この問題は試験作成者がキチンと解き方を知っているかどうかを確認するために作った問題です。
いろいろなヒッカケ方ができるので解き方をしっかり身につけましょう！
その解き方については「個別指導」で、細かく解説しています。
必ず解けるようにしましょう。
■問35
個人Ａが、競売により取得した複数の宅地を、宅地建物取引業者に媒介を依頼し売却する行為を繰り返し行う場合、Ａは免許を必要としない。 （2002-問30-1）
答え：誤り
まず、判例では、「競売による取得」も「売買」に当たるとしています。
競売による取得は例外では？と思われるかもしれませんが、これは試験作成者が仕掛けたヒッカケです。
したがって、Ａは「宅地」について「不特定多数の者」と「取引」をしているわけなので、宅建業の免許が必要です。
免許が必要か不要かを問う問題については、しっかり解き方を頭に入れて、その解き方に従って解く訓練が必要です。
「個別指導」では、この点について細かく解説しています。
必ず解けるようにしましょう。
■問36
農家Ｄが、その所有する農地を宅地に転用し、全体を２５区画に造成した後、宅地建物取引業者Ｅに販売代理を依頼して分譲する場合、Ｄは宅建業の免許が必要である。 （2001-問30-4）
答え：正しい
まず、この農家は「農地を宅地に転用して」いるので、「宅地」に該当します。 そして、農家Ｄは宅地の売主なので、例え販売代理業者Ｅがいても「取引」を行っています。 ２５区画というのは、「反復継続して」ということなので、 農家Ｄは「宅地」について「反復継続して」「取引」をしているので免許が必要です。
免許が必要か否かについては考え方があります！ その考え方に基づけば必ず解けます！ つまり、免許の要否については得点源だと言う事ですね！ 「個別指導」ではこの、免許の要否の考え方をお伝えします！
■問37
地主Ｃが、その所有地に自らマンションを建設した後、それを入居希望者に賃貸し、そのマンションの管理をＣが行う場合、Ｃは宅建業の免許が必要がある。 （2001-問30-3）
答え：誤り
本問の地主Ｃは自ら所有するマンションを「自らが貸主として賃貸し」また、そのマンションの「管理」を行っています。
この「自ら賃貸」する行為や「管理」する行為はいずれも「取引」に該当しないので、Ｃは宅建業の免許は不要です。 免許が必要か否かについては考え方があります！ その考え方に基づけば必ず解けます！
つまり、免許の要否については得点源だと言う事ですね！ 「個別指導」ではこの、免許の要否の考え方をお伝えします！
■問38
地主Ｂが、都市計画法の用途地域内の所有地を、青空駐車場用地１０区画、資材置場１区画、園芸用地５区画に分割したうえで、これらを別々に売却する場合、Ｂの所有地は建物の敷地に供されないため、宅地に該当せず、Ｂは免許不要である。 （2001-問30-2）
答え：誤り
用途地域内の土地は「青空駐車場（平置駐車場）」であっても「資材置き場」であっても「園芸用地」であっても「宅地」として扱います。
つまり、地主Ｂは「宅地」を「別々に（業）」売却（取引）するため、免許は必要です。
ポイントは、「宅地」の定義です！
用途地域内の土地は原則宅地です。 ただし、現に政令で定める公共の用に供する施設（「道路」「公園」「河川」「広場」「水路」）の用に供されている土地は「宅地」ではありません。
でも少し分かりにくいですよね・・・・ 「個別指導」では分かりやすく説明しています。 免許が必要か否かについては考え方があります！ その考え方に基づけば必ず解けます！ つまり、免許の要否については得点源だと言う事ですね！ 「個別指導」ではこの、免許の要否の考え方をお伝えします！
■問39
建設業法による建設業の許可を受けているＡが、建築請負契約に付帯して取り決めた約束を履行するため、建築した共同住宅の売買のあっせんを反復継続して行う場合、Ａは宅建業の免許が必要である。 （2001-問30-1）
答え：正しい
まず、建設業の許可を受けているので共同住宅の建築はもちろんできます。
しかし、建設業の免許を受けているからといって、当然に宅建業を行えるかというとそうではありません。
宅建業を行う場合は、宅建業の免許が必要です。
本問を見ると共同住宅の売買のあっせんを反復継続して行うので、Ａは宅建業の免許が必要です。 免許が必要か否かについては考え方があります！ その考え方に基づけば必ず解けます！
つまり、免許の要否については得点源だと言う事ですね！ 「個別指導」ではこの、免許の要否の考え方をお伝えします！
