建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１．法又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者が１人でも反対するときは、集会を開催せずに書面によって決議をすることはできない。

２．形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更については、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するものであるが、規約でこの区分所有者の定数を過半数まで減ずることができる。

３．敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがあるときを除いて、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。

４．各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分の床面積の割合によるが、この床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平
投影面積である。

１・・・正しい

区分所有者全員の承諾があるときは、集会を開催せずに「書面または電磁的方法」によって決議をすることができます（区分所有法45条1項）。

よって、1人でも反対する人がいるときは、集会を開催せずに上記書面等による決議をすることはできません。

よって、本問は正しいです！

２・・・正しい

形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更は、区分所有者および議決権の各4分の3の多数によって決します。ただし、この区分所有者の定数（頭数）に限って、規約で過半数まで減らすができます（区分所有法17条1項）。

よって、本問は正しいです！

３・・・正しい

区分所有者は、原則として、専有部分と敷地利用権とを分離して処分することができません（区分所有法22条1項）。

ただし例外として、規約に分離処分ができる旨の定めがあれば、専有部分と敷地利用権とを分離して処分することができます。

本問は、上記内容の通りなので、正しいです。

具体例については個別指導で解説します！

４・・・誤り

共用部分の持分割合は、原則として、各共有者が有する専有部分の床面積の割合によります（区分所有法14条1項）。

この床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積（内法面積）で考えます（区分所有法14条3項）。

内法面積は、区分所有建物の登記上の床面積です。

一方、壁の中心線で囲まれた面積は「壁芯面積」と言い、広告等で記載される床面積は、この壁芯面積が多いです。

「内法面積（うちのりめんせき）」と「壁芯面積」については、イメージしにくいので、個別指導で解説します！

令和３年（2021年）10月試験分：宅建試験・過去問